Ceny mieszkań w Piekarach Śląskich: 4692 zł za metr, a mediana ceny nowego mieszkania to 249 729 zł, najniżej w konurbacji. Policzyliśmy 529 aktów notarialnych [ANALIZA]

Piekary Śląskie zajmują 669 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 4692 zł/m², czyli o 23 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. To drugie najtańsze miasto konurbacji katowickiej, po Bytomiu, od którego dzieli je 5 kilometrów. Do Katowic jest stąd 20 kilometrów.

Liczby pochodzą z 529 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Najbardziej praktyczna liczba w całym wpisie nie dotyczy jednak ceny metra. Mediana ceny całkowitej mieszkania z rynku pierwotnego wynosi w Piekarach 249 729 zł, czyli mniej, niż w Katowicach kosztuje przeciętne mieszkanie z rynku wtórnego.

Dane i metodologia

• Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Piekary Śląskie, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
• Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 4 lutego 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Piekarski rejestr jest o kilka miesięcy opóźniony wobec większości sąsiadów, więc porównania z nimi obejmują tu krótsze okno.
• Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
• Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Piekarach filtr usunął 9 aktów z medianą 1148 zł/m² i medianą ceny całkowitej 57 000 zł. To 1,7 procent transakcji z tego okresu.
• Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
• Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie, a dzielnice z granic administracyjnych miasta: każdy akt trafia do dzielnicy przez współrzędne działki, po wszystkich siedmiu poligonach z podziału obowiązującego w Piekarach. Nie nazywamy dzielnicą osiedla leżącego wewnątrz dzielnicy.

Po tych filtrach zostaje 529 aktów, mediana 4692 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 3619 a 5905 zł/m². Typowe piekarskie mieszkanie z rejestru ma 49 m² i kosztowało 215 000 zł.

Rynek pierwotny vs wtórny

Ta tabela wygląda inaczej niż we wszystkich pozostałych miastach konurbacji. Rynek pierwotny sprzedaje tu mieszkania o tej samej wielkości co rynek wtórny, 50 wobec 49 m², a nie o dwadzieścia metrów większe, jak w Będzinie czy Rudzie Śląskiej.

Skutek jest taki, że różnica w cenie całkowitej wynosi zaledwie 34 729 zł, czyli 16 procent, przy różnicy w cenie metra wynoszącej 29 procent. W żadnym innym mieście konurbacji nowe i istniejące mieszkanie nie są tak blisko siebie w cenie całkowitej.

Mediana 6000 zł/m² na rynku pierwotnym jest najniższa w całej konurbacji, niższa nawet niż w Bytomiu i Czeladzi. Dla kupującego, dla którego liczy się kwota na umowie kredytu, a nie cena metra, Piekary są w tym zestawieniu najtańszym miejscem na nowe mieszkanie.

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.

Dzielnice

Pięć dzielnic zbiera 514 z 529 aktów. Dwie pozostałe zostawiamy poza tabelą, bo rejestr niesie w nich z półtora roku po kilka transakcji: Kozłowa Góra ma 8 aktów, Brzozowice 7. Dąbrówka Wielka, Szarlej i Brzeziny Śląskie stoją na 14 do 27 aktach, więc czytamy je jako sygnał, a nie jako zmierzoną cenę dzielnicy.

Centrum to 380 aktów, czyli 72 procent całego rynku miasta. Żadne inne miasto w tym zestawieniu nie ma tak silnej koncentracji w jednej dzielnicy, a bierze się ona stąd, że w granicach Centrum leżą oba duże osiedla blokowe Piekar, Wieczorka i Pod Lipami. Jego mediana, 4536 zł/m², jest o 156 zł niższa od mediany całego miasta, a po odjęciu rynku pierwotnego nieznacznie rośnie, do 4630 zł/m².

Realny podział miasta przebiega więc między dwoma obszarami, które niosą 87 procent transakcji: Kamieniem z 4696 zł/m² i Centrum z 4536 zł/m². Dzieli je 160 zł, czyli 3 procent, i to jest cała rozpiętość piekarskiego rynku blokowego. Wszystko, co powyżej i poniżej, stoi na kilkunastu albo dwudziestu kilku aktach.

Dąbrówka Wielka jest jedynym wierszem, który wyraźnie odstaje, 6876 zł/m² przy 27 aktach, z czego 16 z rynku pierwotnego i typowym metrażu 78 m². Po odjęciu deweloperów spada do 5727 zł/m² na jedenastu aktach. To nie jest cena dzielnicy, tylko cena jednej nowej inwestycji w niej.

Ulice

Tabela jest krótka, bo miasto podpisuje około 270 aktów rocznie. Wszystkie wiersze poza dwoma stoją na mniej niż 30 aktach, więc czytamy je ostrożnie.

Trzy pierwsze pozycje to rynek pierwotny. Dąbrówki z typowym metrażem 78 m² i Skowronków z 44 m² pokazują, że piekarskie inwestycje deweloperskie są bardzo różne, a mediana rynku pierwotnego, 6000 zł/m², jest wypadkową dwóch niepodobnych do siebie produktów.

Najwięcej transakcji, 38, przypada na Generała Jerzego Ziętka z medianą 4268 zł/m², i to ona najlepiej opisuje przeciętne mieszkanie w piekarskim bloku.

Na dole tabeli są cztery adresy poniżej czterech tysięcy złotych za metr: Waculika, Jana Pawła II, Kalwaryjska i Heneczka, wszystkie na kilkunastu do trzydziestu aktach. Rozpiętość między Dąbrówki a Heneczka wynosi 3773 zł, czyli 112 procent.

Metraż i izby

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Piekarach nie działa. Najtańszy jest przedział 35 do 50 m², czyli ten, w którym mieści się połowa rynku, a najdroższy ten powyżej 65 m². Różnica sięga 1221 zł, czyli 27 procent, i w dużej mierze tłumaczy ją rynek pierwotny, który w największym przedziale stanowi 38 procent aktów.

Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 48 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersz jednoizbowy stoi na sześciu aktach i go pomijamy.

Najciekawszy jest tu środkowy wiersz. Mieszkania trzyizbowe, na które przypada 291 z 529 aktów, czyli 55 procent rynku, mają najniższą medianę ceny metra w całej tabeli. Najbardziej typowe piekarskie mieszkanie jest zarazem najtańsze za metr.

Historia cen

Rok 2026 pomijamy, bo rejestr kończy się 4 lutego i niesie z niego tylko 25 aktów.

Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Piekar, daje 4772 zł/m² na 331 aktach wobec 4473 zł/m² na 317 aktach, czyli wzrost o 6,7 procent.

Ten sam rachunek na samym rynku wtórnym daje 4692 zł/m² na 277 aktach wobec 4584 zł/m² na 260 aktach, czyli wzrost o 2,4 procent.

Prawdziwe tempo wzrostu w Piekarach to 2,4 procent. Warto przy tym pamiętać, że okno kończy się w lutym 2026, więc ostatnie pół roku nie jest tu jeszcze widoczne.

W dłuższej perspektywie widać za to wyraźny skok: między 2023 a 2024 rokiem mediana rynku wtórnego wzrosła z 3839 na 4517 zł/m², czyli o 18 procent, i był to najmocniejszy rok w całym szeregu.

Cenniki deweloperów

W Piekarach Śląskich nie ma dziś ani jednego mieszkania objętego ustawowym obowiązkiem publikowania cen ofertowych. Rynek pierwotny odpowiadał w tym okresie za 91 aktów, czyli za 17 procent transakcji, ale żadna inwestycja nie ma obecnie w publicznym rejestrze lokali w sprzedaży.

Dla kupującego oznacza to, że jedynym punktem odniesienia dla nowego mieszkania pozostają ceny z aktów: 6000 zł/m² i 249 729 zł za lokal.

Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

55 ze 136 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. Typowa działka pod domem ma 379 m², czyli jedną z najmniejszych w konurbacji, a rozstęp cen jest wąski: od 436 250 do 688 250 zł.

Zestawienie z mieszkaniami jest tu wymowne. Dom kosztuje w Piekarach 600 000 zł, a mieszkanie 215 000 zł, czyli 2,8 raza mniej. Ostatnie akty na domy pochodzą z 29 stycznia 2026, a na działki z 15 stycznia 2026.

Co z tego ma kupujący

W Piekarach Śląskich cała rozpiętość rynku mieści się w kilkuset złotych na metrze, jeśli pominąć małe dzielnice na obrzeżach. Trzy główne obszary dzieli 403 zł.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Porównuj ceny całkowite, a nie metra, bo mieszkanie od dewelopera jest tu droższe tylko o 34 729 zł, a nie o kilkaset tysięcy jak w sąsiednich miastach. Nie płać za typowy metraż, bo najliczniejszy przedział, 35 do 50 m², jest zarazem najtańszy za metr. I pamiętaj o dacie rejestru: piekarskie akty kończą się w lutym 2026, więc są o pół roku starsze niż dane sąsiedniego Bytomia.

Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Bytom leży 5 kilometrów stąd i jest o 336 zł na metrze tańszy, a Tarnowskie Góry 16 kilometrów i są o 1834 zł/m² droższe. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.

---

Sprostowanie z 31 sierpnia 2026. W pierwszej wersji tabeli dzielnic dwa wiersze nie były dzielnicami Piekar Śląskich: „Osiedle Wieczorka” i „Osiedle Pod Lipami” to osiedla leżące w dzielnicy Piekary Śląskie - Centrum, której z tego powodu w tabeli w ogóle nie było. Transakcje wróciły do właściwych dzielnic, przez co Centrum pokazuje teraz 380 aktów i 72 procent rynku miasta. Pozostałe sekcje wpisu liczone są z adresów i dat, więc nie zmieniły się.