Sześć gmin, 8530 aktów notarialnych i rozpiętość 3386 zł na metrze: od 9516 zł w Rzeszowie po 6130 zł w Głogowie Małopolskim. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym to różnica 169 300 zł, przy piętnastu kilometrach odległości.
Najciekawsze w tym zestawieniu jest jednak to, co dzieje się z rankingiem po odjęciu rynku pierwotnego. Rzeszów, najdroższa z tych gmin na całym rynku, spada wtedy na czwarte miejsce, a wyprzedzają go trzy gminy wiejskie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Rzeszów, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwo powiatowe w Rzeszowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do dnia, w którym kończy się rejestr każdej gminy. Te daty są różne i podajemy je w tabeli niżej, bo bez nich porównanie byłoby nieuczciwe: rejestr Rzeszowa sięga 27 sierpnia 2026, a rejestr Tyczyna kończy się 27 kwietnia 2026.
- Rejestr powiatu rzeszowskiego nie sięga wstecz dalej niż do końca 2024 roku, więc pięć gmin obwarzanka nie ma w tym zestawieniu historii cen. To luka w danych źródłowych, nie brak transakcji.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W całym obwarzanku filtr nie usunął ani jednego aktu, w samym Rzeszowie 47.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Sześć gmin, jedna tabela
| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rzeszów | 199 436 | 79 | 9516 | 9272 | 9998 | 7760 | 2026-08-27 |
| Krasne | 13 394 | 92 | 9077 | 8726 | 10 603 | 108 | 2026-07-03 |
| Boguchwała | 22 382 | 137 | 8207 | 7904 | 9826 | 251 | 2026-07-01 |
| Trzebownisko | 24 870 | 158 | 7940 | 7789 | 10 015 | 91 | 2026-06-12 |
| Tyczyn | 11 696 | 188 | 7569 | 6971 | 10 434 | 71 | 2026-04-27 |
| Głogów Małopolski | 20 471 | 408 | 6130 | 5862 | 8330 | 249 | 2026-07-06 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają co najmniej 30 transakcji w tym samym oknie. Mediana median wszystkich tych gmin to 6028 zł/m².
Pięć z sześciu gmin mieści się w pierwszej dwusetce kraju, a Krasne, gmina wiejska licząca 13 tysięcy mieszkańców, jest drugą najdroższą gminą całego województwa podkarpackiego.
Ranking się odwraca
Kolumny „rynek pierwotny" i „rynek wtórny" w tabeli wyżej nie są kosmetyką. Ustawione osobno dają dwa różne rankingi.
| Gmina | Cały rynek, zł/m² | Tylko rynek wtórny, zł/m² | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|
| Krasne | 9077 | 10 603 | 72 procent |
| Tyczyn | 7569 | 10 434 | 48 procent |
| Trzebownisko | 7940 | 10 015 | 52 procent |
| Rzeszów | 9516 | 9998 | 55 procent |
| Boguchwała | 8207 | 9826 | 72 procent |
| Głogów Małopolski | 6130 | 8330 | 82 procent |
W każdej z sześciu gmin rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego. To zjawisko rzadkie w skali kraju, a tutaj występuje bez jednego wyjątku, od 7 procent różnicy w Rzeszowie po 50 procent w Tyczynie.
Mechanizm widać najlepiej w samym Rzeszowie, gdzie da się go rozbić na osiedla. Deweloperzy budują na obrzeżach, na Drabiniance, Słocinie i w Przybyszówce, a rynek wtórny handluje tym, co stoi bliżej centrum. Na Słocinie mediana całego rynku wynosi 8256 zł, a po odjęciu rynku pierwotnego 11 289 zł.
W obwarzanku działa to samo, tylko na poziomie gmin: nowe osiedla powstają w polu przy drodze wylotowej, a istniejący zasób stoi w centrach miejscowości. Mediany rynku wtórnego w Krasnem, Tyczynie i Trzebownisku opierają się jednak na 26, 14 i 25 aktach, więc traktujemy je jako sygnał, a nie jako pomiar. Kierunek jest we wszystkich sześciu gminach ten sam i to jest tu najmocniejszy argument.
Odległość od Rzeszowa tłumaczy więcej niż wielkość gminy
| Gmina | Odległość do centrum Rzeszowa | Czas jazdy | Mediana, zł/m² | Różnica wobec Rzeszowa |
|---|---|---|---|---|
| Krasne | 7,0 km | 13 min | 9077 | 439 zł |
| Trzebownisko | 8,2 km | 18 min | 7940 | 1576 zł |
| Boguchwała | 8,3 km | 16 min | 8207 | 1309 zł |
| Tyczyn | 10,6 km | 22 min | 7569 | 1947 zł |
| Głogów Małopolski | 15,2 km | 28 min | 6130 | 3386 zł |
Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta.
Na odcinku od Krasnego do Głogowa Małopolskiego, czyli na ośmiu kilometrach, mediana spada o 2947 zł, czyli o około 360 zł na każdy kilometr. Zależność nie jest jednak liniowa od samego centrum: Krasne, oddalone o 7 km, jest tańsze od Rzeszowa tylko o 439 zł, więc pierwsze siedem kilometrów nie kosztuje prawie nic, a kolejnych osiem kosztuje prawie trzy tysiące.
Wielkość gminy nie tłumaczy tu niczego. Trzebownisko ma 24 870 mieszkańców i medianę 7940 zł, a Krasne 13 394 mieszkańców i medianę 9077 zł.
Koncentracja: w trzech gminach jedno osiedle to ponad połowa rynku
| Gmina | Największy adres lub miejscowość | Akty | Udział w rynku gminy |
|---|---|---|---|
| Głogów Małopolski | osiedle Niwa | 157 | 63 procent |
| Trzebownisko | Zaczernie | 65 | 71 procent |
| Krasne | ulica Jana Olbrachta | 59 | 55 procent |
| Rzeszów | Drabinianka | 1636 | 21 procent |
W trzech gminach obwarzanka mediana gminy jest w praktyce medianą jednej inwestycji albo jednej miejscowości. To nie jest zarzut wobec danych, tylko opis rynku: w gminie, w której w dwa lata sprzedaje się sto mieszkań, jedno duże osiedle deweloperskie decyduje o wszystkim.
Praktyczny wniosek jest taki, że liczba „ile kosztuje metr w gminie X" ma tu mniejszą wartość niż zwykle, a pytanie „ile kosztuje metr na tym osiedlu" większą.
Działka pod Rzeszowem jest droższa niż w Rzeszowie
| Gmina | Działki, akty | Mediana ceny działki | Typowa powierzchnia | Domy, akty | Mediana ceny domu |
|---|---|---|---|---|---|
| Krasne | 31 | 589 000 zł | 559 m² | 53 | 780 000 zł |
| Tyczyn | 17 | 588 770 zł | 672 m² | 39 | 512 000 zł |
| Głogów Małopolski | 54 | 550 000 zł | 894 m² | 102 | 650 000 zł |
| Trzebownisko | 28 | 513 500 zł | 618 m² | 81 | 725 000 zł |
| Boguchwała | 10 | 469 125 zł | 849 m² | 58 | 605 000 zł |
| Rzeszów | 406 | 317 890 zł | 690 m² | 820 | 769 626 zł |
To jest najbardziej zaskakująca tabela w tym zestawieniu. We wszystkich pięciu gminach obwarzanka mediana ceny działki jest wyższa niż w samym Rzeszowie, a w Krasnem o 271 tysięcy złotych, przy działce mniejszej o 131 m².
Rejestr nie mówi, dlaczego tak jest, i my też tego nie wiemy na pewno. Możliwe wyjaśnienie jest takie, że w mieście przedmiotem obrotu bywają udziały i grunty bez prawa zabudowy, a pod miastem sprzedaje się gotowe działki budowlane. Podajemy tę parę liczb, bo kupujący, który planuje budowę i zakłada, że pod miastem będzie taniej, powinien ją zobaczyć.
Przy domach relacja jest odwrotna i normalna: najdroższe są Krasne i Rzeszów, najtańszy Tyczyn.
Co kupuje mediana
Przy medianie 9516 zł/m² w Rzeszowie typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 471 506 zł. Za tę samą kwotę:
- w Głogowie Małopolskim kupuje się 77 m²,
- w Tyczynie 62 m²,
- w Trzebownisku 59 m²,
- w Boguchwale 57 m²,
- w Krasnem 52 m².
Trzebownisko jest przy tym jedyną gminą w tym zestawieniu, w której typowe mieszkanie kosztuje więcej niż w Rzeszowie, mimo tańszego metra: 529 000 zł przeciw 471 506 zł, bo sprzedaje się tam lokale o siedem metrów większe.
Analizy poszczególnych gmin
- Ceny mieszkań w Rzeszowie
- Ceny mieszkań w gminie Krasne
- Ceny mieszkań w Boguchwale
- Ceny mieszkań w gminie Trzebownisko
- Ceny mieszkań w Głogowie Małopolskim
Tyczyn ma w oknie 71 aktów, czyli za mało na osobną analizę, i dlatego opisujemy go tutaj, a nie w oddzielnym wpisie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
