Starachowice zajmują 586 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5113 zł/m², o 15 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 43 278 osób, a stąd jest 49 km do Kielc, 21 km do Skarżyska-Kamiennej i 30 km do Ostrowca Świętokrzyskiego.
Liczby pochodzą z 497 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu to brak liczby. Mediana Starachowic nie ruszyła się od trzech lat: 5049 zł w 2023, 5170 zł w 2024, 5190 zł w 2025 i 5187 zł w pierwszej połowie 2026. Cztery kolejne lata mieszczą się w 141 zł na metrze, czyli w niecałych trzech procentach.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Starachowicach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 5 lipca 2024 do 10 lipca 2026.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 5 aktów o medianie 1149 zł/m² i typowej cenie 60 000 zł przy 56 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 497 aktów. Mediana to 5113 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4503 do 6136 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 240 000 zł.
Historia cen: cztery lata w 141 złotych
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4010 | 264 |
| 2022 | 4448 | 198 |
| 2023 | 5049 | 250 |
| 2024 | 5170 | 277 |
| 2025 | 5190 | 256 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 10 lipca, ale to właśnie on domyka tę historię: 135 aktów przy medianie 5187 zł, czyli praktycznie tyle samo co dwa lata wcześniej.
Cały wzrost tego rynku wydarzył się przed 2023 rokiem. Od 2021 do 2023 mediana urosła o 26 procent, a od 2023 do dziś o 3 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje nawet lekki odwrót: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5072 zł/m² przy 252 aktach, a w dwunastu poprzednich 5185 zł przy 243 aktach, czyli spadek o 2,2 procent.
To nie jest efekt zmiany struktury rynku, jak w kilku innych miastach regionu. Policzony osobno rynek wtórny daje ten sam wynik: 5036 zł wobec 5054 zł, czyli 0,4 procent w dół. Obie liczby mówią to samo: rynek starachowicki stoi.
Rynek pierwotny to tu 8 procent transakcji
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5054 | 448 | 235 000 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 7672 | 40 | 392 250 zł | 52 m² |
| Nieokreślony w źródle | 4299 | 9 | 176 750 zł | 42 m² |
Różnica wynosi 2618 zł na metrze, czyli 52 procent, ale strona pierwotna to zaledwie 40 aktów, czyli 8 procent obrotu.
W praktyce oznacza to, że mediana miasta i mediana rynku wtórnego to niemal ta sama liczba: 5113 i 5054 zł. Starachowice są pod tym względem przeciwieństwem Kielc, gdzie pierwsza sprzedaż stanowi połowę rynku.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Aleja Armii Krajowej 30 | 7950 | 5 | 5 |
| Rtm. Witolda Pileckiego 14 | 7891 | 9 | 9 |
| Oświatowa 9 | 6710 | 10 | 10 |
| Zachodnia 1 | 5913 | 5 | 0 |
| Piotra Wysockiego 3 | 5504 | 10 | 0 |
| Generała Hauke-Bosaka 2 | 5369 | 5 | 0 |
| Graniczna 14 | 4996 | 6 | 0 |
| Mikołaja Reja 11 | 4721 | 5 | 0 |
| Stefana Żeromskiego 4 | 4584 | 6 | 0 |
Tylko dziewięć adresów zebrało w dwa lata choćby pięć transakcji, razem 61 aktów, czyli 12 procent rynku. To jest rynek bardzo rozproszony: reszta obrotu rozkłada się po całym mieście pojedynczymi transakcjami.
Trzy pierwsze wiersze to nowe inwestycje i one wyznaczają górną granicę tego rynku, od 6710 do 7950 zł. Pozostałe sześć adresów, czyli istniejący zasób, mieści się między 4584 a 5913 zł.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4941 | 83 | 1 |
| 35 do 50 m² | 5189 | 230 | 17 |
| 50 do 65 m² | 5165 | 119 | 11 |
| ponad 65 m² | 5040 | 65 | 11 |
Cztery przedziały mieszczą się w 248 zł na metrze. Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" tu nie działa: najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a kawalerki są od niego o 248 zł tańsze.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5108 | 120 | 34 m² |
| 3 | 5156 | 250 | 47 m² |
| 4 | 5094 | 99 | 62 m² |
| 5 | 5288 | 22 | 75 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Ta tabela jest jeszcze bardziej płaska: cztery przedziały mieszczą się w 194 zł, a najdroższe za metr są mieszkania pięcioizbowe.
W Starachowicach cena metra praktycznie nie zależy ani od metrażu, ani od liczby izb. Zależy od tego, czy mieszkanie jest z pierwszej sprzedaży, a takich transakcji jest osiem na sto.
Cenniki deweloperów: sześć mieszkań
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 6 |
| Mediana ceny ofertowej | 7195 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7672 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 40 |
Sześć lokali w ustawowej bazie to cała dzisiejsza oferta deweloperska miasta czterdziestotrzytysięcznego. Trzy z nich stoją przy Pileckiego 14, czyli pod adresem, który widać też w tabeli aktów.
Co nietypowe, cennik jest tu niższy od aktów pierwszej sprzedaży, o 477 zł na metrze. Przy sześciu lokalach nie jest to jednak żadna prawidłowość, tylko informacja o tych konkretnych sześciu mieszkaniach.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 128 | 422 500 zł | 275 000 do 608 250 zł | 504 m² |
| Działka | 63 | 23 000 zł | 8783 do 90 600 zł | 196 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 58 ze 128 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 504 m².
Wiersz działek wymaga ostrzeżenia. Mediana 23 000 zł przy typowej powierzchni 196 m² nie opisuje działki budowlanej, tylko drobne grunty: dojazdy, udziały, fragmenty przy istniejącej zabudowie. Rejestr notuje ich w Starachowicach dużo, 63 w dwa lata, i to one wypełniają tę statystykę.
Co z tego ma kupujący
Starachowice są rynkiem stabilnym do granicy bezruchu. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Mediana miasta jest tu wiarygodna, bo rynek pierwotny to osiem procent obrotu i niczego nie zniekształca. Nie licz na wzrost z rozpędu, bo od 2023 roku ceny stoją, a ostatnie dwanaście miesięcy jest nawet nieco niżej. I nie przepłacaj za metraż, bo między najtańszym a najdroższym przedziałem jest tu 248 zł na metrze, czyli mniej niż 12 tysięcy złotych na całym mieszkaniu.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Skarżysko-Kamienna leży 21 km stąd i jest tańsze o 197 zł na metrze, Ostrowiec Świętokrzyski 30 km i jest tańszy o 244 zł, a Końskie są droższe o 941 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Skarżysku, Starachowicach, Ostrowcu i Końskich. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
