Rzeszów zajmuje 79 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 9516 zł/m², czyli o 58 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 199 436 osób, a do Krakowa jest stąd 167 km i dwie godziny jazdy samochodem.
Liczby pochodzą z 7760 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To więcej niż dziewiętnaście pozostałych analizowanych miast Podkarpacia razem wziętych, które dają łącznie 5418 aktów.
Najciekawsza liczba w tym wpisie jest odwrotnością tego, czego spodziewa się większość kupujących. Mieszkanie od dewelopera jest w Rzeszowie tańsze od mieszkania z rynku wtórnego: 9272 zł za metr przeciw 9998 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Rzeszów, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 27 sierpnia 2026. To najświeższy rejestr w całym województwie podkarpackim, zamknięty cztery dni przed publikacją tej analizy.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 47 aktów o medianie 1981 zł/m² i typowej cenie 120 787 zł, czyli w większości wykupy mieszkań komunalnych przez najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 7760 aktów. Mediana to 9516 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8022 do 11 142 zł/m², a typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 471 506 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 9998 | 3453 | 475 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 9272 | 4286 | 470 837 zł | 51 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8898 | 21 | 425 000 zł | 55 m² |
Rynek pierwotny to 55 procent wszystkich transakcji i jest o 726 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 7 procent. W całej serii miast, które opisaliśmy, to sytuacja rzadka: zwykle mieszkanie od dewelopera kosztuje więcej.
Wyjaśnienie widać dopiero po rozbiciu na osiedla i jest geograficzne, nie cenowe. Deweloperzy budują w Rzeszowie na obrzeżach, a rynek wtórny handluje tym, co stoi bliżej centrum. Mediana rynku pierwotnego jest więc medianą Drabinianki, Słociny i Przybyszówki, a mediana rynku wtórnego medianą Śródmieścia i osiedli z lat siedemdziesiątych.
Typowa cena całkowita jest przy tym niemal identyczna, 470 837 zł u dewelopera przeciw 475 000 zł na rynku wtórnym, bo mieszkania z rynku pierwotnego są o dwa metry większe.
Osiedla
| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Drabinianka | 10 398 | 1636 | 1179 | 11 401 |
| Słocina | 8256 | 558 | 385 | 11 289 |
| Zawiszy Czarnego | 9331 | 428 | 268 | 10 619 |
| Śródmieście | 10 701 | 382 | 246 | 9155 |
| Grota-Roweckiego | 10 000 | 377 | 110 | 8952 |
| Staroniwa | 10 226 | 341 | 294 | 10 400 |
| Budziwój | 7234 | 318 | 273 | 9913 |
| Zalesie | 9539 | 301 | 203 | 10 460 |
| Zwięczyca | 9486 | 260 | 237 | 10 097 |
| Nowe Miasto | 9845 | 233 | 71 | 9418 |
| Wilkowyja | 10 195 | 215 | 128 | 10 939 |
| Przybyszówka | 8170 | 194 | 138 | 10 824 |
| Staromieście | 11 017 | 181 | 42 | 11 395 |
| Krakowska-Południe | 11 162 | 168 | 89 | 8917 |
| Biała | 6500 | 165 | 127 | 9580 |
Pięć największych osiedli daje 3381 aktów, czyli 44 procent całego rynku, a sama Drabinianka 1636 aktów, czyli 21 procent. To jest osiedle, które w praktyce ustawia medianę Rzeszowa.
Ostatnia kolumna tabeli jest tu ważniejsza od pierwszej. Na Słocinie mediana całego rynku wynosi 8256 zł, a po odjęciu rynku pierwotnego 11 289 zł, czyli o 3033 zł więcej. W Białej ta różnica to 3080 zł, w Budziwoju 2679, w Przybyszówce 2654. Wszędzie tam deweloper sprzedaje taniej niż sąsiad z bloku obok.
Odwrotnie jest w Śródmieściu, na Grota-Roweckiego i na Krakowskiej-Południe, gdzie nowe inwestycje są droższe od istniejącego zasobu. Krakowska-Południe z medianą 11 162 zł/m² jest najdroższym osiedlem miasta, ale po odjęciu rynku pierwotnego spada do 8917 zł.
Z tych dwóch faktów nie wynika żadna reguła cenowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie: nazwa osiedla mówi o cenie mniej niż to, po której stronie rynku się kupuje.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Szopena 35C | 12 100 | 243 | 233 |
| Langiewicza 37 | 10 184 | 220 | 209 |
| Żołnierzy 9 Dywizji 32 | 9859 | 165 | 158 |
| Graniczna 1I | 10 549 | 155 | 151 |
| Solidarności 3 | 8934 | 131 | 125 |
| Graniczna 1H | 8844 | 126 | 119 |
| Solidarności 1 | 9107 | 123 | 118 |
| Kwiatkowskiego 44B | 9722 | 119 | 106 |
| Wieniawskiego 55ZF | 8029 | 117 | 103 |
| Podpromie 6 | 11 758 | 114 | 103 |
| Kopisto 11 | 12 476 | 96 | 69 |
| Krakowska 29 | 12 264 | 88 | 86 |
| Beskidzka 320 | 7013 | 74 | 71 |
Dwadzieścia pięć adresów odpowiada za 2664 akty, czyli 34 procent całego rynku Rzeszowa. Tak wysoka koncentracja to konsekwencja tego, że ponad połowa transakcji pochodzi z rynku pierwotnego, a jedna inwestycja potrafi wygenerować dwieście aktów w dwa lata.
Rozstęp między adresami z tej tabeli wynosi 5463 zł na metrze: od 7013 zł na Beskidzkiej po 12 476 zł na Kopisto. Obie te liczby dotyczą w przeważającej części mieszkań sprzedawanych przez dewelopera, więc nie tłumaczy ich strona rynku, tylko lokalizacja i standard inwestycji.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 10 476 | 1124 | 609 |
| 35-50 m² | 9995 | 2783 | 1476 |
| 50-65 m² | 9088 | 2347 | 1243 |
| ponad 65 m² | 8184 | 1506 | 958 |
Reguła małego metrażu działa w Rzeszowie bez wyjątku i jest wyraźna: kawalerka kosztuje o 2292 zł na metrze więcej niż mieszkanie powyżej 65 m², czyli o 28 procent. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym to różnica 114 tysięcy złotych.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 500 | 468 | 30 m² |
| 2 | 10 205 | 2672 | 41 m² |
| 3 | 9377 | 2937 | 54 m² |
| 4 | 8518 | 1352 | 66 m² |
| 5 | 7729 | 255 | 83 m² |
Rejestr liczy izby, nie pokoje, i typowe rzeszowskie mieszkanie ma 3 izby na 54 m².
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6625 | 1029 |
| 2022 | 6778 | 2947 |
| 2023 | 7650 | 2769 |
| 2024 | 8614 | 3506 |
| 2025 | 9800 | 3766 |
| 2026 (do 27 sierpnia) | 9667 | 2165 |
Od 2021 roku mediana urosła o 3042 zł na metrze, czyli o 46 procent. Największy skok przypadł na 2025 rok, kiedy dołożyła 1186 zł.
Rok 2026 jest pierwszym, w którym mediana nie rośnie. Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje 9800 zł/m² z 3590 aktów przeciw 9290 zł/m² z 3645 aktów, czyli wzrost o 5,5 procent. Liczba transakcji jest przy tym praktycznie taka sama, więc rynek nie zwolnił, tylko przestał drożeć w dawnym tempie.
Cenniki deweloperów
Ustawowy rejestr cen ofertowych zawiera dla Rzeszowa 1424 lokale i jest to stan na 28 sierpnia 2026. Mediana ceny ofertowej wynosi 9950 zł/m², rozstęp kwartylowy od 9100 do 11 179 zł/m².
To o 678 zł na metrze więcej niż mediana transakcyjna rynku pierwotnego, czyli o 7 procent. Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co pozostało w sprzedaży, więc nie jest to cena, po której mieszkania faktycznie się sprzedają.
| Inwestycja | Lokale w cenniku | Mediana ofertowa, zł/m² |
|---|---|---|
| Żołnierzy 9 Dywizji | 160 | 11 400 |
| Bałtycka 41 | 128 | 11 514 |
| Błogosławionej Karoliny | 112 | 9300 |
| Technologiczna 24 | 109 | 9950 |
| Błogosławionej Karoliny | 106 | 9350 |
| Technologiczna 24A | 83 | 9450 |
| Świętej Kingi | 64 | 10 158 |
| Strażacka 54G | 56 | 9850 |
Rozstęp między inwestycjami sięga 2214 zł na metrze, od 9300 zł przy Błogosławionej Karoliny do 11 514 zł przy Bałtyckiej.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 820 | 769 626 zł | 500 000 zł | 980 000 zł | 608 m² |
| Działki | 406 | 317 890 zł | 110 000 zł | 580 436 zł | 690 m² |
233 z 820 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 28 procent. To zwykle siedliska albo dom z budynkiem gospodarczym, a nie drugi dom mieszkalny, i one ciągną medianę w dół.
Rynek domów w Rzeszowie jest duży: 820 aktów w dwa lata to więcej niż cały rynek mieszkaniowy większości miast w tym województwie.
Co z tego ma kupujący
W Rzeszowie strona rynku mówi o cenie mniej niż dzielnica, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Zapytaj o osiedle, nie o miasto, bo między Białą za 6500 zł a Krakowską-Południe za 11 162 zł leży 4662 zł na metrze, czyli 233 tysiące na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Nie zakładaj, że nowe znaczy drożej, bo rynek pierwotny jest tu tańszy od wtórnego o 726 zł, a na Słocinie o 3033 zł. I porównuj z cennikiem, nie z ofertą, bo mediana ofertowa dewelopera stoi 678 zł powyżej tego, co ostatecznie zapisano w aktach.
Okoliczne gminy opisujemy osobno: Krasne leży 7 km stąd i jest tańsze o 439 zł na metrze, Boguchwała o 1309 zł, a Głogów Małopolski o 3386 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w porównaniu cen w Rzeszowie i okolicach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
