Pięć miast południowego Podkarpacia, 1201 aktów notarialnych i rozpiętość 815 zł na metrze: od 6336 zł w Krośnie po 5521 zł w Jaśle. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym to 40 750 zł.
Ta rozpiętość jest zbyt mała, żeby cokolwiek z niej wynikało, i mówimy to na wstępie. Ciekawe zaczyna się dopiero po rozdzieleniu rynku pierwotnego od wtórnego, bo wtedy ranking się odwraca.
Jasło ma trzecią co do wysokości cenę u dewelopera i najtańszy rynek wtórny w całej serii podkarpackiej.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Krosno, które jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Jaśle, Sanoku, Brzozowie i Strzyżowie. Są to ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do dnia, w którym kończy się rejestr każdej gminy. Te daty podajemy w tabeli niżej. Cztery rejestry kończą się w czerwcu i lipcu 2026, ale brzozowski 17 lutego 2026, więc dane o Brzozowie są o cztery miesiące starsze od pozostałych.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął łącznie 24 akty, najwięcej w Jaśle, gdzie było ich 12.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Pięć miast, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Krosno | 43 274 | 364 | 6336 | 7163 | 5759 | 442 | 2026-06-25 |
| Sanok | 33 488 | 418 | 6097 | 7410 | 5780 | 249 | 2026-06-08 |
| Strzyżów | 19 414 | 434 | 6000 | 6000 | brak próby | 107 | 2026-07-02 |
| Brzozów | 25 637 | 502 | 5600 | 5694 | 5178 | 127 | 2026-02-17 |
| Jasło | 32 042 | 517 | 5521 | 6705 | 4936 | 276 | 2026-06-12 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają co najmniej 30 transakcji w tym samym oknie. Mediana median wszystkich tych gmin to 6028 zł/m².
W kolumnie rynku wtórnego Strzyżów ma „brak próby", bo jego rejestr notuje w oknie sześć takich transakcji, a przy 33 kolejnych w ogóle nie zapisuje strony rynku.
Ranking się odwraca
| Miasto | Cały rynek | Tylko rynek pierwotny | Tylko rynek wtórny | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Sanok | 6097 | 7410 | 5780 | 37 procent |
| Krosno | 6336 | 7163 | 5759 | 37 procent |
| Jasło | 5521 | 6705 | 4936 | 30 procent |
| Strzyżów | 6000 | 6000 | brak próby | 64 procent |
| Brzozów | 5600 | 5694 | 5178 | 69 procent |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia. Jasło, ostatnie w rankingu całego rynku, jest trzecie na rynku pierwotnym, a jego rynek wtórny, 4936 zł na metrze, jest najtańszy w całej serii podkarpackiej.
Różnica między rynkami wynosi w Jaśle 1769 zł na metrze, czyli 36 procent, a w Brzozowie tylko 516 zł, czyli 10 procent. Wyjaśnienie leży w tym, co się w tych miastach sprzedaje: w Jaśle deweloperzy budują duże mieszkania, typowo 60 m², a w Brzozowie 49 m², czyli tyle samo co na rynku wtórnym.
Praktyczny wniosek: w tych pięciu miastach mediana miasta prawie nic nie mówi kupującemu, dopóki nie ustali, po której stronie rynku ogląda mieszkanie.
Odległość od Rzeszowa nie tłumaczy niczego
| Miasto | Do Rzeszowa | Czas jazdy | Mediana, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Strzyżów | 31 km | 36 min | 6000 |
| Brzozów | 53 km | 49 min | 5600 |
| Krosno | 56 km | 57 min | 6336 |
| Jasło | 67 km | 75 min | 5521 |
| Sanok | 77 km | 78 min | 6097 |
Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta.
W obwarzanku rzeszowskim i w pasie autostrady A4 odległość od stolicy województwa tłumaczyła cenę niemal liniowo. Tutaj nie tłumaczy niczego: najbliższy Rzeszowa Strzyżów jest trzeci, a najdalszy Sanok drugi. To są samodzielne rynki lokalne, nie sypialnie Rzeszowa.
Pięć miast, pięć różnych kierunków
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 miesięcy | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Jasło | 5622 zł/m², 130 aktów | 5276 zł/m², 148 aktów | wzrost o 6,6 procent |
| Krosno | 6537 zł/m², 253 akty | 6152 zł/m², 192 akty | wzrost o 6,3 procent |
| Brzozów | 5698 zł/m², 98 aktów | 5402 zł/m², 45 aktów | wzrost o 5,5 procent |
| Strzyżów | 6112 zł/m², 38 aktów | 6000 zł/m², 69 aktów | wzrost o 1,9 procent |
| Sanok | 5905 zł/m², 119 aktów | 6467 zł/m², 134 akty | spadek o 8,7 procent |
Sanok jest jedynym miastem w tej piątce, w którym mediana spadła, i to wyraźnie. Wyjaśnienie leży w jednym adresie: Kwiatowa 27 to 61 z 249 tamtejszych transakcji, w większości deweloperskich, po cenie o 1366 zł wyższej od mediany miasta. Kiedy taka inwestycja przestaje się sprzedawać, mediana miasta wraca w dół.
Krosno wyróżnia się z innego powodu: jako jedyne w tej piątce zwiększyło liczbę transakcji, ze 192 na 253, czyli o 32 procent.
Koncentracja: im mniejsze miasto, tym bardziej jedna inwestycja
| Miasto | Największy adres lub ulica | Akty | Udział w rynku miasta |
|---|---|---|---|
| Brzozów | trzy bloki przy Fryderyka Chopina | 77 | 61 procent |
| Krosno | Zielona i generała Hallera | 143 | 32 procent |
| Strzyżów | Jana Sobieskiego | 31 | 29 procent |
| Sanok | Kwiatowa 27 | 61 | 24 procent |
| Jasło | cztery bloki przy Polnych Kwiatów | 58 | 21 procent |
W Brzozowie mediana gminy jest w praktyce ceną trzech sąsiadujących bloków. We wszystkich pięciu miastach największy adres jest w przeważającej części deweloperski, więc koncentracja i udział rynku pierwotnego to w tej części województwa ta sama historia.
Cenniki deweloperów
| Miasto | Lokale w cenniku | Mediana ofertowa, zł/m² | Mediana transakcyjna rynku pierwotnego | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Krosno | 75 | 9097 | 7163 | 27 procent |
| Sanok | 71 | 8125 | 7410 | 10 procent |
| Strzyżów | 77 | 7452 | 6000 | 24 procent |
| Jasło | 0 | brak danych | 6705 | brak danych |
| Brzozów | 0 | brak danych | 5694 | brak danych |
Stan cenników na 25 i 28 sierpnia 2026. Cenniki dotyczą wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co pozostało w sprzedaży, więc opisują resztkę oferty, a nie średnią cenę sprzedaży.
Uwagę zwraca Strzyżów, gdzie 77 lokali w dzisiejszej ofercie przewyższa 68 transakcji deweloperskich z całych dwóch lat. Dla Jasła i Brzozowa ustawowy rejestr nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że oba mają czynny rynek pierwotny. To luka w danych źródłowych.
Domy, a właściwie siedliska
| Miasto | Domy, akty | Mediana ceny domu | Udział siedlisk | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Krosno | 80 | 447 500 zł | 21 z 80 | 837 m² |
| Sanok | 53 | 420 000 zł | 19 z 53 | 693 m² |
| Jasło | 70 | 362 500 zł | 41 z 70 | 862 m² |
| Brzozów | 42 | 277 025 zł | 31 z 42 | 1695 m² |
| Strzyżów | 62 | 270 000 zł | 29 z 62 | 2010 m² |
Kolumna „udział siedlisk" liczy akty dotyczące nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Tabela układa się w prostą zależność: im tańsza mediana domu, tym większy udział siedlisk i tym większa działka. W Strzyżowie i Brzozowie mediana domu opisuje w połowie albo w trzech czwartych zabudowania gospodarskie z gruntem o powierzchni dwóch tysięcy metrów, a nie dom jednorodzinny na osiedlu.
Żaden z pięciu rejestrów nie pozwala policzyć ceny działki pod dom. W Krośnie i Sanoku notowane działki mają typowo 309 do 368 m², w Jaśle jest ich w oknie pięć, w Brzozowie pięć o powierzchni 59 m², a w Strzyżowie ostatnią transakcję działką zapisano w kwietniu 2022 roku. To jest wspólna luka w danych źródłowych całego południa województwa.
Co kupuje mediana
Przy medianie 6336 zł/m² w Krośnie typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 300 000 zł. Za tę samą kwotę:
- w Jaśle kupuje się 54 m²,
- w Brzozowie 54 m²,
- w Strzyżowie 50 m²,
- w Sanoku 49 m².
Sześć metrów różnicy na całym południu województwa. To jest najlepsze podsumowanie tego, jak jednorodny jest ten rynek, dopóki nie rozdzieli się go na dwie strony.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Krośnie
- Ceny mieszkań w Sanoku
- Ceny mieszkań w Strzyżowie
- Ceny mieszkań w Brzozowie
- Ceny mieszkań w Jaśle
Ustrzyki Dolne i Lesko mają w oknie 63 i 64 akty, czyli za mało na osobne analizy, i dlatego w tej serii ich nie opisujemy. Obwarzanek stolicy województwa opisujemy w porównaniu cen w Rzeszowie i okolicach, a pas autostrady w porównaniu cen w Dębicy, Ropczycach i Łańcucie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
