Ostrowiec Świętokrzyski zajmuje 618 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4869 zł/m², o 19 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 60 246 osób, a stąd jest 63 km do Kielc, 30 km do Starachowic i 51 km do Sandomierza.
Liczby pochodzą z 389 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To najtańsze miasto powyżej sześćdziesięciu tysięcy mieszkańców w tej części Polski: typowe mieszkanie ma tu 46 m² i kosztuje 215 000 zł.
Najciekawsza liczba tego wpisu wymaga wyjaśnienia, bo na pierwszy rzut oka wygląda na błąd. Rejestr oznacza 230 z 389 transakcji jako pierwszą sprzedaż, a ich mediana wynosi 4564 zł, czyli o 579 zł mniej niż na rynku wtórnym. W Skarżysku-Kamiennej ta sama różnica biegnie w drugą stronę i wynosi plus 2725 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Ostrowcu Świętokrzyskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 25 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 4 akty o medianie 1074 zł/m² i typowej cenie 48 500 zł przy 45 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Po tych filtrach zostaje 389 aktów. Mediana to 4869 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4065 do 5678 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 215 000 zł.
Pierwsza sprzedaż, która nie oznacza nowego budynku
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5143 | 159 | 225 000 zł | 46 m² |
| Pierwotny | 4564 | 230 | 210 000 zł | 47 m² |
Trzy liczby tłumaczą, dlaczego ta tabela wygląda tak, jak wygląda.
Po pierwsze, te transakcje rozkładają się równo w czasie: od 27 do 41 aktów pierwszej sprzedaży w każdym kwartale przez dwa lata, przy medianach od 4329 do 4926 zł. Tak nie wygląda sprzedaż inwestycji, która ma początek i koniec.
Po drugie, rozkładają się po całym mieście, i to po jego starych osiedlach. Osiedle Ogrody, Rosochy, Stawki, Słoneczne i ulica Sienkiewicza dają razem 183 akty, w tym 102 oznaczone jako pierwsza sprzedaż, przy medianach od 4762 do 5200 zł.
Po trzecie, ceny mieszczą się w tym samym przedziale co rynek wtórny: tylko 18 z nich ma cenę poniżej 3000 zł za metr, a tylko 33 powyżej 6000 zł.
Jedynym adresem, który wygląda w tych danych na nową inwestycję, jest Denkowska: 17 aktów, wszystkie pierwsza sprzedaż, mediana 7952 zł/m² przy typowych 65 m², czyli o 63 procent powyżej mediany miasta.
Wniosek dla kupującego jest prosty i praktyczny. W Ostrowcu Świętokrzyskim etykieta „rynek pierwotny" nie mówi nic o wieku budynku ani o standardzie, a jedyną liczbą, która opisuje typowe mieszkanie w tym mieście, jest mediana całego rynku: 4869 zł.
Osiedla i ulice
| Miejsce | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Bez pierwszej sprzedaży, zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Denkowska | 7952 | 17 | 17 | brak |
| Osiedle Stawki | 5200 | 27 | 19 | 5734 |
| Osiedle Ogrody | 4944 | 50 | 26 | 5253 |
| Iłżecka | 4919 | 9 | 5 | 4976 |
| Osiedle Słoneczne | 4869 | 27 | 19 | 5260 |
| Osiedle Rosochy | 4864 | 32 | 21 | 5264 |
| Henryka Sienkiewicza | 4762 | 47 | 17 | 4904 |
| Adama Mickiewicza | 4671 | 10 | 6 | 5012 |
| Ludwika Waryńskiego | 4553 | 12 | 7 | 4543 |
| Stodolna | 4539 | 13 | 5 | 5464 |
| Jasna | 4309 | 9 | 7 | 4648 |
| Mikołaja Kopernika | 4267 | 9 | 6 | 4546 |
| Starokunowska | 3944 | 9 | 5 | 5906 |
| Polna | 3896 | 9 | 9 | brak |
Czternaście miejsc daje 280 aktów, czyli 72 procent całego rynku miasta, i to jest najlepsza mapa cen, jaką da się z tego rejestru zrobić.
Bez Denkowskiej całe miasto mieści się w 1304 zł na metrze, od 3896 zł przy Polnej do 5200 zł na Osiedlu Stawki. To jest bardzo wąski rozrzut jak na miasto sześćdziesięciotysięczne i mówi o tutejszym rynku więcej niż jakakolwiek mediana: w Ostrowcu adres prawie nie zmienia ceny metra.
Ostatnia kolumna pokazuje jeszcze jedno. Prawie wszędzie mediana po odjęciu pierwszej sprzedaży jest wyższa od mediany całkowitej, czyli transakcje oznaczone jako pierwsza sprzedaż są w każdej z tych lokalizacji tańsze od reszty.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5139 | 68 | 30 |
| 35 do 50 m² | 4787 | 184 | 114 |
| 50 do 65 m² | 4554 | 94 | 61 |
| ponad 65 m² | 5346 | 43 | 25 |
Ta tabela nie układa się w regułę: najdroższy za metr jest przedział powyżej 65 m², a najtańszy przedział od 50 do 65 m², o 792 zł niżej. Za pierwszym z nich stoi w dużej części Denkowska, gdzie typowe mieszkanie ma 65 m².
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 4967 | 85 | 31 m² |
| 3 | 4797 | 189 | 46 m² |
| 4 | 4615 | 96 | 58 m² |
| 5 | 4994 | 13 | 70 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Cztery przedziały mieszczą się w 379 zł na metrze, więc liczba izb różnicuje tu cenę bardzo słabo.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3631 | 85 |
| 2022 | 4088 | 124 |
| 2023 | 4075 | 160 |
| 2024 | 4582 | 196 |
| 2025 | 4883 | 217 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 25 czerwca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego 80 aktów przy medianie 5048 zł, najwyższej ze wszystkich lat.
Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 35 procent, czyli o 1252 zł na metrze, przy rosnącej z roku na rok liczbie transakcji.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4949 zł/m² przy 186 aktach, a w dwunastu poprzednich 4669 zł przy 210 aktach, czyli wzrost o 6,0 procent. Policzony osobno rynek bez pierwszej sprzedaży daje niemal to samo, 6,2 procent, więc to jest wzrost realny, a nie efekt zmiany struktury obrotu.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 133 | 380 000 zł | 235 000 do 600 000 zł | 593 m² |
| Działka | 24 | 121 692 zł | 59 750 do 219 961 zł | 889 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 54 ze 133 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 593 m².
Rynek domów jest tu wyraźnie żywszy niż rynek mieszkań w przeliczeniu na mieszkańca: 133 transakcje wobec 389 mieszkaniowych, przy medianie 380 000 zł, czyli za cenę półtora typowego mieszkania.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w Ostrowcu Świętokrzyskim ani jednego lokalu, co jest spójne z tym, co pokazuje rejestr: w mieście nie prowadzi się dziś sprzedaży deweloperskiej objętej obowiązkiem publikacji cen.
Co z tego ma kupujący
Ostrowiec jest najtańszym dużym miastem regionu i rynkiem, w którym adres prawie nie zmienia ceny. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie sugeruj się etykietą rynku pierwotnego, bo w tym mieście oznacza ona zwykle mieszkanie w istniejącym bloku i jest tańsza, a nie droższa. Porównuj się do 4869 zł, czyli do mediany całego rynku, bo rozrzut między osiedlami wynosi tu tylko 1304 zł. I jedyny wyjątek to Denkowska, gdzie metr kosztuje 7952 zł, czyli o 63 procent więcej niż w reszcie miasta.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Starachowice leżą 30 km stąd i są droższe o 244 zł na metrze, Skarżysko-Kamienna jest droższe o 47 zł, a Końskie są droższe o 1185 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen w Skarżysku, Starachowicach, Ostrowcu i Końskich. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
