Skarżysko-Kamienna zajmuje 610 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4916 zł/m², o 18 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 40 099 osób, a stąd jest 38 km do Kielc i 21 km do Starachowic.
Liczby pochodzą z 797 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To drugi co do wielkości rynek mieszkaniowy województwa świętokrzyskiego po Kielcach, większy niż w Starachowicach i Ostrowcu Świętokrzyskim.
Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje przepaść wewnątrz miasta. Dwa nowe bloki, przy Konopnickiej 15 i Żeromskiego 52, mają mediany 7960 i 7825 zł/m², a cały rynek wtórny 4704 zł. To jest różnica rzędu 69 procent, czyli 163 tysiące złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, w mieście, w którym typowe mieszkanie kosztuje 230 000 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Skarżysku-Kamiennej, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 15 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 1126 zł/m² i typowej cenie 48 650 zł przy 46 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 797 aktów. Mediana to 4916 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4118 do 6346 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 230 000 zł.
Dwa miasta w jednym
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4704 | 648 | 210 000 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 7429 | 146 | 375 950 zł | 54 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5719 | 3 | 340 000 zł | 58 m² |
Różnica między pierwszą sprzedażą a rynkiem wtórnym wynosi 2725 zł na metrze, czyli 58 procent, i jest jedną z najwyższych w kraju. Rynek pierwotny to przy tym tylko 18 procent transakcji.
Ta różnica ma jedno konkretne źródło, widoczne w tabeli adresów niżej: dwa nowe budynki odpowiadają za 81 ze 146 aktów pierwszej sprzedaży, czyli 55 procent, i oba sprzedają się po cenach niespotykanych w reszcie miasta.
Dla kupującego oznacza to, że mediana miasta nie opisuje ani jednej, ani drugiej strony rynku: mieszkanie z istniejącego zasobu kosztuje tu 4704 zł za metr, nowe około 7900 zł, a 4916 zł to liczba pośrodku, po której nikt nic nie kupuje.
Adresy: dwa nowe bloki i cała reszta
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Konopnickiej 15 | 7960 | 42 | 41 |
| Żeromskiego 52 | 7825 | 40 | 40 |
| Legionów 107 | 5762 | 5 | 0 |
| Szydłowiecka 9 | 5736 | 6 | 0 |
| Sokola 28 | 5353 | 5 | 0 |
| Mickiewicza 16 | 5102 | 6 | 0 |
| Krasińskiego 12 | 5053 | 5 | 0 |
| Lotnicza 5 | 4932 | 7 | 0 |
| Konopnickiej 18 | 4838 | 10 | 0 |
| Norwida 16 | 4794 | 6 | 0 |
| Rejowska 81 | 4783 | 5 | 0 |
| Spółdzielcza 89 | 4769 | 5 | 0 |
| Aleja Marszałka Piłsudskiego 40 | 4705 | 9 | 0 |
| Konopnickiej 16 | 4690 | 6 | 0 |
| Rejowska 26 | 4672 | 5 | 1 |
| Zielna 1 | 4644 | 6 | 0 |
| Lotnicza 3 | 4477 | 10 | 0 |
| Aleja Marszałka Piłsudskiego 44 | 4434 | 5 | 0 |
| Szydłowiecka 11 | 4425 | 8 | 1 |
| Krasińskiego 23 | 4352 | 5 | 0 |
| Konarskiego 24 | 4332 | 6 | 0 |
| Apteczna 1 | 4324 | 6 | 0 |
| Aleja Marszałka Piłsudskiego 27 | 4222 | 7 | 0 |
| Wojciecha Kossaka 6 | 4218 | 5 | 0 |
| Struga 1 | 3192 | 6 | 0 |
Tabela pokazuje strukturę tego rynku lepiej niż jakakolwiek mediana. Dwa pierwsze wiersze to nowe budynki i 82 akty. Dwadzieścia trzy pozostałe to istniejący zasób, 144 akty, i wszystkie mieszczą się w przedziale od 3192 do 5762 zł.
Innymi słowy: cały istniejący zasób Skarżyska mieści się w 2570 zł na metrze, a dwa nowe bloki stoją 2063 zł powyżej jego górnej granicy.
Co ciekawe, przy tej samej ulicy stoją oba światy: Konopnickiej 15 z medianą 7960 zł i Konopnickiej 16 z medianą 4690 zł, czyli o 3270 zł niżej.
Najtańszy adres w mieście, Struga 1, ma 3192 zł za metr, czyli 40 procent ceny nowego bloku po drugiej stronie miasta.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5030 | 144 | 7 |
| 35 do 50 m² | 4915 | 331 | 58 |
| 50 do 65 m² | 4941 | 243 | 52 |
| ponad 65 m² | 4910 | 79 | 29 |
To jest jedna z najbardziej płaskich tabel metraży, jakie policzyliśmy. Cztery przedziały mieszczą się w 120 zł na metrze, czyli w skali tego rynku różnicy nie ma. W Kielcach ten sam rozstęp wynosi 659 zł, a w Nysie 2071 zł.
W Skarżysku metraż nie jest argumentem cenowym. Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" tu po prostu nie działa.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5702 | 179 | 35 m² |
| 3 | 4980 | 334 | 47 m² |
| 4 | 4791 | 203 | 58 m² |
| 5 | 4300 | 52 | 58 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tu różnica już jest: od dwóch izb do pięciu mediana traci 1402 zł na metrze, czyli jedną czwartą. Wiersz jednoizbowy pomijamy, bo stoi na czterech aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3829 | 179 |
| 2022 | 4282 | 223 |
| 2023 | 4515 | 257 |
| 2024 | 4674 | 406 |
| 2025 | 4915 | 396 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 15 lipca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 200 aktów przy medianie 5172 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 28 procent, czyli o 1086 zł na metrze. To jest wzrost o połowę wolniejszy niż w Kielcach, gdzie w tym samym czasie wyniósł 56 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5253 zł/m² przy 405 aktach, a w dwunastu poprzednich 4721 zł przy 373 aktach, czyli wzrost o 11,3 procent.
Warto tę liczbę rozbić na strony rynku, bo część wzrostu robią nowe bloki. Policzony osobno rynek wtórny urósł o 6,7 procent: z 4522 zł/m² przy 321 aktach do 4826 zł przy 318 aktach. To jest tempo realne dla kogoś, kto kupuje mieszkanie w istniejącym zasobie.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 96 | 342 500 zł | 200 000 do 432 500 zł | 908 m² |
| Działka | 63 | 109 470 zł | 40 000 do 197 598 zł | 965 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 53 z 96 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 342 500 zł obejmuje także posesje z zabudową gospodarczą.
Rynek gruntu jest tu jak na miasto tej wielkości bardzo żywy: 63 transakcje w dwa lata przy typowej działce 965 m² i medianie 109 470 zł. Ostatni akt na działkę pochodzi jednak z 13 marca 2026, czyli cztery miesiące przed końcem rejestru dla mieszkań.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w Skarżysku-Kamiennej ani jednego lokalu. Oba nowe budynki opisane wyżej zostały wyprzedane, a nowej inwestycji objętej obowiązkiem publikacji cen w mieście nie ma.
Dla kupującego oznacza to, że cena około 7900 zł za metr opisuje transakcje z lat 2024 i 2025, a nie dzisiejszą ofertę, bo dzisiejszej oferty deweloperskiej w tym mieście po prostu nie ma.
Co z tego ma kupujący
Skarżysko-Kamienna to rynek, w którym dwie ceny mieszkania różnią się o dwie trzecie. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na liczbie 4704 zł, nie 4916 zł, jeśli oglądasz mieszkanie w istniejącym bloku. Nie porównuj się do Konopnickiej 15 ani Żeromskiego 52, bo te dwa adresy nie opisują reszty miasta. I nie przepłacaj za metraż ani za izby w drugą stronę, bo w tym mieście przedziały metrażowe dzieli 120 zł.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Starachowice leżą 21 km stąd i są droższe o 197 zł na metrze, Końskie 39 km i są droższe o 1138 zł, a Ostrowiec Świętokrzyski jest tańszy o 47 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Skarżysku, Starachowicach, Ostrowcu i Końskich. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
