Bytom zajmuje 713 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 4356 zł/m², czyli o 28 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. To najtańsze miasto konurbacji katowickiej i najtańsze spośród dziewięciu tutejszych miast powyżej stu tysięcy mieszkańców. Do Katowic jest stąd 17 kilometrów i niecałe pół godziny jazdy.
Liczby pochodzą z 2972 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Najbardziej zaskakujące jest w nich to, że bytomskie Śródmieście, na które przypada 43 procent wszystkich transakcji, jest tańsze niż miasto jako całość. W większości polskich miast centrum jest najdroższe. Tu jest odwrotnie i to nie przypadek jednego kwartału.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Bytom, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 21 lipca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Bytomiu filtr usunął 135 aktów z medianą 751 zł/m² i medianą ceny całkowitej 37 684 zł, przy typowym metrażu 48 m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych lokatorów, sprzedawane za mniej niż jedną piątą ceny rynkowej.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 2972 akty, mediana 4356 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 3378 a 5424 zł/m². Typowe bytomskie mieszkanie z rejestru ma 47 m² i kosztowało 200 000 zł.
Rynek pierwotny vs wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4290 | 2850 | 195 000 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 6137 | 122 | 427 500 zł | 70 m² |
Rynek pierwotny to w Bytomiu 4 procent transakcji, najmniej ze wszystkich miast konurbacji poza Czeladzią. Praktycznie nikt tu nie buduje na sprzedaż, a te 122 akty to w większości jedna inwestycja przy Północnej.
Dla kupującego oznacza to rzecz wygodną: mediana miasta i mediana rynku wtórnego są tu niemal tym samym, 4356 wobec 4290 zł. W Katowicach ta różnica wynosi 1834 zł.
Lokale z rynku pierwotnego są za to zupełnie innym towarem niż reszta rynku. Ich typowa powierzchnia to 70 m² wobec 47 m² na rynku wtórnym, a mediana ceny całkowitej 427 500 zł wobec 195 000 zł. Mieszkanie od dewelopera kosztuje w Bytomiu 2,2 razy tyle co przeciętne mieszkanie z rynku wtórnego.
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.
Dzielnice
| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Bez rynku pierwotnego | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Stolarzowice | 7236 | 16 | 6 | 7236 | 63 m² |
| Osiedle Generała Jerzego Ziętka | 5280 | 111 | 0 | 5280 | 51 m² |
| Miechowice | 4867 | 250 | 0 | 4867 | 50 m² |
| Szombierki | 4866 | 528 | 66 | 4612 | 46 m² |
| Stroszek | 4628 | 202 | 1 | 4629 | 47 m² |
| Karb | 4086 | 110 | 0 | 4086 | 43 m² |
| Rozbark | 4031 | 372 | 0 | 4031 | 45 m² |
| Łagiewniki | 4025 | 87 | 2 | 3997 | 47 m² |
| Śródmieście | 3907 | 1268 | 44 | 3838 | 49 m² |
| Bobrek | 2600 | 14 | 0 | 2600 | 47 m² |
Dziesięć dzielnic z co najmniej dziesięcioma aktami zbiera 2958 z 2972 transakcji. Wiersze Stolarzowic i Bobrka stoją na 16 i 14 aktach, więc czytamy je jako sygnał, a nie jako zmierzoną cenę dzielnicy.
Sedno tej tabeli jest w przedostatnim wierszu. Śródmieście to 1268 aktów, czyli 43 procent całego rynku miasta, i jednocześnie najtańsza dzielnica poza Bobrkiem. Z 3907 zł na metrze leży 449 zł poniżej mediany Bytomia i 960 zł poniżej Miechowic.
Dzieje się tak dlatego, że to Śródmieście jest w Bytomiu tym zasobem, który się sprzedaje: gęsta zabudowa kamieniczna z przełomu wieków, w dużej części po podziałach na mniejsze lokale. Dzielnice blokowe, Osiedle Generała Jerzego Ziętka i Miechowice, są droższe za metr, choć mieszkania są w nich większe. Rozpiętość między najdroższą a najtańszą dzielnicą z ponad setką aktów wynosi 1373 zł, czyli 34 procent.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Północna | 7725 | 40 | 35 | 58 m² |
| Alojzego Felińskiego | 5411 | 57 | 0 | 50 m² |
| Orzegowska | 5110 | 52 | 0 | 46 m² |
| Piekarska | 5083 | 40 | 0 | 32 m² |
| Francuska | 4697 | 50 | 0 | 51 m² |
| Wyzwolenia | 4664 | 59 | 0 | 49 m² |
| Kazimierza Pułaskiego | 4578 | 41 | 0 | 48 m² |
| Strzelców Bytomskich | 4532 | 106 | 1 | 51 m² |
| Chorzowska | 4499 | 43 | 0 | 38 m² |
| Wrocławska | 4348 | 71 | 0 | 42 m² |
| Zabrzańska | 4210 | 54 | 0 | 46 m² |
| Jana Matejki | 4023 | 42 | 0 | 39 m² |
| Katowicka | 3816 | 41 | 0 | 51 m² |
| Jana Smolenia | 3406 | 61 | 0 | 40 m² |
| Powstańców Warszawskich | 3184 | 53 | 0 | 41 m² |
Pierwszy wiersz jest jedynym w tej tabeli, który nie opisuje rynku wtórnego. Północna z medianą 7725 zł to nowa inwestycja: 35 z 40 tamtejszych aktów pochodzi z rynku pierwotnego, przy typowej powierzchni 58 m². Jest o 2314 zł na metrze droższa niż druga w kolejności ulica i o 77 procent droższa niż mediana miasta.
Pozostałe czternaście ulic rozpina się od 5411 zł przy Felińskiego do 3184 zł przy Powstańców Warszawskich, gdzie stoi 53 akty. Te dwie liczby dzieli 70 procent, a obie pochodzą z tego samego miasta i z tych samych dwóch lat, więc sam wybór ulicy potrafi tu zmienić cenę mieszkania o dwie trzecie.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4298 | 426 | 3 |
| 35 do 50 m² | 4367 | 1299 | 16 |
| 50 do 65 m² | 4512 | 731 | 36 |
| ponad 65 m² | 4123 | 516 | 67 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Bytomiu się nie sprawdza, a właściwie działa odwrotnie. Kawalerka kosztuje tu za metr mniej niż mieszkanie 50 do 65 m², o 214 zł. Dopiero powyżej 65 m² cena metra spada, i to najniżej ze wszystkich przedziałów.
To rozkład typowy dla rynku, na którym decyduje stan techniczny i lokalizacja, a nie sam metraż. Najmniejsze lokale w Bytomiu to w dużej części pokoje wydzielone w starych kamienicach, a nie kawalerki w blokach.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 3992 | 82 | 29 m² |
| 2 | 4107 | 623 | 35 m² |
| 3 | 4375 | 1431 | 46 m² |
| 4 | 4580 | 652 | 61 m² |
| 5 | 4520 | 137 | 82 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 46 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersze powyżej pięciu izb stoją na kilkunastu aktach i je pomijamy.
Tabela izb potwierdza to samo co tabela metraży: cena metra rośnie wraz z wielkością mieszkania, aż do czterech izb. W Katowicach ten sam układ jest odwrócony i kawalerka jest tam najdroższym metrem w mieście.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3164 | 1647 |
| 2022 | 3521 | 1375 |
| 2023 | 3680 | 1345 |
| 2024 | 4090 | 1467 |
| 2025 | 4356 | 1474 |
| 2026 (część roku) | 4484 | 815 |
Uczciwsze od tabeli rocznej jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Bytomia: 4527 zł/m² na 1468 aktach wobec 4213 zł/m² na 1423 aktach.
To wzrost o 314 zł, czyli 7,5 procent, i jest to jeden z szybszych wzrostów w konurbacji. Warto zestawić go z Katowicami, gdzie w tym samym czasie mediana nie drgnęła. Bytom nadrabia dystans, ale robi to z bardzo niskiego pułapu: 7,5 procent od 4213 zł to 314 zł, podczas gdy jeden procent katowickiej mediany to 99 zł. Przy takim tempie zrównanie się z Katowicami zajęłoby dziesięciolecia, więc jest to nadrabianie w procentach, nie w złotówkach.
Rejestr bytomski sięga 2000 roku i niesie 31 579 aktów na mieszkania, jeden z najgłębszych zbiorów w województwie. Korzystamy tylko z ostatnich dwóch lat, bo starsze ceny nie mówią nic o dzisiejszym rynku.
Cenniki deweloperów
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Bytomiu jedną inwestycję i 18 mieszkań: Stanisława Witczaka 2b, RENNER, mediana 7200 zł/m², przy widełkach od 7200 do 7400 zł.
Osiemnaście lokali to resztka oferty, a nie rynek, i tak tę liczbę traktujemy. Warto ją jednak zestawić z aktami: cennik żąda 7200 zł za metr w mieście, którego rynek wtórny zamyka mediany na 4290 zł. Te dwie liczby nie mierzą jednak tego samego. Mieszkanie od dewelopera i mieszkanie w kamienicy z 1910 roku to dwa różne produkty, a bytomski rynek pierwotny jest tak mały, że jego cena mówi więcej o tej konkretnej inwestycji niż o mieście.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 189 | 530 000 zł | 340 000 zł | 750 000 zł | 600 m² |
| Działki | 184 | 134 942 zł | 43 489 zł | 241 989 zł | 560 m² |
102 ze 189 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą, a nie samych domów jednorodzinnych. To ponad połowa i zaniża medianę, więc dla domu wolnostojącego realna cena leży wyżej.
Rynek działek jest w Bytomiu wyjątkowo żywy jak na miasto tej wielkości: 184 akty w dwa lata, niemal tyle samo co na domy. Ostatnie akty na obie kategorie pochodzą z 22 lipca 2026, więc rejestr jest tu równie świeży jak przy mieszkaniach.
Co z tego ma kupujący
W Bytomiu mediana miasta dobrze opisuje rzeczywistość, bo rynku pierwotnego jest za mało, żeby ją rozciągnąć. 4356 zł/m² to cena, jakiej można się spodziewać w typowej transakcji.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie zakładaj, że centrum znaczy drogo: w Bytomiu Śródmieście jest tańsze niż miasto jako całość, a różnica wobec Miechowic sięga 960 zł na metrze. Nie licz też na dopłatę za mały metraż: kawalerka kosztuje tu za metr mniej niż mieszkanie czteroizbowe, więc mieszkania warto porównywać ceną całkowitą. I pytaj o stan techniczny budynku, bo przy rozpiętości od 3184 do 5411 zł między ulicami to on, a nie sam adres, tłumaczy większość różnicy.
Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Piekary Śląskie i Chorzów leżą po kilkanaście kilometrów stąd, a Katowice są o 5544 zł na metrze droższe. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
