Racibórz zajmuje 628 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 5002 zł/m², czyli o 17 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Do Katowic jest stąd 73 kilometry i osiemdziesiąt minut jazdy, najdalej ze wszystkich miast subregionu rybnickiego.
Liczby pochodzą z 454 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Racibórz ma 50 tysięcy mieszkańców i jest jednym z trzech miast regionu, w których mieszkania w ostatnim roku realnie potaniały. Spadek na rynku wtórnym, 5,4 procent, jest tu najgłębszy w całym subregionie, a mediana całego rynku pokazuje tylko 1,7 procent, bo w tym samym czasie rozliczano lokale w jednej nowej inwestycji.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Raciborzu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 6 lutego 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Raciborski rejestr jest najstarszy w regionie: kończy się cztery do pięciu miesięcy wcześniej niż rejestry Rybnika, Żor, Jastrzębia i Wodzisławia, więc porównując Racibórz z sąsiadami, porównujemy krótsze i wcześniejsze okno.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Raciborzu filtr usunął 6 aktów z medianą 802 zł/m² i medianą ceny całkowitej 40 010 zł, czyli 1,3 procenta transakcji.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Dzielnice i ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 454 akty, mediana 5002 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4207 a 6349 zł/m². Typowe raciborskie mieszkanie z rejestru ma 48 m² i kosztowało 240 250 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 37 procent, ale mniejszy
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4843 | 333 | 240 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 6640 | 114 | 247 500 zł | 41 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6150 | 7 | 230 000 zł | 51 m² |
Rynek pierwotny to 25 procent raciborskich aktów i jest droższy od wtórnego o 37 procent, czyli o 1797 zł na metrze.
Racibórz jest przy tym rzadkim przypadkiem, w którym nowe mieszkania są wyraźnie mniejsze od tych z rynku wtórnego, 41 wobec 49 m². Skutek jest taki, że mimo trzydziestosiedmioprocentowej różnicy w cenie metra mediany cen całkowitych są niemal identyczne: 247 500 wobec 240 000 zł. Za te same pieniądze kupuje się tu albo nowe mieszkanie mniejsze o osiem metrów, albo starsze i większe.
Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 4843 zł/m², a nie 5002 zł/m².
Siedem aktów rejestr zapisał bez określenia rynku i pokazujemy je osobnym wierszem, nie doliczając ich do żadnej strony.
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem.
Dzielnice
| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Stara Wieś | 7400 | 59 | 35 | 5002 | 41 m² |
| Ostróg | 5906 | 49 | 19 | 4908 | 46 m² |
| Proszowiec | 5092 | 26 | 0 | 5092 | 53 m² |
| Centrum | 4809 | 211 | 40 | 4913 | 47 m² |
| Studzienna | 4765 | 22 | 3 | 4783 | 53 m² |
| Nowe Zagrody | 4752 | 74 | 10 | 4732 | 52 m² |
Sześć dzielnic zbiera 441 z 454 aktów.
Ta tabela jest krótka i tym wyraźniej widać na niej mechanizm, który wraca w całej serii. Pierwsza kolumna rozciąga Racibórz od 7400 do 4752 zł na metrze, czyli o 56 procent. Czwarta kolumna, po odjęciu rynku pierwotnego, mieści całe miasto w przedziale 5092 do 4732 zł, czyli 360 zł.
Stara Wieś spada z 7400 na 5002 zł/m², czyli o jedną trzecią, i po tej korekcie przestaje być najdroższą dzielnicą, a staje się przeciętną. Ostróg spada z 5906 na 4908. Obie te dzielnice zawdzięczają swoją pozycję nowej zabudowie, a nie cenom mieszkań w istniejących blokach.
Centrum, na które przypada 211 z 454 aktów, czyli 46 procent całego raciborskiego rynku, ma medianę 4809 zł/m², a po odjęciu rynku pierwotnego 4913. To jest cena mieszkania w Raciborzu.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Juliusza Słowackiego | 7688 | 46 | 34 | 41 m² |
| Królewska | 6905 | 15 | 8 | 42 m² |
| Cecylii | 6453 | 10 | 8 | 49 m² |
| Długa | 5463 | 15 | 2 | 40 m² |
| Ogrodowa | 4781 | 14 | 2 | 58 m² |
| Katowicka | 4746 | 20 | 1 | 52 m² |
| Pomnikowa | 4681 | 11 | 0 | 53 m² |
| Opawska | 4624 | 21 | 6 | 49 m² |
| Ludwika Waryńskiego | 4384 | 15 | 1 | 37 m² |
| Marii Skłodowskiej-Curie | 4314 | 10 | 3 | 42 m² |
| Wojska Polskiego | 4262 | 13 | 1 | 59 m² |
| Ocicka | 3708 | 10 | 2 | 48 m² |
Najdroższym adresem miasta jest Juliusza Słowackiego 40 z 36 aktami, z których 34 pochodzą z rynku pierwotnego, i medianą 7720 zł/m². Ten jeden budynek to 8 procent wszystkich raciborskich transakcji z okna rejestru i on sam odpowiada za pozycję Starej Wsi w tabeli dzielnic.
Poniżej, od Długiej do Ocickiej, rozciąga się rynek wtórny, od 5463 do 3708 zł/m². Ten przedział, 1755 zł, opisuje realny wybór kupującego mieszkanie w istniejącym budynku.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6090 | 80 | 43 |
| 35 do 50 m² | 5056 | 175 | 39 |
| 50 do 65 m² | 4770 | 138 | 15 |
| ponad 65 m² | 4648 | 61 | 17 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Raciborzu się sprawdza i jest to jedyne miasto subregionu, w którym cena metra spada monotonicznie wraz z powierzchnią, od 6090 do 4648 zł/m². Pierwszy przedział podnosi jednak rynek pierwotny, który stanowi w nim 54 procent aktów, więc część tej różnicy to nie premia za mały metraż, tylko cena nowego budynku.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 6472 | 12 | 33 m² |
| 2 | 6649 | 109 | 36 m² |
| 3 | 4804 | 153 | 47 m² |
| 4 | 4868 | 118 | 59 m² |
| 5 | 4598 | 34 | 57 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 47 m².
Wiersz dwuizbowy z medianą 6649 zł/m² wystaje tu ponad resztę o niemal dwa tysiące złotych i to nie jest cecha małych mieszkań, tylko tego, że nowa raciborska zabudowa to głównie lokale czterdziestometrowe. Wiersz jednoizbowy stoi na dwunastu aktach i traktujemy go jako sygnał.
Historia cen: spadek, który nie jest złudzeniem
| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty | Mediana zł/m², rynek wtórny | Akty |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 3574 | 152 | 3548 | 111 |
| 2022 | 4202 | 283 | 4098 | 184 |
| 2023 | 4908 | 347 | 4758 | 218 |
| 2024 | 5103 | 238 | 5138 | 172 |
| 2025 | 5050 | 330 | 4792 | 247 |
| 2026 (do lutego) | 4968 | 26 | 4894 | 24 |
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Raciborza, daje takie liczby.
| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Cały rynek | 5026 zł/m² (320 aktów) | 5115 zł/m² (251 aktów) | minus 1,7 procent |
| Sam rynek wtórny | 4825 zł/m² (251 aktów) | 5103 zł/m² (174 akty) | minus 5,4 procent |
Racibórz odwraca tu mechanizm, który w tej serii działa niemal zawsze w drugą stronę. Zazwyczaj to mediana całego rynku wygląda gorzej niż rynek wtórny, bo zakończona inwestycja zabiera medianie kilkaset złotych. W Raciborzu jest odwrotnie: to rynek wtórny spadł mocniej, a nowe lokale przy Słowackiego przykryły część tego spadku.
Innymi słowy, spadek cen mieszkań w Raciborzu jest realny i głębszy, niż pokazuje mediana miasta. Rynek wtórny stracił w rok 278 zł na metrze, czyli 13 622 zł na typowym 49-metrowym mieszkaniu.
Rok 2026 stoi na 26 aktach, bo rejestr kończy się na początku lutego, i traktujemy go wyłącznie jako sygnał.
Cenniki deweloperów
W Raciborzu żaden deweloper nie publikuje ustawowego cennika, mimo że rynek pierwotny to jedna czwarta transakcji w rejestrze. Sprzedaż przy Słowackiego zamknęła się w okresie, którego obowiązek publikacyjny już nie obejmuje albo który zdążył się wyprzedać.
Domy i działki
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 57 | 360 000 zł | 280 000 zł | 570 000 zł | 652 m² |
Mediana raciborskiego domu, 360 000 zł, jest najniższa w całym subregionie i o 140 tysięcy niższa niż w Rybniku. 37 z 57 aktów, czyli prawie dwie trzecie, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk, i to jest jeden z powodów tej różnicy.
Działek w tym zestawieniu nie ma i jest to luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji. Ostatni akt na działkę, jaki niesie raciborski rejestr, pochodzi z 31 stycznia 2023 roku, czyli półtora roku przed początkiem naszego okna. Ostatni akt na dom pochodzi z 27 stycznia 2026.
Co z tego ma kupujący
Racibórz jest jedynym miastem w tej piątce, w którym spadek cen jest prawdziwy i większy, niż wygląda. Przy tym trzeba pamiętać, że raciborski rejestr kończy się na lutym 2026, więc opisuje sytuację o kilka miesięcy wcześniejszą niż rejestry sąsiadów.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy adres to Słowackiego 40, bo ten jeden budynek to 8 procent rynku i sam podnosi medianę dzielnicy o jedną trzecią. Porównuj ceny całkowite, nie ceny metra, bo nowe mieszkania są tu o osiem metrów mniejsze i kosztują tyle samo co starsze. I nie zakładaj, że cena wzrośnie sama, bo rynek wtórny stracił w rok 278 zł na metrze.
Sąsiednie miasta subregionu opisujemy osobno: Wodzisław Śląski leży 22 kilometry stąd i jest tańszy o 139 zł/m², Rybnik 26 kilometrów i jest droższy o 984 zł/m², a Żory 40 kilometrów i są droższe o 2548 zł/m². Wszystkie pięć miast zestawiamy w porównaniu cen w subregionie rybnickim. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
