Jastrzębie-Zdrój zajmuje 707 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 4393 zł/m², czyli o 27 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Do Katowic jest stąd 68 kilometrów, a do Rybnika 24.
Liczby pochodzą z 558 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Jastrzębie ma 82 tysiące mieszkańców, czyli o jedną trzecią więcej niż Żory, i jest przy tym najtańszym miastem subregionu rybnickiego. Jedna liczba opisuje ten rynek lepiej niż mediana: na 558 transakcji przypada jeden akt z rynku pierwotnego.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Jastrzębie-Zdrój, które jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 24 czerwca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Jastrzębiu filtr usunął 10 aktów z medianą 644 zł/m² i medianą ceny całkowitej 45 000 zł, czyli 1,8 procenta transakcji. To najniższa mediana odsianych aktów w całym regionie i typowo wykupy mieszkań komunalnych przez lokatorów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Osiedla i ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 558 aktów, mediana 4393 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 3818 a 5084 zł/m². Typowe jastrzębskie mieszkanie z rejestru ma 49 m² i kosztowało 215 000 zł.
Rynku pierwotnego tu nie ma
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4386 | 548 | 214 500 zł | 49 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5075 | 9 | 272 000 zł | 51 m² |
| Pierwotny | 3340 | 1 | 120 000 zł | 36 m² |
To jest cała tabela i ona jest tu najważniejszym wynikiem. Przez dwa lata w Jastrzębiu-Zdroju sprzedano jedno mieszkanie z rynku pierwotnego. W Żorach, mieście o jedną czwartą mniejszym, takich transakcji było 349.
Konsekwencja jest wygodna dla czytelnika: mediana miasta i mediana rynku wtórnego to w Jastrzębiu praktycznie ta sama liczba, 4393 wobec 4386 zł/m². W żadnym innym mieście regionu tak nie jest, i we wszystkich pozostałych trzeba pytać, którą z dwóch liczb się właśnie ogląda.
Dziewięć aktów rejestr zapisał bez określenia rynku i pokazujemy je osobnym wierszem, nie doliczając ich do żadnej strony.
Jedno zastrzeżenie, ważne akurat tutaj. Brak rynku pierwotnego nie oznacza, że w Jastrzębiu nie ma nowych budynków. Podział mówi o tym, kto sprzedaje: pierwsza sprzedaż od dewelopera trafia do rynku pierwotnego, każda kolejna do wtórnego. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc o wieku jastrzębskich mieszkań te dane nie mówią nic.
Osiedla: najbardziej płaski rynek w regionie
| Osiedle | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż | Mediana ceny |
|---|---|---|---|---|
| Mazurowiec | 5077 | 16 | 38 m² | 216 000 zł |
| Krzyżówka | 4940 | 16 | 58 m² | 305 000 zł |
| Osiedle Arki Bożka | 4901 | 23 | 56 m² | 220 000 zł |
| Osiedle Chrobrego | 4538 | 34 | 51 m² | 227 000 zł |
| Osiedle Bogoczowiec | 4492 | 14 | 60 m² | 250 000 zł |
| Osiedle Pionierów | 4466 | 100 | 41 m² | 175 000 zł |
| Jastrzębie Górne | 4466 | 53 | 56 m² | 249 000 zł |
| Osiedle Gwarków | 4393 | 74 | 56 m² | 234 000 zł |
| Moszczenica | 4350 | 59 | 45 m² | 190 000 zł |
| Osiedle Barbary | 4348 | 67 | 56 m² | 250 000 zł |
| Dubielec | 4226 | 14 | 60 m² | 249 000 zł |
| Szeroka | 3738 | 28 | 46 m² | 146 250 zł |
| Zofiówka | 3576 | 11 | 55 m² | 165 000 zł |
| Osiedle Przyjaźń | 3553 | 21 | 46 m² | 157 000 zł |
Czternaście osiedli zbiera 530 z 558 aktów. Zofiówka, Dubielec, Bogoczowiec, Mazurowiec i Krzyżówka stoją na kilkunastu aktach, więc czytamy je jako sygnał.
Jastrzębie ma najbardziej wyrównany rynek ze wszystkich miast, jakie w tej serii policzyliśmy. Między najdroższym a najtańszym osiedlem jest 1524 zł na metrze, czyli 43 procent, a w Rybniku ta sama różnica wynosi 155 procent. Cztery największe osiedla, Pionierów, Gwarków, Barbary i Moszczenica, na które przypada 300 z 558 aktów, mieszczą się w przedziale 116 zł, od 4350 do 4466 zł/m².
Rozróżnia je natomiast cena całkowita, bo różnią się metrażem: na Osiedlu Pionierów typowe mieszkanie ma 41 m² i kosztowało 175 000 zł, a na Osiedlu Barbary 56 m² i 250 000 zł. Przy tak wyrównanej cenie metra to metraż, a nie adres, decyduje w Jastrzębiu o cenie transakcji.
Na dole tabeli są trzy dzielnice po dawnych kopalniach, Szeroka, Zofiówka i Osiedle Przyjaźń, od 3553 do 3738 zł/m², czyli o mniej więcej jedną szóstą taniej niż reszta miasta.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| Pomorska | 5289 | 15 | 49 m² |
| Jasna | 4924 | 17 | 56 m² |
| Poznańska | 4916 | 12 | 56 m² |
| Heleny Marusarzówny | 4691 | 23 | 50 m² |
| Śląska | 4597 | 49 | 36 m² |
| Zielona | 4581 | 20 | 56 m² |
| Opolska | 4561 | 10 | 49 m² |
| Wrocławska | 4559 | 14 | 56 m² |
| Boża Góra Prawa | 4492 | 12 | 60 m² |
| Katowicka | 4384 | 23 | 56 m² |
| Wielkopolska | 4270 | 49 | 56 m² |
| Ruchu Oporu | 4226 | 14 | 60 m² |
| Kurpiowska | 4147 | 13 | 44 m² |
| Turystyczna | 4145 | 45 | 56 m² |
| Kaszubska | 4116 | 18 | 41 m² |
| Janusza Kusocińskiego | 4095 | 11 | 51 m² |
| Stefana Żeromskiego | 3808 | 14 | 38 m² |
Siedemnaście ulic zbiera 359 aktów. Cała tabela mieści się w przedziale od 3808 do 5289 zł/m², czyli 1481 zł, i to jest realna rozpiętość wyboru w tym mieście.
Trzy najliczniejsze adresy, Śląska, Wielkopolska i Turystyczna, dają razem 143 akty, czyli jedną czwartą miasta, a ich mediany dzieli 452 zł na metrze. Różni je natomiast typowy metraż: przy Śląskiej 36 m², przy pozostałych dwóch po 56 m².
Nie ma tu ani jednego adresu deweloperskiego, który wystawałby ponad resztę, i to jest cecha, która odróżnia Jastrzębie od wszystkich sąsiadów.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| do 35 m² | 4725 | 97 |
| 35 do 50 m² | 4282 | 194 |
| 50 do 65 m² | 4448 | 195 |
| ponad 65 m² | 4256 | 72 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Jastrzębiu się sprawdza, ale różnice są śladowe: między najdroższym a najtańszym przedziałem jest 469 zł na metrze, czyli 11 procent. Dla porównania w Żorach ta sama różnica wynosi 2671 zł.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 4412 | 6 | 34 m² |
| 2 | 4584 | 94 | 34 m² |
| 3 | 4332 | 186 | 46 m² |
| 4 | 4336 | 202 | 56 m² |
| 5 | 4270 | 68 | 70 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „czteroizbowa” transakcja ma 56 m². Cała tabela mieści się w 314 zł na metrze. Wiersz jednoizbowy stoi na sześciu aktach i traktujemy go jako sygnał.
Historia cen: jedno z trzech miast regionu, w których ceny spadły
| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty | Mediana zł/m², rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 3365 | 280 | 3366 | 271 |
| 2022 | 3607 | 284 | 3607 | 281 |
| 2023 | 3862 | 276 | 3862 | 276 |
| 2024 | 4287 | 247 | 4287 | 247 |
| 2025 | 4459 | 261 | 4462 | 260 |
| 2026 (do czerwca) | 4349 | 172 | 4349 | 172 |
Obie kolumny są tu praktycznie identyczne, bo rynku pierwotnego w tym mieście nie ma, i to jest jedyny rejestr w regionie, w którym mediana miasta nie wymaga korekty.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Jastrzębia, daje takie liczby.
| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Cały rynek | 4360 zł/m² (317 aktów) | 4448 zł/m² (248 aktów) | minus 2,0 procent |
| Sam rynek wtórny | 4365 zł/m² (316 aktów) | 4448 zł/m² (248 aktów) | minus 1,9 procent |
Jastrzębie-Zdrój jest jednym z trzech miast regionu, w których mieszkania naprawdę potaniały, obok Raciborza i Wodzisławia Śląskiego. Nie jest to spadek dramatyczny, 1,9 procenta w rok, ale różni się od tego, co widać w Rybniku i Żorach, i nie da się go wytłumaczyć strukturą transakcji, bo tu nie ma czego odejmować.
Szereg roczny pokazuje przy tym pięć lat wzrostu z rzędu, z 3366 do 4462 zł/m², czyli o 33 procent, i dopiero rok 2026 zawraca. Rok 2026 jest niepełny i tak go czytamy.
Cenniki deweloperów
W Jastrzębiu-Zdroju żaden deweloper nie publikuje ustawowego cennika. Zero lokali w bazie ministerialnej to nie luka w danych, tylko odzwierciedlenie tego, co pokazała tabela rynków: w tym mieście nie prowadzi się dziś sprzedaży mieszkań deweloperskich.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 132 | 589 018 zł | 360 750 zł | 732 500 zł | 1049 m² |
| Działki | 49 | 95 900 zł | 45 901 zł | 362 000 zł | 757 m² |
Rynek domów jest w Jastrzębiu wyraźnie inny niż rynek mieszkań. Mediana domu, 589 018 zł, jest wyższa niż w Rybniku o 89 tysięcy złotych, choć mieszkanie jest tu tańsze o 1593 zł na metrze. Typowa działka pod jastrzębskim domem ma 1049 m², najwięcej w całym subregionie, a 53 ze 132 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
To dwa różne rynki: bloki po dawnych kopalniach i domy na dużych działkach w dzielnicach, które do Jastrzębia przyłączono, kiedy powstawało górnicze miasto.
Ostatni akt na dom pochodzi z 27 lipca 2026, a na działkę z 23 czerwca 2026.
Co z tego ma kupujący
Jastrzębie-Zdrój jest w tej serii najprostszym rynkiem do czytania i zarazem najtrudniejszym do porównywania z sąsiadami. Mediana miasta jest tu uczciwa, bo nie miesza dwóch rynków, ale właśnie dlatego zestawianie jej z medianą Żor czy Rybnika myli: tamte są w połowie cenami z cenników deweloperskich.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Patrz na cenę całkowitą, nie na cenę metra, bo osiedla różnią się tu głównie metrażem, a nie stawką. Sprawdź, czy adres nie leży w Szerokiej, Zofiówce albo na Osiedlu Przyjaźń, bo te trzy dzielnice są o mniej więcej jedną szóstą tańsze i to jest jedyna wyraźna granica cenowa w mieście. I nie oczekuj, że cena obroni się sama, bo jako w jednym z trzech miast regionu mieszkania tu w ostatnim roku potaniały.
Sąsiednie miasta subregionu opisujemy osobno: Żory leżą 20 kilometrów stąd i są o 3157 zł na metrze droższe, Rybnik 24 kilometry i jest droższy o 1593 zł/m², a Wodzisław Śląski 15 kilometrów i jest droższy o 470 zł/m². Wszystkie pięć miast zestawiamy w porównaniu cen w subregionie rybnickim. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
