Ceny mieszkań w Chorzowie: 6255 zł za metr i wzrost o 14 procent rok do roku, ale mieszkania z rynku wtórnego podrożały o 1,4. Policzyliśmy 2295 aktów notarialnych [ANALIZA]

Chorzów zajmuje 406 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 6255 zł/m², czyli o 3 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Do Katowic jest stąd 9 kilometrów, najbliżej ze wszystkich miast konurbacji.

Liczby pochodzą z 2295 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Chorzów wygląda w nich na najszybciej drożejące miasto konurbacji: plus 13,8 procent rok do roku. Kiedy jednak policzyć to samo na mieszkaniach z rynku wtórnego, zostaje 1,4 procent. Cała reszta to zmiana tego, co się sprzedawało.

Dane i metodologia

• Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Chorzów, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
• Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 7 lipca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
• Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
• Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Chorzowie filtr usunął 89 aktów z medianą 1616 zł/m² i medianą ceny całkowitej 70 000 zł, przy typowym metrażu 45 m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych lokatorów.
• Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
• Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje 2295 aktów, mediana 6255 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4458 a 8510 zł/m². Typowe chorzowskie mieszkanie z rejestru ma 47 m² i kosztowało 291 500 zł.

Warto zwrócić uwagę na sam rozstęp kwartylowy. 4052 zł między dolnym a górnym kwartylem to najszersze widełki w całej konurbacji poza Katowicami, i pierwszy sygnał, że Chorzów jest w istocie dwoma osobnymi rynkami.

Rynek pierwotny vs wtórny

Rynek pierwotny to 39 procent chorzowskich aktów i jest droższy od wtórnego o 50 procent. To drugi wynik w konurbacji, po Mysłowicach.

Co ważne, oba rynki sprzedają dokładnie ten sam metraż: mediana powierzchni wynosi w obu przypadkach 47 m². Różnica 2815 zł na metrze nie bierze się więc z tego, że deweloperzy budują inny produkt. To czysta różnica między nowym budynkiem a istniejącym zasobem.

Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 5628 zł/m², a nie 6255. Na mieszkaniu 50-metrowym to różnica 31 350 zł.

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.

Dzielnice

Chorzów dzieli się na cztery duże części i wszystkie cztery mają po kilkaset aktów, więc to jedna z najsolidniejszych tabel dzielnicowych w całej serii. Razem obejmują 2292 z 2295 transakcji.

Chorzów Stary jest o 3619 zł na metrze droższy od Chorzowa Batorego, a po odjęciu rynku pierwotnego różnica spada do 2112 zł. Nawet po tej korekcie zostaje więc realny, duży podział: 7440 wobec 5328 zł.

Najciekawszy jest ostatni wiersz. Chorzów Batory po odjęciu rynku pierwotnego drożeje o 437 zł, z 4891 na 5328. To znaczy, że 117 lokali z rynku pierwotnego sprzedano tam poniżej mediany istniejącego zasobu, czyli odwrotnie niż w pozostałych trzech dzielnicach.

Ulice

Rozpiętość między najdroższą a najtańszą chorzowską ulicą wynosi 7362 zł na metrze, od 9486 zł przy Astrów do 2124 zł przy Strzelców Bytomskich. To druga co do wielkości rozpiętość wewnątrzmiejska w zestawieniu dziewiętnastu miast, po Mysłowicach, a obie skrajności stoją na kilkudziesięciu aktach, więc nie są przypadkiem pojedynczej transakcji.

W górnej części tabeli obowiązuje ta sama reguła co w innych miastach: pięć z sześciu najdroższych adresów to inwestycje deweloperskie. Wyjątkiem jest 17 Sierpnia z 9088 zł na 24 aktach, z których tylko jeden pochodzi z rynku pierwotnego. To najdroższy chorzowski adres, którego nie tłumaczy rynek pierwotny.

Dolna część tabeli wymaga ostrożności. Przy Leśnej, Wileńskiej i Placu Świętego Jana rejestr notuje lokale z rynku pierwotnego po cenach znacznie poniżej mediany rynku pierwotnego całego miasta, przy metrażach od 22 do 37 m². Rejestr nie podaje, co odróżnia te transakcje od pozostałych, a my nie zgadujemy. Warto natomiast wiedzieć, że te wiersze zaniżają obraz i nie są ofertą, na jaką można liczyć, szukając mieszkania.

Najniższy wiersz, Strzelców Bytomskich z 2124 zł na 38 aktach, nie zawiera ani jednej transakcji z rynku pierwotnego, a typowa powierzchnia wynosi tam 64 m².

Metraż i izby

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Chorzowie jest odwrócona, i to najmocniej w całej konurbacji. Metr w mieszkaniu powyżej 65 m² kosztuje o 2656 zł więcej niż w kawalerce, czyli o 52 procent.

Odpowiada za to nie tylko rynek pierwotny, który rozkłada się po przedziałach dość równomiernie, ale przede wszystkim struktura chorzowskiego zasobu. Najmniejsze lokale to w dużej części pokoje wydzielone w starych kamienicach, a największe stoją w Chorzowie Starym.

Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 49 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersze powyżej pięciu izb stoją na kilku aktach i je pomijamy.

Tabela izb daje inny obraz niż tabela metraży, bo najdroższy wychodzi wiersz dwuizbowy, a nie największy. Te dwie tabele mierzą różne rzeczy i przy porównywaniu ofert rozstrzygająca jest cena całkowita.

Historia cen

Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Chorzowa, daje 6696 zł/m² na 1230 aktach wobec 5882 zł/m² na 1057 aktach, czyli wzrost o 13,8 procent. To najwyższa dynamika w całej konurbacji.

Ta liczba jest jednak myląca i warto wiedzieć dlaczego. Ten sam rachunek na samym rynku wtórnym daje 5647 zł/m² na 685 aktach wobec 5567 zł/m² na 691 aktach, czyli wzrost o 1,4 procent.

Różnica bierze się z proporcji. W ostatnich dwunastu miesiącach rynek pierwotny odpowiadał za większy udział transakcji niż wcześniej, a ponieważ jest droższy o połowę, sama zmiana proporcji podnosi medianę całego miasta.

Chorzowskie mieszkania z rynku wtórnego, czyli zdecydowana większość tego, co jest na sprzedaż, podrożały przez rok o 1,4 procent. Szeregu rocznego rynku wtórnego to potwierdza: po skoku w 2024 roku ceny stoją.

Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Chorzowie 214 mieszkań w czterech inwestycjach. Mediana ceny ofertowej wynosi 8900 zł/m², a połowa oferty mieści się między 8450 a 9300 zł.

Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży. Deweloperzy żądają dziś mediany 8900 zł/m², a rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 8443 zł. Różnica to zaledwie 457 zł, czyli 5 procent. Mniejszy rozjazd mają w konurbacji tylko Dąbrowa Górnicza i Mysłowice, a w Tarnowskich Górach sięga on 21 procent.

Trzy z czterech inwestycji mieszczą się w wąskim przedziale od 8875 do 8950 zł, więc chorzowska cena nowego mieszkania jest wyjątkowo jednolita.

Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

Chorzowskie domy mają najwyższą medianę w całej konurbacji, 1 050 000 zł, wyższą nawet niż w Katowicach. Rozstęp jest jednak ogromny, od 309 010 zł w dolnym kwartylu do 1 569 952 zł w górnym, a 52 ze 163 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.

Rynek działek jest za to bardzo cienki, 51 aktów, a jego rozrzut od 8200 do 600 000 zł oznacza, że w jednym worku siedzą udziały w gruntach i pełne parcele. Mediana 110 682 zł nie opisuje więc ceny działki pod dom. Ostatnie akty na domy pochodzą z czerwca 2026, a na działki z 23 czerwca 2026.

Co z tego ma kupujący

W Chorzowie najważniejsze pytanie brzmi: gdzie i co, bo między ulicami jest tu 7362 zł na metrze, czyli więcej niż wynosi cała mediana miasta.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie kupuj argumentu o czternastoprocentowym wzroście: dotyczy on mediany całego miasta, a nie mieszkań, i rynek wtórny podrożał w tym czasie o 1,4 procent. Ustal dzielnicę, bo Chorzów Stary i Chorzów Batory dzieli po korekcie o rynek pierwotny wciąż 2112 zł na metrze. I nie zakładaj dopłaty za mały metraż, bo w Chorzowie działa to odwrotnie i to najmocniej w konurbacji: metr w dużym mieszkaniu jest o połowę droższy niż w kawalerce.

Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Świętochłowice leżą 4 kilometry stąd i są o 681 zł na metrze tańsze, Katowice 9 kilometrów i są o 3645 zł droższe, a Siemianowice Śląskie 8 kilometrów i są tańsze o 256 zł. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.