Ceny mieszkań w Rybniku: 5986 zł za metr, a w Orzepowicach ta sama dzielnica kosztuje 9598 albo 5098 zł, zależnie od tego, kto sprzedaje. Policzyliśmy 1200 aktów notarialnych [ANALIZA]

Rybnik zajmuje 460 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 5986 zł/m², czyli praktycznie dokładnie tyle, ile wynosi mediana typowej polskiej gminy. Do Katowic jest stąd 52 kilometry i 54 minuty jazdy samochodem.

Liczby pochodzą z 1200 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Rybnik ma 131 tysięcy mieszkańców i dwadzieścia siedem dzielnic, a między najdroższą a najtańszą z nich jest 5386 zł na metrze. Najciekawsza liczba nie jest jednak różnicą między dzielnicami, tylko różnicą wewnątrz jednej z nich: w Orzepowicach mediana całego rynku wynosi 9598 zł/m², a po odjęciu transakcji z rynku pierwotnego 5098 zł/m².

Dane i metodologia

• Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Rybnik, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
• Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 1 lipca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
• Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
• Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Rybniku filtr usunął 16 aktów z medianą 1256 zł/m² i medianą ceny całkowitej 75 970 zł, czyli 1,3 procenta transakcji. To typowo wykupy mieszkań komunalnych przez lokatorów.
• Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
• Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie, a dzielnice z granic administracyjnych miasta: każdy akt trafia do dzielnicy przez współrzędne działki, po wszystkich dwudziestu siedmiu poligonach z podziału obowiązującego w Rybniku. Nie nazywamy dzielnicą osiedla deweloperskiego ani nazwy przysiółka.

Po tych filtrach zostaje 1200 aktów, mediana 5986 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4709 a 7644 zł/m². Typowe rybnickie mieszkanie z rejestru ma 52 m² i kosztowało 310 750 zł.

Rynek pierwotny jest droższy o 47 procent

Rynek pierwotny to 34 procent rybnickich aktów, czyli udział charakterystyczny raczej dla dużego miasta niż dla stupięćdziesięciotysięcznego ośrodka na obrzeżach województwa. Jest przy tym droższy od wtórnego o 47 procent, czyli o 2443 zł na metrze.

Nowe mieszkania są też wyraźnie większe: 58 m² wobec 49 m². Razem z ceną metra daje to 434 225 zł wobec 259 000 zł, czyli różnicę 175 tysięcy złotych na typowej transakcji.

Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 5245 zł/m², a nie 5986 zł/m².

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym w 2021 roku i odsprzedane w 2025 liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.

Dzielnice: od 9598 do 4212 zł za metr

Osiemnaście dzielnic zbiera 1176 z 1200 aktów. Pozostałych dziewięciu nie ma w tabeli i warto powiedzieć wprost dlaczego. W Popielowie rejestr niesie z tych dwóch lat 7 aktów, w Rybnickiej Kuźni 8, a w Zebrzydowicach 1, czyli za mało, żeby liczyć z nich medianę dzielnicy. W Chwałęcicach, Grabowni, Kamieniu, Ochojcu, Radziejowie i Stodołach nie ma ani jednego aktu na mieszkanie, bo to dzielnice domów jednorodzinnych, a nie bloków. Osiem dalszych aktów ma w rejestrze współrzędne leżące poza granicą Rybnika, więc nie przypisaliśmy ich nigdzie.

Ta tabela ma dwie kolumny i one opowiadają dwie różne historie o tym samym mieście.

Kolumna pierwsza rozciąga Rybnik od 9598 do 4212 zł na metrze, czyli o 128 procent. Na mieszkaniu 50-metrowym daje to różnicę 269 300 złotych, w granicach jednego miasta, po którym jeździ się kwadrans.

Kolumna czwarta, po odjęciu rynku pierwotnego, jest znacznie węższa. Orzepowice spadają z 9598 na 5098, Niedobczyce z 7435 na 4752, Meksyk z 8696 na 5754. Rybnickie „drogie dzielnice” to w większości adresy, pod którymi w ostatnich dwóch latach deweloper rozliczał odbiory.

Niedobczyce są przypadkiem, który to pokazuje na największej próbie. To najliczniejsza dzielnica rejestru, 204 akty, i zarazem dzielnica z największą liczbą transakcji deweloperskich w mieście: 78 ze 110 aktów rynku pierwotnego przypada tu na dwa sąsiadujące budynki przy Niedobczyckiej 128E i 128F. Cała dzielnica ma medianę 7435 zł/m², piątą w mieście, a jej rynek wtórny 4752 zł/m², czyli czwartą od końca. To jest ta sama dzielnica.

Orzepowice są tego samego najczystszym przykładem: 41 aktów, z czego 37 z rynku pierwotnego, mediana całego rynku 9598 zł/m², mediana pozostałych czterech aktów 5098 zł/m². Cztery akty to za mało, żeby mówić o cenie dzielnicy, i tak tę liczbę traktujemy, ale kierunek jest jednoznaczny.

Dzielnice, w których rynku pierwotnego praktycznie nie ma, układają się bardzo ciasno: Maroko-Nowiny 5486, Śródmieście 5768, Rybnik-Północ 5996 i Smolna 6000 zł/m². To jest cena mieszkania w rybnickim bloku i mieści się w przedziale 514 zł. Poniżej są cztery dzielnice górnicze, Niewiadom, Boguszowice Osiedle, Chwałowice i Boguszowice Stare, od 4212 do 4886 zł/m².

Ulice

Tabela ulic pokazuje ten sam podział, tylko ostrzej. Siedem najdroższych ulic to w większości adresy rynku pierwotnego: przy Niedobczyckiej 56 z 65 aktów, przy Parkowej 26 z 28, przy Na Okrzeszyńcu 34 z 36, przy Strąkowskiej 33 z 34.

Poniżej, od Tadeusza Kościuszki po Śląską, rozciąga się rynek wtórny, od 5800 do 4054 zł/m². Ten przedział, 1746 zł, opisuje realny wybór kupującego mieszkanie w istniejącym budynku, a cztery najliczniejsze adresy z tej części miasta, Osiedle Południe, Gustawa Morcinka, Barbary i Zwycięstwa, mieszczą się między 4212 a 4448 zł/m².

Najdroższy pojedynczy adres rejestru to Niedobczycka 128E z 45 aktami i medianą 9580 zł/m², a zaraz obok stoi Niedobczycka 128F z 38 aktami i medianą 10 738 zł/m², w całości z rynku pierwotnego. Te dwa budynki to 7 procent wszystkich rybnickich transakcji z dwóch lat.

Metraż i izby

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Rybniku sprawdza się tylko na jednym końcu skali. Kawalerki są najdroższe, 7167 zł/m², ale zaraz za nimi jest najtańszy przedział w mieście, 35 do 50 m² po 5421 zł/m², a potem cena metra znowu rośnie. Ostatni przedział podnosi rynek pierwotny, który stanowi w nim połowę aktów.

Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 52 m². Cena metra spada tu monotonicznie od dwóch izb w górę, od 7202 do 5006 zł/m².

Historia cen

Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Rybnika, daje takie dwie liczby.

Rybnik jest tu wyjątkiem na tle sąsiadów: obie kolumny idą w tę samą stronę i to ta ostrożniejsza pokazuje więcej. Mieszkania z rynku wtórnego, czyli dwie trzecie transakcji, podrożały o 4,4 procent, a cały rynek o 2,3, bo w ostatnim roku rozliczono nieco mniej lokali deweloperskich niż rok wcześniej.

Szereg roczny rynku wtórnego rośnie przy tym równo od 2021 roku, z 3517 do 5364 zł/m², czyli o 53 procent w pięć lat, bez ani jednego roku spadku.

Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Rybniku 136 mieszkań. Mediana ceny ofertowej wynosi 7840 zł/m², a połowa oferty mieści się między 7520 a 8288 zł/m².

Zestawienie z aktami wypada tu nietypowo. Deweloperzy żądają dziś mediany 7840 zł za metr, a rybnicki rynek pierwotny zamknął w rejestrze medianę 7688 zł/m², czyli tylko o 2 procent mniej. W większości miast tej wielkości ta różnica jest kilkunastoprocentowa. Cennik jest jednak zawsze zdjęciem tego, co zostało w sprzedaży, a nie tego, co się sprzedało, i tak należy go czytać.

Warto to zestawić jeszcze inaczej: cena ofertowa nowego mieszkania jest o 49 procent wyższa od mediany rynku wtórnego.

Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

Rynek domów jest w Rybniku wyjątkowo gruby jak na miasto tej wielkości: 450 aktów w dwa lata, przy 1200 na mieszkania. Aż 202 z nich, czyli 45 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk, a nie domów jednorodzinnych, i to jest jeden z powodów, dla których mediana 500 000 zł wypada niżej, niż mogłaby.

Ostatni akt na dom pochodzi z 30 lipca 2026, a na działkę z 17 lipca 2026, czyli oba są świeższe niż ostatni akt na mieszkanie.

Co z tego ma kupujący

W Rybniku liczy się przede wszystkim to, czy patrzysz na dzielnicę, czy na jeden budynek w tej dzielnicy. Orzepowice, Meksyk i Niedobczyce mają wysokie mediany, bo stoi w nich po jednej nowej inwestycji, a nie dlatego, że mieszkanie w bloku kosztuje tam więcej niż gdzie indziej. W Niedobczycach rynek pierwotny podnosi medianę całej dzielnicy o 2683 zł na metrze.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, z którego rynku jest mieszkanie, bo różnica wynosi 2443 zł na metrze, czyli 122 tysiące złotych na typowym rybnickim mieszkaniu. Porównuj dzielnice po kolumnie bez rynku pierwotnego, bo pierwsza kolumna miesza dwa różne produkty. I nie czytaj kawalerki jako okazji: przedział do 35 m² jest w Rybniku najdroższy za metr, a najtańszy jest przedział 35 do 50 m².

Sąsiednie miasta subregionu opisujemy osobno: Żory leżą 16 kilometrów stąd i są o 1564 zł na metrze droższe, Wodzisław Śląski 14 kilometrów i jest tańszy o 1123 zł/m², Jastrzębie-Zdrój 24 kilometry i jest tańsze o 1593 zł/m², a Racibórz 26 kilometrów i jest tańszy o 984 zł/m². Wszystkie pięć miast zestawiamy w porównaniu cen w subregionie rybnickim. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.

---

Sprostowanie z 31 sierpnia 2026. W pierwszej wersji tabeli dzielnic dwa wiersze nie były dzielnicami Rybnika: „Ławczok” to w rzeczywistości nowa inwestycja przy Niedobczyckiej w Niedobczycach, a „Osiedle Różane” to adres w Gotartowicach. Ich transakcje wróciły do właściwych dzielnic, przez co Niedobczyce mają teraz 204 akty zamiast 164, a Gotartowice 49 zamiast 30. Dopisaliśmy też, co dzieje się z dzielnicami, których w tabeli nie ma, w tym z Popielowem i Radziejowem. Pozostałe sekcje wpisu liczone są z adresów i dat, więc nie zmieniły się. Dziękujemy redakcji za zgłoszenie.