Gliwice zajmują 269 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 7010 zł/m², czyli o 16 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. To czwarte co do ceny miasto konurbacji katowickiej, po Katowicach, Tychach i Mikołowie, i jej zachodni kraniec: do Katowic jest stąd 39 kilometrów.
Liczby pochodzą z 2818 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Rozpiętość między gliwickimi dzielnicami wynosi 3821 zł na metrze, co jest wartością większą niż cała mediana Bytomia. Okazuje się jednak, że trzy czwarte tej rozpiętości znika, kiedy odejmiemy rynek pierwotny, i to jest najważniejsza rzecz, jaką te dane mówią o Gliwicach.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Gliwice, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 25 lutego 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Gliwicki rejestr jest opóźniony o kilka miesięcy względem sąsiednich miast, więc każde porównanie z nimi obejmuje tu krótsze okno, a ostatnie miesiące rynku jeszcze się w nim nie zapisały.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Gliwicach filtr usunął 128 aktów z medianą 1568 zł/m² i medianą ceny całkowitej 75 176 zł, przy typowym metrażu 52 m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych lokatorów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 2818 aktów, mediana 7010 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 5634 a 8720 zł/m². Typowe gliwickie mieszkanie z rejestru ma 50 m² i kosztowało 345 000 zł.
Rynek pierwotny vs wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 6827 | 1829 | 330 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 8038 | 989 | 403 532 zł | 51 m² |
Rynek pierwotny odpowiada za 35 procent aktów i jest droższy od wtórnego o 18 procent. To jeden z niższych narzutów w konurbacji: w Mysłowicach nowe mieszkanie kosztuje za metr o 63 procent więcej niż to z rynku wtórnego, w Chorzowie o 50, a tutaj o 18.
Powód jest widoczny w metrażu. Gliwiccy deweloperzy budują lokale o typowej powierzchni 51 m², czyli praktycznie tej samej co średnie mieszkanie z rynku wtórnego. Nie ma tu więc premii za inny, większy produkt, tylko czystą różnicę między nowym a istniejącym budynkiem.
Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 6827 zł/m², a nie 7010.
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.
Dzielnice
| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Bez rynku pierwotnego | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Wójtowa Wieś | 9282 | 178 | 134 | 7487 | 68 m² |
| Ligota Zabrska | 8664 | 127 | 95 | 7488 | 45 m² |
| Ostropa | 8582 | 37 | 33 | 11 938 | 63 m² |
| Wojska Polskiego | 8378 | 312 | 110 | 7446 | 50 m² |
| Sikornik | 7388 | 268 | 76 | 7216 | 46 m² |
| Żerniki | 7128 | 12 | 4 | 8375 | 49 m² |
| Łabędy | 7038 | 283 | 102 | 6378 | 48 m² |
| Śródmieście | 6998 | 381 | 156 | 6968 | 49 m² |
| Stare Gliwice | 6893 | 119 | 55 | 8514 | 65 m² |
| Trynek | 6584 | 186 | 42 | 6838 | 49 m² |
| Obrońców Pokoju | 6554 | 16 | 1 | 6571 | 63 m² |
| Szobiszowice | 6488 | 190 | 50 | 6813 | 43 m² |
| Politechnika | 6438 | 71 | 9 | 6487 | 49 m² |
| Zatorze | 6407 | 195 | 48 | 6412 | 49 m² |
| Kopernik | 6389 | 92 | 12 | 6572 | 52 m² |
| Sośnica | 6005 | 177 | 20 | 6255 | 48 m² |
| Baildona | 5461 | 137 | 35 | 6444 | 46 m² |
Siedemnaście dzielnic zbiera 2800 z 2818 aktów. Wiersze Żernik, Obrońców Pokoju i Ostropy stoją na kilkunastu do kilkudziesięciu aktach, więc czytamy je jako sygnał, a nie jako zmierzoną cenę dzielnicy.
Kolumna „bez rynku pierwotnego” zmienia tu obraz miasta bardziej niż gdziekolwiek indziej w konurbacji. Na całym rynku rozpiętość wynosi 3821 zł, od 9282 zł na Wójtowej Wsi do 5461 zł na Baildona. Po odjęciu rynku pierwotnego te same dwie dzielnice dzieli już tylko 1043 zł, 7487 wobec 6444 zł, czyli 27 procent zamiast 70.
Wójtowa Wieś traci 1795 zł, Ligota Zabrska 1176 zł, Łabędy 660 zł. To dzielnice, w których deweloperzy postawili nowe osiedla, i ich wysoka pozycja w rankingu jest w większości pozycją tych osiedli, a nie okolicy.
Baildona idzie w drugą stronę i po odjęciu rynku pierwotnego drożeje o 983 zł. Trzydzieści pięć lokali z rynku pierwotnego sprzedano tam taniej niż wynosi mediana istniejącego zasobu, co jest w tej tabeli wyjątkiem.
Podobnie działa to w Starych Gliwicach, które z 6893 zł skaczą na 8514 zł bez rynku pierwotnego, przy typowej powierzchni 65 m². Tam z rynku wtórnego sprzedają się duże, drogie mieszkania, a rynek pierwotny jest tańszy od nich.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Zygmunta Starego | 11 000 | 63 | 45 | 48 m² |
| Pelikana | 10 323 | 27 | 27 | 61 m² |
| Tadeusza Mazowieckiego | 10 320 | 88 | 84 | 66 m² |
| Generała Józefa Sowińskiego | 10 300 | 73 | 72 | 49 m² |
| Nad Stawem | 9500 | 23 | 19 | 62 m² |
| Szafirowa | 9337 | 19 | 0 | 66 m² |
| Dolna | 8984 | 62 | 60 | 42 m² |
| Lipowa | 8652 | 26 | 20 | 66 m² |
| Poezji | 8600 | 97 | 80 | 51 m² |
| Pocztowa | 8401 | 44 | 34 | 52 m² |
| Kormoranów | 8250 | 34 | 20 | 46 m² |
| Kozielska | 8152 | 74 | 12 | 55 m² |
| Ignacego Daszyńskiego | 6947 | 66 | 40 | 70 m² |
| Przyszłości | 6925 | 24 | 0 | 38 m² |
| Tadeusza Kościuszki | 6858 | 58 | 38 | 41 m² |
| Karola Dickensa | 6795 | 73 | 53 | 70 m² |
| Pszczyńska | 6446 | 30 | 18 | 54 m² |
| Mikołaja Kopernika | 6350 | 22 | 5 | 63 m² |
| Sztabu Powstańczego | 6201 | 22 | 3 | 54 m² |
| Zwycięstwa | 5404 | 21 | 2 | 66 m² |
| Szobiszowicka | 5293 | 23 | 17 | 42 m² |
Tabela ulic potwierdza to samo, co tabela dzielnic. Wszystkie pięć najdroższych adresów to inwestycje deweloperskie: przy Zygmunta Starego, Pelikana, Mazowieckiego, Sowińskiego i Nad Stawem od 19 do 84 aktów pochodzi z rynku pierwotnego.
Jedynym wyjątkiem w górnej części tabeli jest Szafirowa z 9337 zł na dziewiętnastu aktach i żadnym z rynku pierwotnego, przy typowej powierzchni 66 m². To najdroższy metr w Gliwicach, którego nie tłumaczy rynek pierwotny, ale dziewiętnaście aktów to za mało, żeby uznać go za zmierzoną cenę ulicy.
Na dole tabeli jest Szobiszowicka z 5293 zł, i to mimo że 17 z 23 tamtejszych aktów pochodzi z rynku pierwotnego. Rynek pierwotny nie jest więc w Gliwicach automatycznie drogi.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7256 | 367 | 124 |
| 35 do 50 m² | 6992 | 1062 | 361 |
| 50 do 65 m² | 6832 | 742 | 214 |
| ponad 65 m² | 7012 | 647 | 290 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” sprawdza się w Gliwicach słabo. Między kawalerką a mieszkaniem 50 do 65 m² jest 424 zł, czyli 6 procent, a ostatni przedział znów drożeje, bo mieści najwięcej lokali z rynku pierwotnego. Porównując dwie oferty, patrz więc na cenę całkowitą.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8674 | 134 | 28 m² |
| 2 | 7990 | 698 | 39 m² |
| 3 | 6882 | 1222 | 50 m² |
| 4 | 6508 | 623 | 63 m² |
| 5 | 6228 | 104 | 90 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 50 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersze powyżej pięciu izb stoją na kilku aktach i je pomijamy.
W przeciwieństwie do tabeli metraży, tabela izb układa się bardzo regularnie: od 8674 zł przy jednej izbie do 6228 zł przy pięciu, bez żadnego odwrócenia. Liczba izb okazuje się w Gliwicach lepszym wskaźnikiem ceny metra niż sama powierzchnia.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5224 | 2165 |
| 2022 | 5815 | 2105 |
| 2023 | 6304 | 2018 |
| 2024 | 6784 | 1888 |
| 2025 | 7242 | 1840 |
| 2026 (styczeń i luty) | 6660 | 190 |
Ostatni wiersz wygląda jak spadek o 8 procent i nie jest nim. Opiera się na 190 aktach z niecałych dwóch miesięcy, bo tam kończy się rejestr, a nie rynek.
Uczciwsze jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Gliwic: 7242 zł/m² na 1792 aktach wobec 6699 zł/m² na 1703 aktach. To wzrost o 543 zł, czyli 8,1 procent.
Ceny w Gliwicach rosły więc w tempie zbliżonym do Bytomia i wyraźnie szybciej niż w Katowicach, gdzie w tym samym czasie mediana stanęła. Zastrzeżenie jest jedno i istotne: te dwanaście miesięcy kończy się w lutym 2026, więc o tym, co działo się na wiosnę i w lecie, gliwicki rejestr jeszcze nie mówi.
Cenniki deweloperów
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Gliwicach 702 mieszkania w kilkunastu inwestycjach. Mediana ceny ofertowej wynosi 9212 zł/m², a połowa oferty mieści się między 8200 a 10 900 zł.
| Inwestycja | Deweloper | Lokale | Mediana zł/m² |
|---|---|---|---|
| Poezji 16 | JGK | 132 | 7086 |
| św. Michała 27-31 | DOM100_P5 | 84 | 8828 |
| Stefana Żeromskiego 57 | DOM100_P6 | 74 | 8631 |
| Karola Dickensa 34 | Radosne | 63 | 8200 |
| JGK Nowy Świat 4A | JGK | 37 | 11 675 |
| Stanisława Moniuszki 13 | M.S Group | 36 | 13 500 |
| Biegusa 72 | Jantar Ryszard Łach | 26 | 10 500 |
| Lipowa 45 | JGK | 23 | 8448 |
| Dolnych Wałów B | Rezydencja Caro | 16 | 15 250 |
Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży. Zestawienie z aktami wygląda tak: deweloperzy żądają dziś mediany 9212 zł/m², a rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 8038 zł. Różnica wynosi 1174 zł, czyli 15 procent, przy czym akty kończą się w lutym, a cennik jest z sierpnia, więc część tej różnicy to po prostu upływ pół roku.
Ciekawszy jest rozrzut wewnątrz samego cennika. Największa inwestycja, Poezji 16 ze 132 lokalami, ma medianę 7086 zł/m², czyli poniżej mediany transakcyjnej rynku pierwotnego. Najdroższa, Dolnych Wałów B, żąda 15 250 zł, ponad dwa razy tyle. Nie istnieje więc jedna gliwicka cena nowego mieszkania.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 258 | 829 785 zł | 571 250 zł | 1 150 000 zł | 614 m² |
| Działki | 100 | 319 345 zł | 110 000 zł | 994 725 zł | 805 m² |
109 z 258 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą, a nie samych domów jednorodzinnych.
Gliwickie działki są najdroższe w całej konurbacji: mediana 319 345 zł przy typowej powierzchni 805 m². Rozrzut jest przy tym ogromny, od 110 000 zł w dolnym kwartylu do 994 725 zł w górnym, bo w jednym worku siedzą małe działki budowlane i duże grunty inwestycyjne przy węzłach autostradowych. Ostatnie akty na domy i działki pochodzą z lutego 2026, tak samo jak przy mieszkaniach.
Co z tego ma kupujący
W Gliwicach nazwa dzielnicy mówi mniej, niż się wydaje. Ranking dzielnic jest w trzech czwartych rankingiem nowych inwestycji, a nie okolic, i po odjęciu rynku pierwotnego czternaście z siedemnastu dzielnic mieści się w przedziale od 6255 do 7488 zł.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy porównujesz się z rynkiem pierwotnym: jeśli sprzedający powołuje się na ceny z Wójtowej Wsi, to mówi o dzielnicy, której mediana bez rynku pierwotnego wynosi 7487 zł, a nie 9282. Nie płać premii za mały metraż, bo między przedziałami jest tu tylko 6 procent różnicy. I pamiętaj, że gliwicki rejestr kończy się na lutym 2026, więc porównując go z sąsiednim miastem, porównujesz różne okresy.
Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Zabrze leży 11 kilometrów stąd i jest o 1744 zł na metrze tańsze, a Knurów 10 kilometrów i jest tańszy o 1355 zł. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
