Piekary Śląskie zajmują 669 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 4692 zł/m², czyli o 23 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. To drugie najtańsze miasto konurbacji katowickiej, po Bytomiu, od którego dzieli je 5 kilometrów. Do Katowic jest stąd 20 kilometrów.
Liczby pochodzą z 529 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Najbardziej praktyczna liczba w całym wpisie nie dotyczy jednak ceny metra. Mediana ceny całkowitej mieszkania z rynku pierwotnego wynosi w Piekarach 249 729 zł, czyli mniej, niż w Katowicach kosztuje przeciętne mieszkanie z rynku wtórnego.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Piekary Śląskie, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 4 lutego 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Piekarski rejestr jest o kilka miesięcy opóźniony wobec większości sąsiadów, więc porównania z nimi obejmują tu krótsze okno.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Piekarach filtr usunął 9 aktów z medianą 1148 zł/m² i medianą ceny całkowitej 57 000 zł. To 1,7 procent transakcji z tego okresu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 529 aktów, mediana 4692 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 3619 a 5905 zł/m². Typowe piekarskie mieszkanie z rejestru ma 49 m² i kosztowało 215 000 zł.
Rynek pierwotny vs wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4646 | 438 | 215 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 6000 | 91 | 249 729 zł | 50 m² |
Ta tabela wygląda inaczej niż we wszystkich pozostałych miastach konurbacji. Rynek pierwotny sprzedaje tu mieszkania o tej samej wielkości co rynek wtórny, 50 wobec 49 m², a nie o dwadzieścia metrów większe, jak w Będzinie czy Rudzie Śląskiej.
Skutek jest taki, że różnica w cenie całkowitej wynosi zaledwie 34 729 zł, czyli 16 procent, przy różnicy w cenie metra wynoszącej 29 procent. W żadnym innym mieście konurbacji nowe i istniejące mieszkanie nie są tak blisko siebie w cenie całkowitej.
Mediana 6000 zł/m² na rynku pierwotnym jest najniższa w całej konurbacji, niższa nawet niż w Bytomiu i Czeladzi. Dla kupującego, dla którego liczy się kwota na umowie kredytu, a nie cena metra, Piekary są w tym zestawieniu najtańszym miejscem na nowe mieszkanie.
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.
Dzielnice
| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Bez rynku pierwotnego | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Dąbrówka Wielka | 6876 | 27 | 16 | 5727 | 78 m² |
| Szarlej | 5074 | 13 | 0 | 5074 | 54 m² |
| Kamień | 4711 | 79 | 0 | 4711 | 48 m² |
| Osiedle Wieczorka | 4642 | 295 | 59 | 4751 | 48 m² |
| Osiedle Pod Lipami | 4308 | 77 | 6 | 4348 | 49 m² |
| Brzeziny Śląskie | 3619 | 15 | 0 | 3619 | 42 m² |
Sześć dzielnic zbiera 506 z 529 aktów. Dąbrówka Wielka, Szarlej i Brzeziny Śląskie stoją na 13 do 27 aktach, więc czytamy je jako sygnał, a nie jako zmierzoną cenę dzielnicy.
Osiedle Wieczorka to 295 aktów, czyli 56 procent całego rynku miasta. Żadne inne miasto w tym zestawieniu nie ma tak silnej koncentracji w jednej dzielnicy. Jego mediana, 4642 zł, jest praktycznie tożsama z medianą całego miasta, a po odjęciu rynku pierwotnego nawet nieznacznie rośnie, do 4751 zł.
Realny podział miasta przebiega więc między trzema dużymi obszarami: Kamieniem z 4711 zł, Osiedlem Wieczorka z 4642 zł i Osiedlem Pod Lipami z 4308 zł. Dzieli je 403 zł, czyli 9 procent, i to jest cała rozpiętość piekarskiego rynku mieszkaniowego.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Dąbrówki | 7145 | 19 | 16 | 78 m² |
| Skowronków | 6995 | 24 | 20 | 44 m² |
| Mikołaja Kopernika | 6258 | 13 | 5 | 41 m² |
| Piotra Skargi | 5166 | 18 | 0 | 50 m² |
| Ogrodowa | 4978 | 12 | 0 | 53 m² |
| Marii Skłodowskiej-Curie | 4920 | 35 | 0 | 52 m² |
| Biskupa Nankera | 4826 | 12 | 0 | 55 m² |
| Bytomska | 4421 | 15 | 3 | 49 m² |
| Konstytucji 3 Maja | 4392 | 22 | 5 | 44 m² |
| Generała Jerzego Ziętka | 4268 | 38 | 1 | 47 m² |
| Księdza Gerarda Waculika | 3978 | 16 | 1 | 54 m² |
| Jana Pawła II | 3896 | 29 | 6 | 40 m² |
| Kalwaryjska | 3459 | 13 | 1 | 49 m² |
| Teodora Heneczka | 3372 | 12 | 4 | 46 m² |
Tabela jest krótka, bo miasto podpisuje około 270 aktów rocznie. Wszystkie wiersze poza dwoma stoją na mniej niż 30 aktach, więc czytamy je ostrożnie.
Trzy pierwsze pozycje to rynek pierwotny. Dąbrówki z typowym metrażem 78 m² i Skowronków z 44 m² pokazują, że piekarskie inwestycje deweloperskie są bardzo różne, a mediana rynku pierwotnego, 6000 zł, jest wypadkową dwóch niepodobnych do siebie produktów.
Najwięcej transakcji, 38, przypada na Generała Jerzego Ziętka z medianą 4268 zł, i to ona najlepiej opisuje przeciętne mieszkanie w piekarskim bloku.
Na dole tabeli są cztery adresy poniżej czterech tysięcy złotych za metr: Waculika, Jana Pawła II, Kalwaryjska i Heneczka, wszystkie na kilkunastu do trzydziestu aktach. Rozpiętość między Dąbrówki a Heneczka wynosi 3773 zł, czyli 112 procent.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4899 | 41 | 8 |
| 35 do 50 m² | 4479 | 266 | 38 |
| 50 do 65 m² | 4579 | 150 | 18 |
| ponad 65 m² | 5700 | 72 | 27 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Piekarach nie działa. Najtańszy jest przedział 35 do 50 m², czyli ten, w którym mieści się połowa rynku, a najdroższy ten powyżej 65 m². Różnica sięga 1221 zł, czyli 27 procent, i w dużej mierze tłumaczy ją rynek pierwotny, który w największym przedziale stanowi 38 procent aktów.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 4822 | 84 | 37 m² |
| 3 | 4478 | 291 | 48 m² |
| 4 | 5045 | 114 | 61 m² |
| 5 | 4772 | 31 | 73 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 48 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersz jednoizbowy stoi na sześciu aktach i go pomijamy.
Najciekawszy jest tu środkowy wiersz. Mieszkania trzyizbowe, na które przypada 291 z 529 aktów, czyli 55 procent rynku, mają najniższą medianę ceny metra w całej tabeli. Najbardziej typowe piekarskie mieszkanie jest zarazem najtańsze za metr.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3702 | 356 |
| 2022 | 3828 | 380 |
| 2023 | 3965 | 353 |
| 2024 | 4427 | 343 |
| 2025 | 4790 | 335 |
Rok 2026 pomijamy, bo rejestr kończy się 4 lutego i niesie z niego tylko 25 aktów.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Piekar, daje 4772 zł/m² na 331 aktach wobec 4473 zł/m² na 317 aktach, czyli wzrost o 6,7 procent.
Ten sam rachunek na samym rynku wtórnym daje 4692 zł/m² na 277 aktach wobec 4584 zł/m² na 260 aktach, czyli wzrost o 2,4 procent.
| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Cały rynek | 4772 zł (331 aktów) | 4473 zł (317 aktów) | plus 6,7 procent |
| Sam rynek wtórny | 4692 zł (277 aktów) | 4584 zł (260 aktów) | plus 2,4 procent |
Prawdziwe tempo wzrostu w Piekarach to 2,4 procent. Warto przy tym pamiętać, że okno kończy się w lutym 2026, więc ostatnie pół roku nie jest tu jeszcze widoczne.
W dłuższej perspektywie widać za to wyraźny skok: między 2023 a 2024 rokiem mediana rynku wtórnego wzrosła z 3839 na 4517 zł, czyli o 18 procent, i był to najmocniejszy rok w całym szeregu.
Cenniki deweloperów
W Piekarach Śląskich nie ma dziś ani jednego mieszkania objętego ustawowym obowiązkiem publikowania cen ofertowych. Rynek pierwotny odpowiadał w tym okresie za 91 aktów, czyli za 17 procent transakcji, ale żadna inwestycja nie ma obecnie w publicznym rejestrze lokali w sprzedaży.
Dla kupującego oznacza to, że jedynym punktem odniesienia dla nowego mieszkania pozostają ceny z aktów: 6000 zł/m² i 249 729 zł za lokal.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 136 | 600 000 zł | 436 250 zł | 688 250 zł | 379 m² |
| Działki | 71 | 144 602 zł | 61 708 zł | 290 120 zł | 560 m² |
55 ze 136 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. Typowa działka pod domem ma 379 m², czyli jedną z najmniejszych w konurbacji, a rozstęp cen jest wąski: od 436 250 do 688 250 zł.
Zestawienie z mieszkaniami jest tu wymowne. Dom kosztuje w Piekarach 600 000 zł, a mieszkanie 215 000 zł, czyli 2,8 raza mniej. Ostatnie akty na domy pochodzą z 29 stycznia 2026, a na działki z 15 stycznia 2026.
Co z tego ma kupujący
W Piekarach Śląskich cała rozpiętość rynku mieści się w kilkuset złotych na metrze, jeśli pominąć małe dzielnice na obrzeżach. Trzy główne obszary dzieli 403 zł.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Porównuj ceny całkowite, a nie metra, bo mieszkanie od dewelopera jest tu droższe tylko o 34 729 zł, a nie o kilkaset tysięcy jak w sąsiednich miastach. Nie płać za typowy metraż, bo najliczniejszy przedział, 35 do 50 m², jest zarazem najtańszy za metr. I pamiętaj o dacie rejestru: piekarskie akty kończą się w lutym 2026, więc są o pół roku starsze niż dane sąsiedniego Bytomia.
Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Bytom leży 5 kilometrów stąd i jest o 336 zł na metrze tańszy, a Tarnowskie Góry 16 kilometrów i są o 1834 zł droższe. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
