Ceny mieszkań w Żorach: 7550 zł za metr, o 1564 zł więcej niż w dwa razy większym Rybniku, bo połowa tutejszych aktów to rynek pierwotny. Policzyliśmy 693 akty notarialne [ANALIZA]

Żory zajmują 197 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 7550 zł/m², czyli o 25 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Do Katowic jest stąd 51 kilometrów, a do Rybnika 16.

Liczby pochodzą z 693 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Żory mają 62 tysiące mieszkańców i są najdroższym miastem subregionu rybnickiego, droższym od dwukrotnie większego Rybnika o 1564 zł na metrze. Powód jest jeden i widać go od razu: połowa wszystkich żorskich transakcji to rynek pierwotny, czyli udział, jakiego nie ma nawet Katowice.

Dane i metodologia

• Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Żory, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
• Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 10 czerwca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
• Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
• Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Żorach filtr usunął 12 aktów z medianą 1576 zł/m² i medianą ceny całkowitej 85 875 zł, czyli 1,7 procenta transakcji.
• Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
• Osiedla i ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
• Żorski rejestr sięga wstecz płycej niż rejestry sąsiadów: pierwszy pełny rok to 2023, więc szeregu od 2021 roku dla tego miasta nie ma.

Po tych filtrach zostaje 693 akty, mediana 7550 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 5678 a 8720 zł/m². Typowe żorskie mieszkanie z rejestru ma 55 m² i kosztowało 375 000 zł.

Połowa rynku to lokale od dewelopera

Rynek pierwotny to 50 procent żorskich aktów. To najwyższy udział w całym województwie śląskim, jaki policzyliśmy: w Katowicach jest 48 procent, w Tarnowskich Górach 46, a w sąsiednim Rybniku 34.

Różnica cen między rynkami wynosi 44 procent, czyli 2567 zł na metrze. Nowe mieszkania są przy tym mniejsze niż te z rynku wtórnego, 51 wobec 56 m², więc różnica w cenie całkowitej jest mniejsza, niż wynikałoby z ceny metra: 420 000 wobec 325 000 zł.

Ta jedna liczba, 50 procent, tłumaczy praktycznie wszystko, co dalej w tym wpisie zaskakuje. Mediana Żor nie opisuje żorskiego mieszkania. Opisuje mieszankę pół na pół dwóch różnych rynków.

Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 5883 zł/m², a nie 7550 zł/m². Przy tej liczbie Żory nie są już najdroższym miastem subregionu z dużym zapasem, tylko najdroższym o 638 zł na metrze przed Rybnikiem.

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym trzy lata temu i odsprzedane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w bloku z lat siedemdziesiątych.

Osiedla: nowa zabudowa rozstrzyga wszystko

Jedenaście osiedli zbiera 669 z 693 aktów. Cztery pozostałe zostawiamy poza tabelą, bo rejestr niesie w nich pojedyncze transakcje: Rój ma 9 aktów, Osiny 6, Kleszczów 5, Baranowice 4. Kleszczówka, Śródmieście, Osiedle Powstańców Śląskich i Osiedle 700-lecia Żor stoją na 15 do 31 aktach, więc czytamy je jako sygnał, a nie jako zmierzoną cenę osiedla.

Pierwsza kolumna dzieli tabelę na dwie części, a granicą jest to, czy w ostatnich dwóch latach sprzedawał tam deweloper. Pięć osiedli powyżej 7800 zł/m² to dokładnie te pięć, w których rynek pierwotny stanowi od połowy do całości aktów. Sześć poniżej sześciu tysięcy to osiedla wielkopłytowe, w których rynek pierwotny praktycznie nie występuje: Pawlikowskiego, Księcia Władysława, 700-lecia Żor, Powstańców Śląskich, Śródmieście i Kleszczówka mieszczą się w przedziale 683 zł, od 5317 do 6000 zł/m².

Najciekawsze są jednak dwa największe osiedla, Korfantego i Sikorskiego, na które przypada 328 z 693 aktów, czyli 47 procent miasta. Oba po odjęciu rynku pierwotnego spadają do dolnej połowy tabeli: Korfantego z 8345 na 6112, Sikorskiego z 7800 na 5540. Na obu stoją równolegle stare bloki i nowa zabudowa, a mediana osiedla jest średnią ważoną dwóch rynków, nie ceną mieszkania. Sikorskiego traci przy tym 2260 zł na metrze, najwięcej w mieście.

Wyjątkami są Zachód i Rogoźna, gdzie odjęcie rynku pierwotnego nic nie psuje: Zachód rośnie z 8584 na 9192 zł/m², a Rogoźna spada tylko z 8973 na 8610. To jedyne dwa miejsca w Żorach, gdzie mieszkanie z drugiej ręki kosztuje tyle, ile nowe.

Ulice

Podział jest tu jeszcze wyraźniejszy niż na osiedlach: dziewięć pierwszych ulic to niemal wyłącznie rynek pierwotny, pięć ostatnich niemal wyłącznie wtórny, a granica biegnie po 7342 zł/m².

Najliczniejszym adresem miasta jest Handlowa z 90 aktami, z których 86 pochodzi z rynku pierwotnego i medianą 8444 zł/m². Dwa budynki pod tym adresem, Handlowa 7 i 7A, dają razem 86 aktów, czyli 12 procent całego żorskiego rynku z dwóch lat.

Po drugiej stronie Osiedle Władysława Pawlikowskiego 19 z 37 aktami i medianą 5298 zł/m² jest najliczniejszym pojedynczym adresem rynku wtórnego.

Wiersz Miłej z medianą 10 668 zł/m² stoi na czternastu aktach o typowym metrażu 32 m², więc to nie jest cena mieszkania, tylko cena małych lokali, i tak ją traktujemy.

Metraż i izby

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Żorach się sprawdza, ale nie z powodu metrażu. Dwa najdroższe przedziały mają zarazem najwyższy udział rynku pierwotnego, 58 i 68 procent, a najtańszy przedział, 50 do 65 m², ma go tylko 34 procent. To jest ta sama różnica między rynkami, tylko widziana od strony powierzchni: deweloperzy budują w Żorach głównie mieszkania do pięćdziesięciu metrów.

Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 56 m². Cena metra spada tu od dwóch izb w górę, z 8360 do 5399 zł/m², czyli o 35 procent.

Historia cen: 20 procent w rok albo 4,6

Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Żor, daje dwie liczby, które trudno pogodzić bez wyjaśnienia.

Żory wyglądają na najszybciej drożejące miasto w regionie, plus 20 procent w rok, a mieszkania z rynku wtórnego podrożały w tym czasie o 4,6 procent. Reszta to zmiana struktury: w ostatnich dwunastu miesiącach rozliczono 247 lokali z rynku pierwotnego, a w dwunastu poprzednich 105. Rosła liczba nowych mieszkań w rejestrze, nie cena mieszkania.

Ten sam mechanizm działa w drugą stronę na szeregu rocznym: rok 2026 wygląda na spadek wobec 2025 w obu kolumnach, ale opiera się na niepełnym roku i tak go czytamy.

Cenniki deweloperów: jedna inwestycja to 91 procent oferty

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Żorach 573 mieszkania, co jest liczbą ogromną jak na sześćdziesięciodwutysięczne miasto. Mediana ceny ofertowej wynosi 9600 zł/m².

Ta tabela wymaga jednego zdania ostrzeżenia. 519 z 573 lokali, czyli 91 procent całej żorskiej oferty, pochodzi od jednego dewelopera i jest wycenione niemal płasko na 9600 zł/m². Mediana cennika w Żorach to zatem cena jednej inwestycji, a nie stan rynku, i porównywanie jej z medianą aktów mówi więcej o tej inwestycji niż o mieście.

Z tym zastrzeżeniem: cennik żąda 9600 zł za metr, a żorski rynek pierwotny zamknął w rejestrze medianę 8450 zł/m², czyli o 14 procent mniej. Wobec mediany rynku wtórnego cena ofertowa jest wyższa o 63 procent.

Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

Rynek domów jest w Żorach gruby, 232 akty w dwa lata, i wyraźnie inny niż w Rybniku: tylko 39 z nich, czyli 17 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod żorskim domem ma 463 m², czyli niecałe dwie trzecie rybnickiej. To jest rynek nowej zabudowy szeregowej i bliźniaczej, a nie starych siedlisk, i widać to zarówno po powierzchni, jak i po cenie: mediana 629 348 zł jest o 129 tysięcy wyższa niż rybnicka.

Ostatni akt na dom pochodzi z 11 czerwca 2026, a na działkę z 25 maja 2026.

Co z tego ma kupujący

Żory są w tej serii najczystszym przykładem miasta, którego mediana jest prawdziwa i zarazem myląca. 7550 zł za metr to rzeczywiście środek żorskich transakcji, ale nie ma w Żorach mieszkania, które kosztuje 7550 zł za metr: są mieszkania po ponad osiem tysięcy i mieszkania po niecałe sześć.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, z którego rynku jest mieszkanie, bo to jest tu różnica 2567 zł na metrze, czyli 141 tysięcy złotych na mieszkaniu 55-metrowym. Nie porównuj Żor z Rybnikiem po medianie miasta, bo różnica 1564 zł kurczy się do 638 zł, jeśli oba miasta liczyć na samym rynku wtórnym. I nie wierz we wzrost o 20 procent, bo mieszkania podrożały w tym czasie o 4,6.

Sąsiednie miasta subregionu opisujemy osobno: Rybnik leży 16 kilometrów stąd i jest o 1564 zł na metrze tańszy, a Jastrzębie-Zdrój 20 kilometrów i jest tańsze o 3157 zł/m². Wszystkie pięć miast zestawiamy w porównaniu cen w subregionie rybnickim. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.

---

Sprostowanie z 31 sierpnia 2026. Tabelę osiedli przeliczyliśmy po granicach administracyjnych Żor, a nie po nazwach z mapy, bo poprzedni podział przesuwał akty między sąsiadującymi osiedlami. Osiedle Korfantego ma teraz 204 akty zamiast 170, Osiedle Sikorskiego 124 zamiast 160, a Osiedle 700-lecia Żor 30 zamiast 16. Dopisaliśmy też, które osiedla zostają poza tabelą i dlaczego. Pozostałe sekcje wpisu nie zmieniły się.