Zabrze zajmuje 592 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 5266 zł/m², czyli o 13 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Do Katowic jest stąd 30 kilometrów, a do Gliwic 11.
Liczby pochodzą z 2770 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Zabrze jest w tym zestawieniu przypadkiem skrajnym pod dwoma względami. Po pierwsze, żadne inne miasto konurbacji nie ma tak dużej różnicy między rankingiem dzielnic a tym, co ten ranking naprawdę mierzy. Po drugie, rejestr notuje tu największy w całej konurbacji odsetek wykupów mieszkań komunalnych.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Zabrze, które jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 19 maja 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Zabrzu filtr usunął 416 aktów z medianą 1308 zł/m² i medianą ceny całkowitej 54 944 zł, przy typowym metrażu 44 m². To najwyższy odsetek w całej konurbacji: 13,1 procent zapisanych w tym okresie transakcji mieszkaniowych w Zabrzu to wykupy lokali komunalnych przez dotychczasowych lokatorów, a nie sprzedaż na wolnym rynku. W Katowicach ten odsetek wynosi 5,8 procent, w Tychach 0,8.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 2770 aktów, mediana 5266 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4139 a 6796 zł/m². Typowe zabrzańskie mieszkanie z rejestru ma 48 m² i kosztowało 249 000 zł.
Rynek pierwotny vs wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5100 | 2052 | 235 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 7198 | 718 | 331 600 zł | 51 m² |
Rynek pierwotny to 26 procent zabrzańskich aktów i jest droższy od wtórnego o 41 procent, czyli o 2098 zł na metrze.
Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 5100 zł/m², a nie 5266.
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.
Dzielnice
| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Bez rynku pierwotnego | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Osiedle Tadeusza Kotarbińskiego | 7284 | 215 | 111 | 5665 | 52 m² |
| Mikulczyce | 7088 | 317 | 153 | 4785 | 53 m² |
| Grzybowice | 6969 | 180 | 141 | 6725 | 58 m² |
| Centrum Północ | 5655 | 134 | 14 | 5568 | 51 m² |
| Osiedle Mikołaja Kopernika | 5597 | 64 | 15 | 5529 | 57 m² |
| Poremba | 5558 | 50 | 1 | 5563 | 52 m² |
| Zaborze | 5360 | 96 | 3 | 5367 | 47 m² |
| Pawłów | 5301 | 11 | 5 | 4386 | 64 m² |
| Maciejów | 5211 | 22 | 0 | 5211 | 36 m² |
| Guido | 5202 | 128 | 7 | 5274 | 46 m² |
| Helenka | 5182 | 174 | 31 | 5496 | 40 m² |
| Śródmieście | 5008 | 206 | 40 | 4869 | 47 m² |
| Centrum Południe | 4808 | 619 | 104 | 4923 | 46 m² |
| Skłodowskiej-Curie | 4762 | 131 | 21 | 5112 | 47 m² |
| Rokitnica | 4726 | 228 | 35 | 5089 | 41 m² |
| Makoszowy | 4588 | 20 | 6 | 4588 | 57 m² |
| Osiedle Młodego Górnika | 4326 | 23 | 0 | 4326 | 43 m² |
| Zaborze Południe | 4218 | 36 | 18 | 4698 | 48 m² |
| Biskupice | 3772 | 104 | 13 | 3952 | 53 m² |
Dziewiętnaście dzielnic zbiera 2758 z 2770 aktów. Wiersze Pawłowa, Makoszów, Maciejowa i Osiedla Młodego Górnika stoją na kilkunastu do dwudziestu kilku aktach, więc czytamy je jako sygnał.
Drugi wiersz tej tabeli jest najważniejszą liczbą w całym wpisie. Mikulczyce z medianą 7088 zł wyglądają na drugą najdroższą dzielnicę Zabrza. Bez rynku pierwotnego ich mediana wynosi 4785 zł, co wśród jedenastu dzielnic z ponad setką aktów jest drugim wynikiem od końca, wyżej tylko od Biskupic.
Różnica wynosi 2303 zł na metrze i jest największa, jaką znaleźliśmy w którymkolwiek mieście konurbacji. 153 lokale z rynku pierwotnego sprzedane w Mikulczycach ustawiają całą dzielnicę w rankingu o dwanaście pozycji wyżej, niż wynika to z cen mieszkań, które faktycznie w niej stoją.
Podobnie, choć łagodniej, działa to na Osiedlu Tadeusza Kotarbińskiego, które traci 1619 zł. Wyjątkiem jest Grzybowice, gdzie po odjęciu rynku pierwotnego zostaje 6725 zł, czyli najwyższa mediana rynku wtórnego w mieście. Tam rynek pierwotny dołożył się do i tak drogiej okolicy, zamiast ją stworzyć.
Sześć dzielnic idzie w drugą stronę i bez rynku pierwotnego drożeje: Rokitnica o 363 zł, Skłodowskiej-Curie o 350 zł, Helenka o 314 zł, Centrum Południe o 115 zł, Biskupice o 180 zł i Zaborze Południe o 480 zł. To miejsca, w których lokale z rynku pierwotnego sprzedano poniżej mediany istniejącego zasobu.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Onyksowa | 8251 | 73 | 71 | 51 m² |
| Roberta Koźlika | 8196 | 24 | 24 | 45 m² |
| Bocianów | 8176 | 76 | 70 | 55 m² |
| Szkolna | 8119 | 24 | 23 | 67 m² |
| Mieczysława Niedziałkowskiego | 7912 | 91 | 84 | 51 m² |
| Bażantów | 7840 | 73 | 72 | 55 m² |
| Dionizego Trocera | 7360 | 25 | 13 | 38 m² |
| Wincentego Witosa | 5412 | 35 | 10 | 21 m² |
| Marii Curie-Skłodowskiej | 5388 | 60 | 20 | 63 m² |
| Kwarcowa | 5356 | 52 | 52 | 117 m² |
| Budowlana | 5220 | 49 | 8 | 36 m² |
| Doktora Henryka Jordana | 5037 | 27 | 5 | 41 m² |
| Pułkownika Franciszka Niepokólczyckiego | 5028 | 26 | 6 | 44 m² |
| Stanisława Żółkiewskiego | 5003 | 29 | 0 | 46 m² |
| Generała Charlesa de Gaulle'a | 4994 | 48 | 1 | 50 m² |
| Gabrieli Zapolskiej | 4938 | 25 | 2 | 56 m² |
| Stefana Żeromskiego | 4815 | 26 | 5 | 28 m² |
| Wolności | 4786 | 110 | 2 | 52 m² |
| Władysława Reymonta | 4783 | 42 | 5 | 43 m² |
| Ludwiki Wawrzyńskiej | 4501 | 26 | 9 | 39 m² |
| Franklina Roosevelta | 4438 | 26 | 7 | 39 m² |
| 3 Maja | 3914 | 32 | 1 | 57 m² |
Podział jest tu bardzo czytelny. Wszystkie siedem adresów powyżej siedmiu tysięcy złotych za metr to inwestycje deweloperskie, a poniżej nich zaczyna się rynek wtórny, który mieści się w wąskim przedziale od 3914 do 5412 zł.
Najwięcej transakcji, 110, przypada na ulicę Wolności z medianą 4786 zł, i to ona najlepiej opisuje przeciętne zabrzańskie mieszkanie: 52 m² przy głównej osi miasta, w cenie poniżej mediany.
Osobno warto zauważyć Kwarcową, gdzie wszystkie 52 akty pochodzą z rynku pierwotnego, a typowa powierzchnia wynosi 117 m² przy cenie 5356 zł/m². To najniższa cena metra wśród zabrzańskich inwestycji, a jednocześnie największe lokale w całym zestawieniu.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5258 | 506 | 132 |
| 35 do 50 m² | 5215 | 1029 | 222 |
| 50 do 65 m² | 5317 | 790 | 196 |
| ponad 65 m² | 5275 | 445 | 168 |
To najbardziej płaska tabela metraży w całym zestawieniu miast. Między najtańszym a najdroższym przedziałem jest 102 zł, czyli 2 procent, i bez żadnego porządku. W Zabrzu metraż praktycznie nie wpływa na cenę metra, więc oferty należy porównywać ceną całkowitą.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7388 | 90 | 31 m² |
| 2 | 5580 | 677 | 34 m² |
| 3 | 5012 | 1228 | 49 m² |
| 4 | 5239 | 601 | 63 m² |
| 5 | 5316 | 108 | 78 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 49 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersze powyżej pięciu izb stoją na kilku aktach i je pomijamy.
Wyróżnia się tu pierwszy wiersz: 90 aktów na lokale jednoizbowe z medianą 7388 zł, o 2376 zł wyżej niż wiersz trzyizbowy, na którym stoi 1228 transakcji. Przy typowej powierzchni 31 m² to najdroższy metr w mieście.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty |
|---|---|---|
| 2022 | 4254 | 1058 |
| 2023 | 4542 | 1235 |
| 2024 | 5166 | 1476 |
| 2025 | 5435 | 1516 |
| 2026 (do maja) | 5000 | 561 |
Ostatni wiersz wygląda na spadek i jest artefaktem: opiera się na 561 aktach z niecałych pięciu miesięcy, na które przypadło mniej odbiorów deweloperskich niż na wcześniejsze kwartały. Rejestr zabrzański zaczyna serię dopiero w 2022 roku, bo wcześniejsze lata niosą pojedyncze akty.
Uczciwsze jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Zabrza: 5258 zł/m² na 1549 aktach wobec 5246 zł/m² na 1367 aktach. To wzrost o 12 zł, czyli zero procent.
Sam rynek wtórny daje w tym samym ujęciu 5143 zł/m² na 1137 aktach wobec 5052 zł/m² na 1042 aktach, czyli wzrost o 1,8 procent.
Ceny w Zabrzu od roku praktycznie stoją w miejscu. Sąsiednie Gliwice w tym samym czasie podrożały o 8,1 procent, a Bytom o 7,5, więc argument „całe Śląskie drożeje” nie ma tu pokrycia w aktach notarialnych.
Cenniki deweloperów
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Zabrzu 43 mieszkania. Mediana ceny ofertowej wynosi 8500 zł/m², a połowa oferty mieści się między 8000 a 8950 zł.
Czterdzieści trzy lokale to resztka oferty, a nie rynek, i tak tę liczbę traktujemy. Zestawienie z aktami wygląda tak: cennik żąda 8500 zł za metr, a zabrzański rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 7198 zł. Różnica to 1302 zł, czyli 18 procent, przy czym akty kończą się na maju, a cennik jest z sierpnia.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 170 | 617 000 zł | 379 250 zł | 828 750 zł | 492 m² |
| Działki | 131 | 123 000 zł | 17 900 zł | 288 787 zł | 238 m² |
98 ze 170 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą, a nie samych domów jednorodzinnych. To ponad połowa i zaniża medianę.
Zabrzańskie działki są przy tym najmniejsze w konurbacji: typowa ma 238 m², czyli mniej niż połowę tego, co w Sosnowcu czy Bytomiu. To nie są działki pod dom, tylko w większości udziały w gruntach i małe parcele przydomowe, dlatego mediana 123 000 zł nie odpowiada na pytanie, ile kosztuje w Zabrzu grunt pod budowę. Ostatnie akty pochodzą z maja i kwietnia 2026.
Co z tego ma kupujący
W Zabrzu nazwa dzielnicy potrafi wprowadzić w błąd bardziej niż gdziekolwiek indziej w konurbacji, i to jest główny wniosek z tych danych.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Zapytaj, czy cena, o której mówi sprzedający, dotyczy nowego budynku: Mikulczyce jako dzielnica mają medianę 7088 zł, a mieszkania z rynku wtórnego 4785 zł, i te dwie liczby dzieli prawie połowa. Nie płać za metraż, bo między przedziałami jest tu tylko 2 procent różnicy. I nie zakładaj wzrostu, bo mediana miasta od roku nie drgnęła, choć oba sąsiednie miasta podrożały o ponad siedem procent.
Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Gliwice leżą 11 kilometrów stąd i są o 1744 zł na metrze droższe, Bytom 16 kilometrów i jest o 910 zł tańszy, a Ruda Śląska 11 kilometrów i jest tańsza o 19 zł, czyli praktycznie tyle samo. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
