Ceny mieszkań w Tarnowskich Górach: 6526 zł za metr, a 46 procent transakcji pochodzi z rynku pierwotnego, najwięcej po Katowicach. Policzyliśmy 557 aktów notarialnych [ANALIZA]

Tarnowskie Góry zajmują 351 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 6526 zł/m², czyli o 8 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. To najdalej na północ wysunięte miasto konurbacji: do Katowic jest stąd 31 kilometrów, a do Bytomia 13.

Liczby pochodzą z 557 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Najbardziej zaskakuje w nich struktura rynku. 46 procent tarnogórskich transakcji pochodzi z rynku pierwotnego, co jest drugim wynikiem w całej konurbacji, zaraz po Katowicach. W mieście liczącym 61 tysięcy mieszkańców to udział, jakiego nie mają ani Gliwice, ani Sosnowiec.

Dane i metodologia

• Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Tarnowskich Górach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
• Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 26 stycznia 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Tarnogórski rejestr jest o kilka miesięcy opóźniony wobec większości sąsiadów, więc porównania z nimi obejmują tu krótsze okno, a ostatnie pół roku rynku jeszcze się w nim nie zapisało.
• Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
• Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Tarnowskich Górach filtr usunął 8 aktów z medianą 1420 zł/m², czyli 1,4 procent transakcji. To jeden z najniższych odsetków w konurbacji.
• Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
• Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje 557 aktów, mediana 6526 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 5466 a 8151 zł/m². Typowe tarnogórskie mieszkanie z rejestru ma 59 m², czyli najwięcej w całej konurbacji, i kosztowało 390 000 zł.

Rynek pierwotny vs wtórny

Ta tabela tłumaczy wszystko, co dziwnego jest w tarnogórskich liczbach. Rynek pierwotny to 258 z 557 aktów, czyli 46 procent, i sprzedaje mieszkania o typowej powierzchni 65 m², wobec 51 m² na rynku wtórnym.

Różnica cen wynosi 27 procent, czyli 1558 zł na metrze, co samo w sobie nie jest wyjątkowe. Wyjątkowa jest skala: przy takim udziale rynku pierwotnego mediana miasta jest w połowie ceną z cennika dewelopera, a nie ceną mieszkania w bloku.

Jeśli szukasz mieszkania w istniejącym budynku, twoją liczbą jest 5778 zł/m², a nie 6526. Na mieszkaniu 50-metrowym to różnica 37 400 zł.

To samo dotyczy metrażu. Mediana 59 m² dla całego miasta nie znaczy, że tarnogórzanie mieszkają szeroko; znaczy, że połowa rejestru to nowe, duże lokale.

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.

Dzielnice

Siedem dzielnic zbiera 540 z 557 aktów; reszta rozkłada się po miejscach z mniej niż dziesięcioma transakcjami. Opatowice, Repty Śląskie i Strzybnica stoją na 17 do 34 aktach, więc czytamy je jako sygnał, a nie jako zmierzoną cenę dzielnicy.

Stare Tarnowice to 217 aktów, czyli 39 procent rynku, i jednocześnie najdroższa dzielnica z medianą 7253 zł. Bez rynku pierwotnego spada jednak do 5916 zł, czyli o 1337 zł, i wypada poniżej Lasowic. To tam skupia się tarnogórski rynek pierwotny: 129 z 258 sprzedanych przez deweloperów lokali przypada na tę jedną dzielnicę.

Realnie najdroższą dzielnicą jest Lasowice, gdzie 37 aktów obywa się bez rynku pierwotnego, a mediana wynosi 6719 zł. To jest cena istniejącego mieszkania w najlepszej części miasta.

Najtańsza jest Osada Jana z 5510 zł na 36 aktach i typowym metrażu 39 m², czyli najmniejszych mieszkaniach w mieście.

Ulice

Tabela ulic jest w Tarnowskich Górach krótka, bo miasto podpisuje około 280 aktów rocznie i niewiele adresów zbiera po kilkanaście transakcji. Poza Przy Parku, Łotewską i Olimpijczyków wszystkie wiersze stoją na mniej niż 26 aktach, więc czytamy je ostrożnie.

Uwagę zwraca drugi wiersz. Księdza Ignacego Siwca z 8756 zł na 18 aktach nie zawiera ani jednej transakcji z rynku pierwotnego, przy typowej powierzchni 59 m². To najdroższy tarnogórski adres, którego nie tłumaczy rynek pierwotny, choć osiemnaście aktów to podstawa cienka.

Ciekawe są też dwa wiersze ze środka tabeli. Cynamonowa i Chabrowa mają typowe metraże 90 i 93 m², największe w całym zestawieniu dziewiętnastu miast, i obie zawierają głównie lokale z rynku pierwotnego. Cynamonowa z 5859 zł jest przy tym tańsza za metr niż mediana miasta, co pokazuje, że rynek pierwotny w Tarnowskich Górach nie jest jednorodny cenowo.

Metraż i izby

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Tarnowskich Górach nie działa: najtańszy jest przedział do 35 m², a najdroższy 50 do 65 m². Różnica wynosi 848 zł, czyli 15 procent.

Warto zauważyć, że przedział powyżej 65 m² zbiera 211 aktów, czyli więcej niż jakikolwiek inny. W żadnym innym mieście konurbacji największy przedział nie jest najliczniejszy. To znów ten sam efekt: połowa rynku to nowe, duże mieszkania.

Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 59 m². Wiersz jednoizbowy stoi na 19 aktach i traktujemy go jako sygnał.

W przeciwieństwie do tabeli metraży, tabela izb układa się regularnie: od 7389 zł przy dwóch izbach do 6114 zł przy czterech, czyli spadek o 17 procent.

Historia cen

Rok 2026 pomijamy, bo rejestr kończy się 26 stycznia i niesie z niego tylko 9 aktów.

Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Tarnowskich Gór, daje 6554 zł/m² na 382 aktach wobec 6049 zł/m² na 319 aktach, czyli wzrost o 8,3 procent.

Ten sam rachunek na samym rynku wtórnym daje 5787 zł/m² na 201 aktach wobec 5595 zł/m² na 183 aktach, czyli wzrost o 3,4 procent.

Prawdziwe tempo wzrostu w Tarnowskich Górach to 3,4 procent. Zastrzeżenie jest jedno i istotne: te dwanaście miesięcy kończy się w styczniu 2026, więc o wiośnie i lecie tarnogórski rejestr jeszcze nie mówi.

Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Tarnowskich Górach 10 mieszkań w trzech etapach dwóch inwestycji. Mediana ceny ofertowej wynosi 8900 zł/m², a widełki sięgają od 8500 do 9046 zł.

Dziesięć lokali to resztka oferty, a nie rynek, i tak tę liczbę traktujemy. Warto ją jednak zestawić z aktami: cennik żąda 8900 zł za metr, a tarnogórski rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 7336 zł. Różnica wynosi 21 procent i jest największa w całej konurbacji, gdzie zwykle mieści się między jednym a osiemnastoma procentami.

Ma to jednak proste wytłumaczenie: akty kończą się w styczniu 2026, a cennik jest z sierpnia, więc dzieli je ponad pół roku, znacznie więcej niż w miastach o świeższych rejestrach. Ulica Olimpijczyków pojawia się też w tabeli aktów z medianą 7687 zł na 31 transakcjach, czyli o 1213 zł poniżej dzisiejszego cennika tej samej inwestycji.

Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

90 z 202 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą.

Działek jest w oknie tylko 46, a ich rozstęp od 120 968 do 613 838 zł oznacza, że mediana 257 500 zł nie opisuje ceny działki pod dom. Ostatnie akty na domy i działki pochodzą ze stycznia 2026, tak samo jak przy mieszkaniach.

Co z tego ma kupujący

W Tarnowskich Górach mediana miasta jest w połowie ceną z rynku pierwotnego, i to jest główny wniosek. Przy 46 procentach udziału rynku pierwotnego żadna liczba dla całego miasta nie opisuje mieszkania z rynku wtórnego.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Twoją liczbą jest 5778 zł, a nie 6526, jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego. Nie sugeruj się Starymi Tarnowicami jako drogą dzielnicą, bo bez rynku pierwotnego ich mediana wynosi 5916 zł, poniżej Lasowic. I pamiętaj o dacie: tarnogórski rejestr kończy się w styczniu 2026, więc jest o pół roku starszy niż dane sąsiadów i o tyle samo starszy od dzisiejszych cenników.

Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Bytom leży 13 kilometrów stąd i jest o 2170 zł na metrze tańszy, a Piekary Śląskie 16 kilometrów i są tańsze o 1834 zł. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.