Ceny mieszkań w subregionie rybnickim: pięć miast, 3137 aktów notarialnych i 3157 zł różnicy na metrze, którą tłumaczy udział rynku pierwotnego co do miejsca w rankingu [ANALIZA]

Subregion rybnicki to pięć miast, 369 445 mieszkańców i pięć osobnych rynków mieszkaniowych po zachodniej stronie województwa śląskiego. Policzyliśmy je wszystkie z tego samego źródła i według tej samej metody: 3137 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.

Między najdroższym a najtańszym miastem jest 3157 zł różnicy na metrze, czyli 157 850 zł na mieszkaniu 50-metrowym, na dystansie dwudziestu kilometrów. Po odjęciu rynku pierwotnego ta różnica spada do 1497 zł, czyli o 53 procent. A kolejność pięciu miast w rankingu cen jest dokładnie kolejnością udziału rynku pierwotnego, bez jednego wyjątku.

Dane i metodologia

• Źródło: Rejestry Cen Nieruchomości. Rybnik, Żory i Jastrzębie-Zdrój prowadzą własne jako miasta na prawach powiatu, rejestry Wodzisławia Śląskiego i Raciborza prowadzą starostwa powiatowe. We wszystkich pięciu są to ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
• Zakres danych: transakcje od lipca 2024 do własnej daty końcowej każdego rejestru. Te daty się różnią i są w tabeli poniżej, bo każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie. Raciborski rejestr kończy się na 6 lutego 2026, czyli niemal pięć miesięcy wcześniej niż rybnicki, i to trzeba mieć z tyłu głowy przy każdym porównaniu z udziałem Raciborza.
• Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
• Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku w danym mieście. W całej piątce filtr usunął 45 aktów, w tym 16 w Rybniku i 10 w Jastrzębiu, z medianami od 644 do 1576 zł/m². To typowo wykupy mieszkań komunalnych przez lokatorów.
• Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, w każdym mieście z osobna.
• Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem między centrami miast.

Pięć miast, jedna tabela

Kolumna „miejsce w Polsce” to pozycja w rankingu 889 polskich gmin, w których rejestry notują co najmniej 30 transakcji w tym oknie. Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6056 zł/m².

Pierwsza rzecz, którą widać: tylko jedno z pięciu miast leży powyżej mediany krajowej. Żory są w pierwszych 22 procentach polskich gmin, a Jastrzębie-Zdrój w ostatnich 21 procentach. Subregion jako całość jest tańszy od przeciętnej polskiej gminy.

Druga jest ważniejsza dla kupującego. Wielkość miasta nie ma tu z ceną nic wspólnego. Rybnik, dwa razy większy od Żor, jest o 1564 zł na metrze tańszy. Jastrzębie-Zdrój, drugie co do liczby mieszkańców, jest najtańsze ze wszystkich. Najmniejszy Wodzisław leży w środku stawki.

Kolejność cen jest kolejnością rynku pierwotnego

To jest wynik, którego nie spodziewaliśmy się zobaczyć aż tak czysto.

Pięć miast, dwie kolumny, ta sama kolejność. Im większy udział lokali sprzedawanych przez deweloperów, tym wyższa mediana miasta, i nie ma tu ani jednego przestawienia.

Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa i nie twierdzimy, że deweloperzy podnoszą ceny w mieście. Mechanizm jest prostszy i czysto arytmetyczny: mediana miasta jest średnią ważoną dwóch różnych rynków, a im więcej w niej droższego składnika, tym wyżej stoi. Miasto z połową transakcji od dewelopera i miasto z jedną transakcją od dewelopera nie mierzą tej samej rzeczy, choć obie liczby nazywają się tak samo.

Co z tego wynika praktycznie: żadnych dwóch miast z tej tabeli nie da się porównać po medianie miasta. Trzeba użyć kolumny rynku wtórnego.

Ranking się nie odwraca, ale odległości między miastami znikają

W większości polskich regionów odjęcie rynku pierwotnego przestawia ranking. Tutaj kolejność zostaje ta sama, ale skala się kurczy. Rozpiętość spada z 3157 do 1497 zł na metrze, czyli o 53 procent.

Innymi słowy: ponad połowa różnicy między najdroższym a najtańszym miastem subregionu to nie lokalizacja, tylko to, ile w danym mieście sprzedano nowych mieszkań. Żory są od Jastrzębia droższe o 72 procent, jeśli liczyć wszystko, i o 34 procent, jeśli liczyć samo mieszkanie z drugiej ręki.

Ostatnia kolumna jest zarazem prostą instrukcją, kiedy mediana miasta wystarcza. W Jastrzębiu-Zdroju i Wodzisławiu Śląskim obie liczby są praktycznie tożsame i każda z nich wystarczy. W Żorach różnią się o 1667 zł na metrze, a mediana miasta myli tam o ponad dziewięćdziesiąt tysięcy złotych na typowym mieszkaniu.

Za te same pieniądze

Za te same 400 000 zł kupisz 53 m² w Żorach albo 91 m² w Jastrzębiu-Zdroju, przy 20 kilometrach różnicy. To 72 procent więcej powierzchni w mieście, do którego z Żor jedzie się dwadzieścia dziewięć minut.

Odległość do Katowic niczego tu nie tłumaczy

Ostatnia kolumna poprzedniej tabeli warta jest osobnego zdania, bo pokazuje coś przeciwnego, niż podpowiada intuicja.

Żory i Rybnik leżą od Katowic praktycznie tak samo daleko, 51 i 52 kilometry, a dzieli je 1564 zł na metrze. Racibórz leży najdalej ze wszystkich, 73 kilometry i osiemdziesiąt minut jazdy, i nie jest wcale najtańszy, tylko trzeci. Jastrzębie-Zdrój jest bliżej Katowic niż Racibórz, a jest od niego tańsze o 609 zł na metrze.

W tym regionie granice miast są warte więcej niż kilometry do stolicy województwa, a to dlatego, że żadne z tych pięciu miast nie funkcjonuje jako sypialnia Katowic. Wszystkie mają własne rynki pracy, a dojazd do Katowic trwa z każdego z nich od czterdziestu sześciu do osiemdziesięciu minut.

Dynamika: dwie kolumny, dwie historie

Każde miasto liczy tu własne dwanaście miesięcy do własnej daty końcowej rejestru, bo inaczej porównywalibyśmy różne okresy.

Te dwie kolumny opowiadają dwie różne historie i tym razem żadna z nich nie jest po prostu poprawką drugiej.

Żory wyglądają na najszybciej drożejące miasto regionu, plus 20 procent w rok, a ich mieszkania z rynku wtórnego podrożały o 4,6 procent. Różnicę robi struktura: w ostatnich dwunastu miesiącach rejestru rozliczono tam 247 lokali od deweloperów, a w dwunastu poprzednich 105.

Racibórz i Wodzisław Śląski działają odwrotnie i to jest w tej serii rzadkie. Mediana całego rynku pokazuje w nich spadek o 1,7 i 0,4 procent, a sam rynek wtórny o 5,4 i 5,7 procent. Nowe lokale przykryły w nich część realnego spadku cen, zamiast go wyolbrzymić. Mieszkania w tych dwóch miastach potaniały mocniej, niż pokazuje mediana miasta, i są to zarazem dwa najgłębsze spadki wśród wszystkich dwunastu miast, jakie w tej serii policzyliśmy.

W Rybniku obie kolumny idą w górę i ta ostrożniejsza pokazuje więcej, plus 4,4 wobec plus 2,3 procent. W Jastrzębiu-Zdroju obie mówią to samo, minus dwa procent, bo nie ma tam rynku pierwotnego, który mógłby cokolwiek przykryć.

Ile mieszkań zmienia właściciela

W Żorach na tysiąc mieszkańców przypada 5,8 aktu rocznie, w Wodzisławiu Śląskim 2,7. To ponad dwukrotna różnica w płynności rynku.

Wodzisław jest tu przypadkiem wartym uwagi z innego powodu: przy 232 aktach na mieszkania rejestr notuje 118 aktów na domy, czyli jeden dom na dwa mieszkania. W Rybniku ta proporcja to jeden do dwóch i sześciu dziesiątych, a w Żorach jeden do trzech. Im mniejsze miasto tej piątki, tym większa część obrotu odbywa się poza rynkiem mieszkań, i mediana mieszkaniowa opisuje wtedy coraz mniejszy wycinek tego, co się w mieście sprzedaje.

Reguła małego metrażu działa we wszystkich pięciu

To wynik nietypowy na tle reszty województwa. W konurbacji katowickiej reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” sprawdzała się w trzech miastach na dziewiętnaście. W subregionie rybnickim sprawdza się we wszystkich pięciu, choć siła premii jest bardzo różna: od 11 procent w Jastrzębiu-Zdroju do 31 procent w Raciborzu.

Tylko w Raciborzu cena metra spada przy tym monotonicznie wraz z powierzchnią. W pozostałych czterech miastach środek tabeli jest poprzestawiany, więc premia dotyczy naprawdę kawalerek, a nie „małych mieszkań” w ogóle.

Cenniki deweloperów istnieją tylko w dwóch miastach

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w tej piątce 709 mieszkań, z czego 573 w Żorach, w mieście o 62 tysiącach mieszkańców. 519 z tych 573 lokali pochodzi od jednego dewelopera, więc żorska mediana cennikowa jest w praktyce ceną jednej inwestycji, a nie stanem rynku.

Trzy pozostałe miasta nie mają w bazie ani jednego lokalu. W Jastrzębiu-Zdroju to zgadza się z rejestrem, w którym rynek pierwotny w praktyce nie istnieje. W Raciborzu i Wodzisławiu Śląskim rynek pierwotny w rejestrze jest, ale sprzedaż zdążyła się zamknąć.

Domy: kolejność zupełnie inna niż przy mieszkaniach

Przy domach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.

Ta tabela nie powiela kolejności z rynku mieszkań. Jastrzębie-Zdrój, najtańsze miasto pod względem mieszkań, ma drugie najdroższe domy w subregionie, a różnicę tłumaczy działka: typowa jastrzębska ma 1049 m², czyli ponad dwa razy więcej niż żorska.

Żory są tu na szczycie z innego powodu. Typowa działka pod żorskim domem ma 463 m² i tylko 17 procent aktów dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem, podczas gdy w Rybniku jest ich 45 procent. Żory sprzedają nową zabudowę szeregową, a Rybnik i Wodzisław w dużej mierze stare siedliska.

Co z tego ma kupujący

Trzy wnioski, które wynikają wprost z tych pięciu rejestrów.

Po pierwsze, w tym regionie mediana miasta jest miarą wyjątkowo zawodną. Rozstrzyga o niej udział rynku pierwotnego, a ten waha się od 0,2 do 50 procent. Pytaj zawsze o kolumnę rynku wtórnego, a jeśli porównujesz Żory z czymkolwiek, to bez tej korekty porównanie nie ma sensu.

Po drugie, nie wierz w spadki i we wzrosty, dopóki nie sprawdzisz obu kolumn. Żory pokazują plus 20 procent, a podrożały o 4,6. Wodzisław Śląski pokazuje minus 0,4 procent, a mieszkania potaniały tam o 5,7. Obie liczby z pierwszej kolumny są prawdziwe i obie prowadzą do złego wniosku.

Po trzecie, kilometry do Katowic nic tu nie kosztują ani nic nie oszczędzają. Żory i Rybnik leżą tak samo daleko i dzieli je 1564 zł na metrze, a najdalszy Racibórz nie jest najtańszy. Jeśli szukasz mieszkania w tej części województwa i możesz dojeżdżać, sprawdź wszystkie pięć miast, bo różnice sięgają stu pięćdziesięciu tysięcy złotych na tym samym metrażu.

Analizy poszczególnych miast

Każde z pięciu miast opisujemy osobno, z podziałem na dzielnice, ulice, metraże i cenniki deweloperów:

• Ceny mieszkań w Rybniku
• Ceny mieszkań w Żorach
• Ceny mieszkań w Jastrzębiu-Zdroju
• Ceny mieszkań w Wodzisławiu Śląskim
• Ceny mieszkań w Raciborzu

Sąsiednią konurbację katowicką, czyli dziewiętnaście miast po wschodniej stronie województwa, zestawiamy w osobnym porównaniu. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.