Sanok zajmuje 418 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6097 zł/m², czyli praktycznie na poziomie mediany typowej polskiej gminy, która wynosi 6028 zł. Mieszka tu 33 488 osób, a do Rzeszowa jest stąd 77 km i godzina z kwadransem jazdy samochodem.
Liczby pochodzą z 249 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najmocniejsza z nich dotyczy kierunku. Przez ostatnie dwanaście miesięcy rejestru mediana spadła o 8,7 procent, z 6467 na 5905 zł na metrze, i jest to jedyny wyraźny spadek w tej serii poza Mielcem.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Sanoku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 9 lipca 2024 do 8 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 1569 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 249 aktów. Mediana to 6097 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5100 do 7451 zł/m², a typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 307 000 zł.
Spadek o 8,7 procent w rok
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4983 | 106 |
| 2022 | 5918 | 145 |
| 2023 | 5840 | 117 |
| 2024 | 5819 | 80 |
| 2025 | 6492 | 163 |
| 2026 (do 8 czerwca) | 6018 | 49 |
Historia sanockiego rynku ma nietypowy kształt. Cały wzrost przypadł na rok 2022, potem przez trzy lata mediana stała między 5819 a 5918 zł, w 2025 podskoczyła o 673 zł i w 2026 wróciła w dół.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje 5905 zł/m² ze 119 aktów przeciw 6467 zł/m² ze 134 aktów, czyli spadek o 8,7 procent. Obie próby są zbliżone rozmiarem, więc odczyt jest wiarygodny.
Wyjaśnienie tego ruchu leży najprawdopodobniej w jednym adresie i opisujemy je w następnej sekcji.
Jeden adres, który podniósł i opuścił medianę
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Kwiatowa 27 | 7463 | 61 | 59 |
| Kwiatowa 25 | 6863 | 13 | 10 |
| Żwirki i Wigury 28 | 5943 | 5 | 0 |
| Poprzeczna 1 | 5249 | 5 | 0 |
Kwiatowa 27 to 61 z 249 aktów, czyli 24 procent rynku miasta, i 59 z nich pochodzi z rynku pierwotnego. Mediana tego adresu, 7463 zł, jest o 1366 zł wyższa od mediany Sanoka.
Razem z sąsiednim numerem 25 daje to 74 akty, czyli 30 procent rynku, przy medianie znacznie powyżej miejskiej. Kiedy taka inwestycja sprzedaje się intensywnie, mediana miasta rośnie, a kiedy zwalnia, wraca w dół, i to jest najprostsze wyjaśnienie skoku z 2025 roku i spadku z 2026.
Pozostałe adresy mają po pięć aktów każdy i podajemy je dla porządku.
Rynek pierwotny kontra wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7410 | 91 | 366 416 zł | 59 m² |
| Wtórny | 5780 | 158 | 282 000 zł | 49 m² |
Rynek pierwotny to 37 procent transakcji i jest o 1630 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 28 procent. W cenie całkowitej różnica wynosi 84 416 zł przy mieszkaniu większym o dziesięć metrów.
Zestawienie z poprzednią tabelą pokazuje, jak wąski jest tu rynek pierwotny: 91 transakcji deweloperskich w całym mieście, z czego 69 przy jednej ulicy.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 50-65 m² | 6347 | 73 | 23 |
| do 35 m² | 6055 | 19 | 1 |
| 35-50 m² | 6017 | 99 | 35 |
| ponad 65 m² | 5830 | 58 | 32 |
Rozkład jest płaski: trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 330 zł na metrze, a odstaje tylko kategoria powyżej 65 m², tańsza o 517 zł od przedziału 50-65 m².
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 7098 | 70 | 41 m² |
| 3 | 6050 | 93 | 50 m² |
| 4 | 5904 | 63 | 65 m² |
| 5 | 5362 | 9 | 72 m² |
Mieszkania dwuizbowe są tu o 1048 zł na metrze droższe od trzyizbowych i to największa różnica w tej tabeli.
Cenniki deweloperów
Ustawowy rejestr cen ofertowych zawiera dla Sanoka 71 lokali, stan na 25 sierpnia 2026. Mediana ceny ofertowej wynosi 8125 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7846 do 8279 zł/m².
To o 715 zł na metrze więcej niż mediana transakcyjna rynku pierwotnego, która wynosi 7410 zł, i o 662 zł więcej niż najdroższy adres w tabeli transakcyjnej. Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co pozostało w sprzedaży.
Siedemdziesiąt jeden lokali w ofercie przy 91 transakcjach deweloperskich w dwa lata oznacza, że oferta w Sanoku jest dziś porównywalna z tym, co miasto wchłonęło przez ostatnie dwa lata.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 53 | 420 000 zł | 345 000 zł | 600 000 zł | 693 m² |
| Działki | 62 | 24 162 zł | 10 050 zł | 148 750 zł | 309 m² |
19 z 53 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Działek jest w oknie 62, czyli więcej niż domów, ale ich typowa powierzchnia to 309 m², a mediana 24 162 zł. Są to w większości niewielkie wydzielenia, a nie grunt pod dom, i tak trzeba tę liczbę czytać.
Co z tego ma kupujący
W Sanoku jeden adres przy Kwiatowej rządzi medianą całego miasta, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy patrzysz na Kwiatową, czy na resztę miasta, bo ten adres jest o 1366 zł na metrze droższy od mediany. Jeśli oglądasz starszy blok, porównuj z 5780 zł, czyli z medianą rynku wtórnego. I pamiętaj, że rynek zwalnia, bo ostatnie dwanaście miesięcy to spadek o 8,7 procent.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Krosno leży 43 km stąd i jest o 239 zł na metrze droższe, Brzozów o 497 zł tańszy, a Jasło o 576 zł. Całe południe województwa zestawiamy w porównaniu cen w Krośnie, Jaśle, Sanoku, Brzozowie i Strzyżowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
