Bytom zajmuje 713 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 4356 zł/m², czyli o 28 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. To najtańsze miasto konurbacji katowickiej i najtańsze spośród dziewięciu tutejszych miast powyżej stu tysięcy mieszkańców. Do Katowic jest stąd 17 kilometrów i niecałe pół godziny jazdy.
Liczby pochodzą z 2972 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Najbardziej zaskakujące jest w nich to, że bytomskie Śródmieście, na które przypada 43 procent wszystkich transakcji, jest tańsze niż miasto jako całość. W większości polskich miast centrum jest najdroższe. Tu jest odwrotnie i to nie przypadek jednego kwartału.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Bytom, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 21 lipca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Bytomiu filtr usunął 135 aktów z medianą 751 zł/m² i medianą ceny całkowitej 37 684 zł, przy typowym metrażu 48 m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych lokatorów, sprzedawane za mniej niż jedną piątą ceny rynkowej.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 2972 akty, mediana 4356 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 3378 a 5424 zł/m². Typowe bytomskie mieszkanie z rejestru ma 47 m² i kosztowało 200 000 zł.
Rynek pierwotny vs wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4290 | 2850 | 195 000 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 6137 | 122 | 427 500 zł | 70 m² |
Rynek pierwotny to w Bytomiu 4 procent transakcji, najmniej ze wszystkich miast konurbacji poza Czeladzią. Praktycznie nikt tu nie buduje na sprzedaż, a te 122 akty to w większości jedna inwestycja przy Północnej.
Dla kupującego oznacza to rzecz wygodną: mediana miasta i mediana rynku wtórnego są tu niemal tym samym, 4356 wobec 4290 zł/m². W Katowicach ta różnica wynosi 1834 zł.
Lokale z rynku pierwotnego są za to zupełnie innym towarem niż reszta rynku. Ich typowa powierzchnia to 70 m² wobec 47 m² na rynku wtórnym, a mediana ceny całkowitej 427 500 zł wobec 195 000 zł. Mieszkanie od dewelopera kosztuje w Bytomiu 2,2 razy tyle co przeciętne mieszkanie z rynku wtórnego.
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.
Dzielnice
| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Stolarzowice | 7236 | 16 | 6 | 7236 | 63 m² |
| Osiedle Generała Jerzego Ziętka | 5245 | 112 | 0 | 5245 | 51 m² |
| Szombierki | 4866 | 528 | 66 | 4612 | 46 m² |
| Miechowice | 4865 | 249 | 0 | 4865 | 49 m² |
| Stroszek - Dąbrowa Miejska | 4696 | 214 | 8 | 4638 | 47 m² |
| Karb | 4188 | 111 | 0 | 4188 | 44 m² |
| Łagiewniki | 4025 | 87 | 2 | 3997 | 47 m² |
| Rozbark | 4020 | 361 | 0 | 4020 | 45 m² |
| Śródmieście | 3906 | 1271 | 37 | 3854 | 48 m² |
| Bobrek | 2600 | 14 | 0 | 2600 | 47 m² |
Dziesięć dzielnic z co najmniej dziesięcioma aktami zbiera 2963 z 2972 transakcji. Poza tabelą zostają Sucha Góra z 4 aktami i Górniki z 3, a dwa akty mają współrzędne poza granicą miasta. Wiersze Stolarzowic i Bobrka stoją na 16 i 14 aktach, więc czytamy je jako sygnał, a nie jako zmierzoną cenę dzielnicy.
Sedno tej tabeli jest w przedostatnim wierszu. Śródmieście to 1271 aktów, czyli 43 procent całego rynku miasta, i jednocześnie najtańsza dzielnica poza Bobrkiem. Z 3906 zł na metrze leży 450 zł poniżej mediany Bytomia i 959 zł poniżej Miechowic.
Dzieje się tak dlatego, że to Śródmieście jest w Bytomiu tym zasobem, który się sprzedaje: gęsta zabudowa kamieniczna z przełomu wieków, w dużej części po podziałach na mniejsze lokale. Dzielnice blokowe, Osiedle Generała Jerzego Ziętka i Miechowice, są droższe za metr, choć mieszkania są w nich większe. Rozpiętość między najdroższą a najtańszą dzielnicą z ponad setką aktów wynosi 1339 zł, czyli 34 procent.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Północna | 7725 | 40 | 35 | 58 m² |
| Alojzego Felińskiego | 5411 | 57 | 0 | 50 m² |
| Orzegowska | 5110 | 52 | 0 | 46 m² |
| Piekarska | 5083 | 40 | 0 | 32 m² |
| Francuska | 4697 | 50 | 0 | 51 m² |
| Wyzwolenia | 4664 | 59 | 0 | 49 m² |
| Kazimierza Pułaskiego | 4578 | 41 | 0 | 48 m² |
| Strzelców Bytomskich | 4532 | 106 | 1 | 51 m² |
| Chorzowska | 4499 | 43 | 0 | 38 m² |
| Wrocławska | 4348 | 71 | 0 | 42 m² |
| Zabrzańska | 4210 | 54 | 0 | 46 m² |
| Jana Matejki | 4023 | 42 | 0 | 39 m² |
| Katowicka | 3816 | 41 | 0 | 51 m² |
| Jana Smolenia | 3406 | 61 | 0 | 40 m² |
| Powstańców Warszawskich | 3184 | 53 | 0 | 41 m² |
Pierwszy wiersz jest jedynym w tej tabeli, który nie opisuje rynku wtórnego. Północna z medianą 7725 zł/m² to nowa inwestycja: 35 z 40 tamtejszych aktów pochodzi z rynku pierwotnego, przy typowej powierzchni 58 m². Jest o 2314 zł na metrze droższa niż druga w kolejności ulica i o 77 procent droższa niż mediana miasta.
Pozostałe czternaście ulic rozpina się od 5411 zł/m² przy Felińskiego do 3184 zł/m² przy Powstańców Warszawskich, gdzie stoi 53 akty. Te dwie liczby dzieli 70 procent, a obie pochodzą z tego samego miasta i z tych samych dwóch lat, więc sam wybór ulicy potrafi tu zmienić cenę mieszkania o dwie trzecie.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4298 | 426 | 3 |
| 35 do 50 m² | 4367 | 1299 | 16 |
| 50 do 65 m² | 4512 | 731 | 36 |
| ponad 65 m² | 4123 | 516 | 67 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Bytomiu się nie sprawdza, a właściwie działa odwrotnie. Kawalerka kosztuje tu za metr mniej niż mieszkanie 50 do 65 m², o 214 zł. Dopiero powyżej 65 m² cena metra spada, i to najniżej ze wszystkich przedziałów.
To rozkład typowy dla rynku, na którym decyduje stan techniczny i lokalizacja, a nie sam metraż. Najmniejsze lokale w Bytomiu to w dużej części pokoje wydzielone w starych kamienicach, a nie kawalerki w blokach.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 3992 | 82 | 29 m² |
| 2 | 4107 | 623 | 35 m² |
| 3 | 4375 | 1431 | 46 m² |
| 4 | 4580 | 652 | 61 m² |
| 5 | 4520 | 137 | 82 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 46 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersze powyżej pięciu izb stoją na kilkunastu aktach i je pomijamy.
Tabela izb potwierdza to samo co tabela metraży: cena metra rośnie wraz z wielkością mieszkania, aż do czterech izb. W Katowicach ten sam układ jest odwrócony i kawalerka jest tam najdroższym metrem w mieście.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3164 | 1647 |
| 2022 | 3521 | 1375 |
| 2023 | 3680 | 1345 |
| 2024 | 4090 | 1467 |
| 2025 | 4356 | 1474 |
| 2026 (część roku) | 4484 | 815 |
Uczciwsze od tabeli rocznej jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Bytomia: 4527 zł/m² na 1468 aktach wobec 4213 zł/m² na 1423 aktach.
To wzrost o 314 zł, czyli 7,5 procent, i jest to jeden z szybszych wzrostów w konurbacji. Warto zestawić go z Katowicami, gdzie w tym samym czasie mediana nie drgnęła. Bytom nadrabia dystans, ale robi to z bardzo niskiego pułapu: 7,5 procent od 4213 zł/m² to 314 zł, podczas gdy jeden procent katowickiej mediany to 99 zł. Przy takim tempie zrównanie się z Katowicami zajęłoby dziesięciolecia, więc jest to nadrabianie w procentach, nie w złotówkach.
Rejestr bytomski sięga 2000 roku i niesie 31 579 aktów na mieszkania, jeden z najgłębszych zbiorów w województwie. Korzystamy tylko z ostatnich dwóch lat, bo starsze ceny nie mówią nic o dzisiejszym rynku.
Cenniki deweloperów
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Bytomiu jedną inwestycję i 18 mieszkań: Stanisława Witczaka 2b, RENNER, mediana 7200 zł/m², przy widełkach od 7200 do 7400 zł/m².
Osiemnaście lokali to resztka oferty, a nie rynek, i tak tę liczbę traktujemy. Warto ją jednak zestawić z aktami: cennik żąda 7200 zł za metr w mieście, którego rynek wtórny zamyka mediany na 4290 zł/m². Te dwie liczby nie mierzą jednak tego samego. Mieszkanie od dewelopera i mieszkanie w kamienicy z 1910 roku to dwa różne produkty, a bytomski rynek pierwotny jest tak mały, że jego cena mówi więcej o tej konkretnej inwestycji niż o mieście.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 189 | 530 000 zł | 340 000 zł | 750 000 zł | 600 m² |
| Działki | 184 | 134 942 zł | 43 489 zł | 241 989 zł | 560 m² |
102 ze 189 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą, a nie samych domów jednorodzinnych. To ponad połowa i zaniża medianę, więc dla domu wolnostojącego realna cena leży wyżej.
Rynek działek jest w Bytomiu wyjątkowo żywy jak na miasto tej wielkości: 184 akty w dwa lata, niemal tyle samo co na domy. Ostatnie akty na obie kategorie pochodzą z 22 lipca 2026, więc rejestr jest tu równie świeży jak przy mieszkaniach.
Co z tego ma kupujący
W Bytomiu mediana miasta dobrze opisuje rzeczywistość, bo rynku pierwotnego jest za mało, żeby ją rozciągnąć. 4356 zł/m² to cena, jakiej można się spodziewać w typowej transakcji.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie zakładaj, że centrum znaczy drogo: w Bytomiu Śródmieście jest tańsze niż miasto jako całość, a różnica wobec Miechowic sięga 959 zł na metrze. Nie licz też na dopłatę za mały metraż: kawalerka kosztuje tu za metr mniej niż mieszkanie czteroizbowe, więc mieszkania warto porównywać ceną całkowitą. I pytaj o stan techniczny budynku, bo przy rozpiętości od 3184 do 5411 zł między ulicami to on, a nie sam adres, tłumaczy większość różnicy.
Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Piekary Śląskie i Chorzów leżą po kilkanaście kilometrów stąd, a Katowice są o 5544 zł na metrze droższe. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
Sprostowanie z 31 sierpnia 2026. W pierwszej wersji tabeli dzielnica figurowała jako „Stroszek”, a jej oficjalna nazwa i granica to Stroszek - Dąbrowa Miejska. Po przeliczeniu po granicach administracyjnych ma 214 aktów zamiast 202. Przy okazji doprecyzowaliśmy o kilka aktów pozostałe wiersze i dopisaliśmy, co dzieje się z dzielnicami spoza tabeli. Pozostałe sekcje wpisu nie zmieniły się.
