Końskie zajmują 427 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6054 zł/m², o 0,4 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 31 732 osoby, a stąd jest 48 km do Kielc i 39 km do Skarżyska-Kamiennej.
Liczby pochodzą z 189 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu to jeden adres. Staszica 7 dało 60 ze 189 aktów, czyli 32 procent całego rynku miasta, w tym 58 transakcji pierwszej sprzedaży, i sprzedało się w większości w czterech miesiącach drugiej połowy 2024 roku. To ten jeden budynek podniósł medianę roku 2024 do 6700 zł, po czym rynek wrócił do 5115 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Końskich, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 3 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W Końskich filtr nie usunął ani jednego aktu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 189 aktów. Mediana to 6054 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4818 do 6994 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 260 000 zł.
Jeden adres, jedna trzecia rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Staszica 7 | 7118 | 60 | 58 |
| Gimnazjalna 26A | 6400 | 8 | 8 |
| Browarna 31G | 5684 | 6 | 5 |
| Brzozowa 2 | 4896 | 5 | 0 |
Cztery adresy zebrały w dwa lata choćby pięć transakcji, a pierwszy z nich zebrał ich 60.
Staszica 7 to 32 procent rynku miasta i 69 procent całej pierwszej sprzedaży, przy medianie o 1064 zł wyższej od mediany Końskich i o 2226 zł wyższej od rynku wtórnego.
Rozkład w czasie jest równie jednoznaczny. W lipcu i sierpniu 2024 roku rejestr zanotował w całych Końskich 56 aktów, z czego 48 to pierwsza sprzedaż, przy medianach miesięcznych 7029 i 7137 zł. W żadnym późniejszym miesiącu miasto nie zbliżyło się do takiego obrotu: typowy miesiąc to od czterech do ośmiu aktów.
Rynek pierwotny jest droższy o 42 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4892 | 90 | 217 000 zł | 45 m² |
| Pierwotny | 6944 | 84 | 351 000 zł | 52 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5067 | 15 | 255 000 zł | 58 m² |
Różnica wynosi 2052 zł na metrze, czyli 42 procent, a obie strony rynku są tu niemal równie liczne: 84 akty pierwszej sprzedaży wobec 90 na rynku wtórnym.
Ta równowaga jest jednak pozorna, bo cała strona pierwotna pochodzi w praktyce z trzech adresów, a 58 z 84 aktów z jednego. Po ich wyprzedaniu w Końskich nie zostało nic: w ustawowej bazie cenników deweloperskich nie ma dziś ani jednego lokalu.
Dla kupującego oznacza to, że właściwą liczbą jest dziś 4892 zł, a nie 6054 zł. Mediana miasta opisuje rynek, którego już nie ma.
Historia cen: rok 2024 to jeden budynek
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3882 | 59 |
| 2022 | 4868 | 43 |
| 2024 | 6700 | 121 |
| 2025 | 5115 | 75 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2023 pomijamy, bo rejestr notuje z niego zaledwie 15 aktów. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 3 czerwca, ale wart jest wzmianki: 26 aktów przy medianie 5111 zł, czyli dokładnie tam, gdzie 2025 rok.
Skok w 2024 roku i spadek w 2025 to nie jest ruch cen w Końskich, tylko wejście i wyjście jednej inwestycji. Rok 2024 ma 121 aktów, czyli więcej niż dwa sąsiednie lata razem, i to jest ten sam nadmiar, który widać przy Staszica 7.
Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje to samo od drugiej strony: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4892 zł/m² przy 64 aktach, a w dwunastu poprzednich 6693 zł przy 134 aktach, czyli spadek o 26,9 procent.
To nie jest potanienie mieszkań o jedną czwartą. Policzony osobno rynek bez pierwszej sprzedaży spadł o 4,1 procent, z 5071 do 4863 zł, i to jest rzeczywista zmiana. Reszta to arytmetyka: droższa inwestycja wypadła z okna porównania.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5037 | 19 | 0 |
| 35 do 50 m² | 5949 | 86 | 39 |
| 50 do 65 m² | 6699 | 63 | 39 |
| ponad 65 m² | 5957 | 21 | 6 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" jest tu odwrócona. Najdroższy jest przedział od 50 do 65 m², a najtańszy przedział do 35 m², o 1662 zł niżej.
Powód jest ten sam co wszędzie w tym wpisie: kolumna z liczbą aktów pierwszej sprzedaży pokrywa się z kolumną cen. Tam, gdzie sprzedawano nowe mieszkania, mediana jest wyższa. W przedziale do 35 m² nie ma ani jednej takiej transakcji.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 6974 | 40 | 36 m² |
| 3 | 6182 | 102 | 48 m² |
| 4 | 4658 | 34 | 59 m² |
| 5 | 5291 | 7 | 69 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Między dwiema a czterema izbami mediana traci 2316 zł na metrze, czyli jedną trzecią, i jest to najostrzejszy spadek w całym koszyku.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 143 | 200 000 zł | 112 500 do 357 000 zł | 1393 m² |
| Działka | 31 | 150 000 zł | 10 003 do 280 615 zł | 817 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Mediana domu, 200 000 zł, jest jedną z najniższych w kraju i wymaga natychmiastowego zastrzeżenia: 104 ze 143 aktów, czyli 73 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 1393 m². Mowa więc w większości o siedliskach i domach wiejskich rozsianych po gminie miejsko-wiejskiej, często wymagających remontu, a nie o domach w samych Końskich.
Rynek domów jest przy tym większy od mieszkaniowego pod względem liczby transakcji poza miastem: 143 akty na dom wobec 189 na mieszkanie.
Rynek gruntu jest płytki i bardzo nierówny: 31 transakcji w dwa lata, dolny kwartyl 10 003 zł, czyli w tej próbie są udziały i drobne grunty. Ostatni akt na działkę pochodzi z 16 grudnia 2025.
Co z tego ma kupujący
Końskie to rynek, w którym jeden budynek przestawił wszystkie statystyki na dwa lata. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na liczbie 4892 zł, nie 6054 zł. Nie czytaj spadku o 27 procent jako taniejącego rynku, bo rzeczywista zmiana na rynku wtórnym to minus 4,1 procent. I nie porównuj oglądanego mieszkania do Staszica 7, bo ten adres jest o 2226 zł na metrze droższy od reszty miasta i nie jest już w sprzedaży.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Skarżysko-Kamienna leży 39 km stąd i jest tańsze o 1138 zł na metrze, Starachowice są tańsze o 941 zł, a Ostrowiec Świętokrzyski o 1185 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Skarżysku, Starachowicach, Ostrowcu i Końskich. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
