Zabrze zajmuje 592 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 5266 zł/m², czyli o 13 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Do Katowic jest stąd 30 kilometrów, a do Gliwic 11.
Liczby pochodzą z 2770 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Zabrze jest w tym zestawieniu przypadkiem skrajnym pod dwoma względami. Po pierwsze, żadne inne miasto konurbacji nie ma tak dużej różnicy między rankingiem dzielnic a tym, co ten ranking naprawdę mierzy. Po drugie, rejestr notuje tu największy w całej konurbacji odsetek wykupów mieszkań komunalnych.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Zabrze, które jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 19 maja 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Zabrzu filtr usunął 416 aktów z medianą 1308 zł/m² i medianą ceny całkowitej 54 944 zł, przy typowym metrażu 44 m². To najwyższy odsetek w całej konurbacji: 13,1 procent zapisanych w tym okresie transakcji mieszkaniowych w Zabrzu to wykupy lokali komunalnych przez dotychczasowych lokatorów, a nie sprzedaż na wolnym rynku. W Katowicach ten odsetek wynosi 5,8 procent, w Tychach 0,8.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 2770 aktów, mediana 5266 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4139 a 6796 zł/m². Typowe zabrzańskie mieszkanie z rejestru ma 48 m² i kosztowało 249 000 zł.
Rynek pierwotny vs wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5100 | 2052 | 235 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 7198 | 718 | 331 600 zł | 51 m² |
Rynek pierwotny to 26 procent zabrzańskich aktów i jest droższy od wtórnego o 41 procent, czyli o 2098 zł na metrze.
Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 5100 zł/m², a nie 5266 zł/m².
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.
Dzielnice
| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Osiedle Tadeusza Kotarbińskiego | 7284 | 215 | 111 | 5665 | 52 m² |
| Mikulczyce | 7088 | 317 | 153 | 4785 | 53 m² |
| Grzybowice | 6969 | 180 | 141 | 6725 | 58 m² |
| Centrum Północ | 5655 | 134 | 14 | 5568 | 51 m² |
| Osiedle Mikołaja Kopernika | 5597 | 64 | 15 | 5529 | 57 m² |
| Poremba | 5586 | 46 | 1 | 5609 | 52 m² |
| Zaborze Północ | 5306 | 100 | 3 | 5354 | 48 m² |
| Pawłów | 5301 | 11 | 5 | 4386 | 64 m² |
| Maciejów | 5211 | 22 | 0 | 5211 | 36 m² |
| Guido | 5202 | 128 | 7 | 5274 | 46 m² |
| Helenka | 5182 | 174 | 31 | 5496 | 40 m² |
| Śródmieście | 5008 | 206 | 40 | 4869 | 47 m² |
| Centrum Południe | 4808 | 619 | 104 | 4923 | 46 m² |
| Skłodowskiej-Curie | 4762 | 131 | 21 | 5112 | 47 m² |
| Rokitnica | 4726 | 228 | 35 | 5089 | 41 m² |
| Makoszowy | 4588 | 20 | 6 | 4588 | 57 m² |
| Osiedle Młodego Górnika | 4326 | 23 | 0 | 4326 | 43 m² |
| Zaborze Południe | 4218 | 36 | 18 | 4698 | 48 m² |
| Biskupice | 3772 | 104 | 13 | 3952 | 53 m² |
Dziewiętnaście dzielnic zbiera 2758 z 2770 aktów. Poza tabelą zostają Zandka z 6 aktami i Kończyce z 2, a cztery akty mają współrzędne poza granicą miasta. Wiersze Pawłowa, Makoszów, Maciejowa i Osiedla Młodego Górnika stoją na kilkunastu do dwudziestu kilku aktach, więc czytamy je jako sygnał.
Drugi wiersz tej tabeli jest najważniejszą liczbą w całym wpisie. Mikulczyce z medianą 7088 zł/m² wyglądają na drugą najdroższą dzielnicę Zabrza. Bez rynku pierwotnego ich mediana wynosi 4785 zł/m², co wśród jedenastu dzielnic z ponad setką aktów jest drugim wynikiem od końca, wyżej tylko od Biskupic.
Różnica wynosi 2303 zł na metrze i jest największa, jaką znaleźliśmy w którymkolwiek mieście konurbacji. 153 lokale z rynku pierwotnego sprzedane w Mikulczycach ustawiają całą dzielnicę w rankingu o dwanaście pozycji wyżej, niż wynika to z cen mieszkań, które faktycznie w niej stoją.
Podobnie, choć łagodniej, działa to na Osiedlu Tadeusza Kotarbińskiego, które traci 1619 zł/m². Wyjątkiem jest Grzybowice, gdzie po odjęciu rynku pierwotnego zostaje 6725 zł/m², czyli najwyższa mediana rynku wtórnego w mieście. Tam rynek pierwotny dołożył się do i tak drogiej okolicy, zamiast ją stworzyć.
Sześć dzielnic idzie w drugą stronę i bez rynku pierwotnego drożeje: Rokitnica o 363 zł, Skłodowskiej-Curie o 350 zł, Helenka o 314 zł, Centrum Południe o 115 zł, Biskupice o 180 zł i Zaborze Południe o 480 zł. To miejsca, w których lokale z rynku pierwotnego sprzedano poniżej mediany istniejącego zasobu.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Onyksowa | 8251 | 73 | 71 | 51 m² |
| Roberta Koźlika | 8196 | 24 | 24 | 45 m² |
| Bocianów | 8176 | 76 | 70 | 55 m² |
| Szkolna | 8119 | 24 | 23 | 67 m² |
| Mieczysława Niedziałkowskiego | 7912 | 91 | 84 | 51 m² |
| Bażantów | 7840 | 73 | 72 | 55 m² |
| Dionizego Trocera | 7360 | 25 | 13 | 38 m² |
| Wincentego Witosa | 5412 | 35 | 10 | 21 m² |
| Marii Curie-Skłodowskiej | 5388 | 60 | 20 | 63 m² |
| Kwarcowa | 5356 | 52 | 52 | 117 m² |
| Budowlana | 5220 | 49 | 8 | 36 m² |
| Doktora Henryka Jordana | 5037 | 27 | 5 | 41 m² |
| Pułkownika Franciszka Niepokólczyckiego | 5028 | 26 | 6 | 44 m² |
| Stanisława Żółkiewskiego | 5003 | 29 | 0 | 46 m² |
| Generała Charlesa de Gaulle'a | 4994 | 48 | 1 | 50 m² |
| Gabrieli Zapolskiej | 4938 | 25 | 2 | 56 m² |
| Stefana Żeromskiego | 4815 | 26 | 5 | 28 m² |
| Wolności | 4786 | 110 | 2 | 52 m² |
| Władysława Reymonta | 4783 | 42 | 5 | 43 m² |
| Ludwiki Wawrzyńskiej | 4501 | 26 | 9 | 39 m² |
| Franklina Roosevelta | 4438 | 26 | 7 | 39 m² |
| 3 Maja | 3914 | 32 | 1 | 57 m² |
Podział jest tu bardzo czytelny. Wszystkie siedem adresów powyżej siedmiu tysięcy złotych za metr to inwestycje deweloperskie, a poniżej nich zaczyna się rynek wtórny, który mieści się w wąskim przedziale od 3914 do 5412 zł/m².
Najwięcej transakcji, 110, przypada na ulicę Wolności z medianą 4786 zł/m², i to ona najlepiej opisuje przeciętne zabrzańskie mieszkanie: 52 m² przy głównej osi miasta, w cenie poniżej mediany.
Osobno warto zauważyć Kwarcową, gdzie wszystkie 52 akty pochodzą z rynku pierwotnego, a typowa powierzchnia wynosi 117 m² przy cenie 5356 zł/m². To najniższa cena metra wśród zabrzańskich inwestycji, a jednocześnie największe lokale w całym zestawieniu.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5258 | 506 | 132 |
| 35 do 50 m² | 5215 | 1029 | 222 |
| 50 do 65 m² | 5317 | 790 | 196 |
| ponad 65 m² | 5275 | 445 | 168 |
To najbardziej płaska tabela metraży w całym zestawieniu miast. Między najtańszym a najdroższym przedziałem jest 102 zł, czyli 2 procent, i bez żadnego porządku. W Zabrzu metraż praktycznie nie wpływa na cenę metra, więc oferty należy porównywać ceną całkowitą.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7388 | 90 | 31 m² |
| 2 | 5580 | 677 | 34 m² |
| 3 | 5012 | 1228 | 49 m² |
| 4 | 5239 | 601 | 63 m² |
| 5 | 5316 | 108 | 78 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 49 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersze powyżej pięciu izb stoją na kilku aktach i je pomijamy.
Wyróżnia się tu pierwszy wiersz: 90 aktów na lokale jednoizbowe z medianą 7388 zł/m², o 2376 zł/m² wyżej niż wiersz trzyizbowy, na którym stoi 1228 transakcji. Przy typowej powierzchni 31 m² to najdroższy metr w mieście.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty |
|---|---|---|
| 2022 | 4254 | 1058 |
| 2023 | 4542 | 1235 |
| 2024 | 5166 | 1476 |
| 2025 | 5435 | 1516 |
| 2026 (do maja) | 5000 | 561 |
Ostatni wiersz wygląda na spadek i jest artefaktem: opiera się na 561 aktach z niecałych pięciu miesięcy, na które przypadło mniej odbiorów deweloperskich niż na wcześniejsze kwartały. Rejestr zabrzański zaczyna serię dopiero w 2022 roku, bo wcześniejsze lata niosą pojedyncze akty.
Uczciwsze jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Zabrza: 5258 zł/m² na 1549 aktach wobec 5246 zł/m² na 1367 aktach. To wzrost o 12 zł, czyli zero procent.
Sam rynek wtórny daje w tym samym ujęciu 5143 zł/m² na 1137 aktach wobec 5052 zł/m² na 1042 aktach, czyli wzrost o 1,8 procent.
Ceny w Zabrzu od roku praktycznie stoją w miejscu. Sąsiednie Gliwice w tym samym czasie podrożały o 8,1 procent, a Bytom o 7,5, więc argument „całe Śląskie drożeje” nie ma tu pokrycia w aktach notarialnych.
Cenniki deweloperów
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Zabrzu 43 mieszkania. Mediana ceny ofertowej wynosi 8500 zł/m², a połowa oferty mieści się między 8000 a 8950 zł/m².
Czterdzieści trzy lokale to resztka oferty, a nie rynek, i tak tę liczbę traktujemy. Zestawienie z aktami wygląda tak: cennik żąda 8500 zł za metr, a zabrzański rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 7198 zł/m². Różnica to 1302 zł, czyli 18 procent, przy czym akty kończą się na maju, a cennik jest z sierpnia.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 170 | 617 000 zł | 379 250 zł | 828 750 zł | 492 m² |
| Działki | 131 | 123 000 zł | 17 900 zł | 288 787 zł | 238 m² |
98 ze 170 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą, a nie samych domów jednorodzinnych. To ponad połowa i zaniża medianę.
Zabrzańskie działki są przy tym najmniejsze w konurbacji: typowa ma 238 m², czyli mniej niż połowę tego, co w Sosnowcu czy Bytomiu. To nie są działki pod dom, tylko w większości udziały w gruntach i małe parcele przydomowe, dlatego mediana 123 000 zł nie odpowiada na pytanie, ile kosztuje w Zabrzu grunt pod budowę. Ostatnie akty pochodzą z maja i kwietnia 2026.
Co z tego ma kupujący
W Zabrzu nazwa dzielnicy potrafi wprowadzić w błąd bardziej niż gdziekolwiek indziej w konurbacji, i to jest główny wniosek z tych danych.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Zapytaj, czy cena, o której mówi sprzedający, dotyczy nowego budynku: Mikulczyce jako dzielnica mają medianę 7088 zł, a mieszkania z rynku wtórnego 4785 zł, i te dwie liczby dzieli prawie połowa. Nie płać za metraż, bo między przedziałami jest tu tylko 2 procent różnicy. I nie zakładaj wzrostu, bo mediana miasta od roku nie drgnęła, choć oba sąsiednie miasta podrożały o ponad siedem procent.
Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Gliwice leżą 11 kilometrów stąd i są o 1744 zł na metrze droższe, Bytom 16 kilometrów i jest o 910 zł tańszy, a Ruda Śląska 11 kilometrów i jest tańsza o 19 zł, czyli praktycznie tyle samo. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
Sprostowanie z 31 sierpnia 2026. Wiersz „Zaborze” obejmował w rzeczywistości Zaborze Północ, które w podziale administracyjnym Zabrza jest osobną dzielnicą od Zaborza Południe. Po przeliczeniu po granicach ma 100 aktów zamiast 96. Poprawiliśmy też liczby Poremby i dopisaliśmy, które dzielnice zostają poza tabelą. Pozostałe sekcje wpisu nie zmieniły się.
