Cztery miasta północnej części województwa świętokrzyskiego dzieli 1185 zł na metrze, od 6054 zł w Końskich do 4869 zł w Ostrowcu Świętokrzyskim.
Liczby pochodzą z 1872 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 797 w samym Skarżysku-Kamiennej.
Najmocniejsza liczba tego zestawienia dotyczy wielkości miast. Ostrowiec Świętokrzyski ma 60 tysięcy mieszkańców, Starachowice 43 tysiące, Skarżysko-Kamienna 40 tysięcy, a metr kosztuje w każdym z nich poniżej 5200 zł. Dla porównania: w Kielcach, 40 do 60 km stąd, jest to 9194 zł.
Druga liczba jest jeszcze ciekawsza. Po odjęciu pierwszej sprzedaży ranking się odwraca: najtańsze miasto czwórki wychodzi na pierwsze miejsce, a najdroższe spada na trzecie.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Skarżysku-Kamiennej, Starachowicach, Ostrowcu Świętokrzyskim i Końskich, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce mieszczą się w sześciu tygodniach, od 3 czerwca 2026 w Końskich do 15 lipca 2026 w Skarżysku-Kamiennej, więc porównanie nie wymaga poprawki na czas.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań, aktualizowanej na bieżąco, i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych miastach filtr usunął łącznie 15 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Pierwsza sprzedaż, zł/m² | Bez pierwszej sprzedaży, zł/m² | Akty | Do Kielc | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Końskie | 31 732 | 427 | 6054 | 6944 | 4892 | 189 | 48 km | 2026-06-03 |
| Starachowice | 43 278 | 586 | 5113 | 7672 | 5054 | 497 | 49 km | 2026-07-10 |
| Skarżysko-Kamienna | 40 099 | 610 | 4916 | 7429 | 4704 | 797 | 38 km | 2026-07-15 |
| Ostrowiec Świętokrzyski | 60 246 | 618 | 4869 | 4564 | 5143 | 389 | 63 km | 2026-06-25 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Dla porównania: Kielce mają 9194 zł/m² i 88 miejsce, a Kraków 14 651 zł.
Wszystkie cztery miasta leżą w ostatniej trzeciej części krajowej stawki, a trzy z nich poniżej 5200 zł za metr. Razem mieszka w nich 175 tysięcy osób, czyli tyle co w samych Kielcach.
Ranking odwraca się po odjęciu pierwszej sprzedaży
| Miasto | Cały rynek, zł/m² | Miejsce | Bez pierwszej sprzedaży, zł/m² | Miejsce | Udział pierwszej sprzedaży |
|---|---|---|---|---|---|
| Końskie | 6054 | 1 | 4892 | 3 | 44 procent |
| Starachowice | 5113 | 2 | 5054 | 2 | 8 procent |
| Skarżysko-Kamienna | 4916 | 3 | 4704 | 4 | 18 procent |
| Ostrowiec Świętokrzyski | 4869 | 4 | 5143 | 1 | 59 procent |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia i pokazuje dwa różne mechanizmy naraz.
Końskie są najdroższe tylko dzięki jednemu adresowi. Staszica 7 dało 60 ze 189 tamtejszych aktów, wszystkie po cenach powyżej siedmiu tysięcy złotych za metr, i wyprzedało się w drugiej połowie 2024 roku. Bez tej inwestycji Końskie spadają na trzecie miejsce, poniżej Starachowic, a najtańszym miastem czwórki jest Skarżysko-Kamienna z 4704 zł.
Ostrowiec jest najtańszy, bo jego pierwsza sprzedaż jest tańsza od reszty rynku. 230 z 389 tamtejszych aktów rejestr oznacza jako pierwszą sprzedaż, ale ich mediana wynosi 4564 zł, czyli o 579 zł mniej niż na rynku wtórnym, a rozkładają się one po starych osiedlach miasta, nie po nowych inwestycjach.
Praktyczny wniosek dla kupującego jest jeden. Mieszkanie z istniejącego zasobu jest najdroższe w Ostrowcu Świętokrzyskim, czyli w mieście, które w rankingu wygląda na najtańsze.
Rozwarstwienie: gdzie nowe bloki odrywają się od reszty miasta
| Miasto | Pierwsza sprzedaż, zł/m² | Reszta rynku, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|
| Starachowice | 7672 | 5054 | +52 procent |
| Skarżysko-Kamienna | 7429 | 4704 | +58 procent |
| Końskie | 6944 | 4892 | +42 procent |
| Ostrowiec Świętokrzyski | 4564 | 5143 | −11 procent |
W trzech z czterech miast nowe mieszkanie kosztuje o połowę więcej niż mieszkanie z istniejącego zasobu, a rekord należy do Skarżyska-Kamiennej.
Skala tego zjawiska jest tu wyjątkowa nawet na tle innych regionów: w opolskiem największa taka różnica wyniosła 64 procent w Głubczycach, ale przy osiemnastu aktach, a w Skarżysku 58 procent stoi na 146 aktach pierwszej sprzedaży.
Ostrowiec jest jedynym wyjątkiem i to on najlepiej pokazuje, że sama etykieta w rejestrze nie mówi nic o standardzie budynku.
Kierunek zmian
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez pierwszej sprzedaży | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Skarżysko-Kamienna | 5253 zł/m² | +11,3 procent | 4826 zł/m² | +6,7 procent |
| Ostrowiec Świętokrzyski | 4949 zł/m² | +6,0 procent | 5282 zł/m² | +6,2 procent |
| Starachowice | 5072 zł/m² | −2,2 procent | 5036 zł/m² | −0,4 procent |
| Końskie | 4892 zł/m² | −26,9 procent | 4863 zł/m² | −4,1 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.
Dwie kolumny prowadzą tu do bardzo różnych wniosków i to druga jest tą, na której warto się oprzeć.
- Skarżysko rośnie najszybciej, ale realne tempo to 6,7 procent, a nie 11,3, bo część wzrostu zrobiły dwa nowe bloki.
- Ostrowiec rośnie równo po obu stronach rachunku, o 6 procent, i jest jedynym miastem czwórki, w którym obie liczby się zgadzają.
- Starachowice stoją od trzech lat i widać to w obu kolumnach.
- Końskie nie potaniały o jedną czwartą. Spadek o 26,9 procent to wyjście jednej inwestycji z okna porównania; realna zmiana to minus 4,1 procent.
Domy i działki
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Udział z dwoma budynkami | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Starachowice | 128 | 422 500 zł | 45 procent | 504 m² |
| Ostrowiec Świętokrzyski | 133 | 380 000 zł | 41 procent | 593 m² |
| Skarżysko-Kamienna | 96 | 342 500 zł | 55 procent | 908 m² |
| Końskie | 143 | 200 000 zł | 73 procent | 1393 m² |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Rozpiętość jest tu dwa razy większa niż przy mieszkaniach: dom w Starachowicach kosztuje 2,1 razy tyle co dom w Końskich, przy różnicy median mieszkań o 18 procent w drugą stronę.
Tłumaczą to dwie ostatnie kolumny. W Końskich 73 procent aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 1393 m², czyli mowa w większości o siedliskach w gminie miejsko-wiejskiej. W Starachowicach jest to 45 procent przy działkach o powierzchni 504 m², czyli o zabudowie miejskiej.
Stąporków: najtańsza gmina województwa
Poza czterema opisanymi miastami warto odnotować jedną gminę. Stąporków, 13 km od Końskich, ma medianę 3884 zł/m² przy 34 aktach i zajmuje 719 miejsce w kraju, czyli najniższe w całym województwie świętokrzyskim.
To jest o 2170 zł na metrze mniej niż w Końskich, przy kwadransie jazdy między jednym a drugim miastem, i 108 500 zł różnicy na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:
- Końskie: 302 700 zł, ale z istniejącego zasobu 244 600 zł
- Starachowice: 255 650 zł, a z istniejącego zasobu 252 700 zł
- Skarżysko-Kamienna: 245 800 zł, a z istniejącego zasobu 235 200 zł
- Ostrowiec Świętokrzyski: 243 450 zł, a z istniejącego zasobu 257 150 zł
Cztery miasta, w których razem mieszka tyle osób co w Kielcach, i w żadnym z nich mieszkanie pięćdziesięciometrowe nie kosztuje więcej niż 303 tysiące złotych. W Kielcach jest to 459 700 zł.
Analizy poszczególnych miast
Każde z tych miast opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
- Ceny mieszkań w Końskich
- Ceny mieszkań w Starachowicach
- Ceny mieszkań w Skarżysku-Kamiennej
- Ceny mieszkań w Ostrowcu Świętokrzyskim
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
