Ceny mieszkań w Katowicach: 9900 zł za metr, a na rynku wtórnym 8066 zł, bo prawie połowa aktów pochodzi z rynku pierwotnego. Policzyliśmy 8973 akty notarialne [ANALIZA]

Katowice zajmują 64 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 9900 zł/m², czyli o 63 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. To najdroższe miasto konurbacji katowickiej i jedyne w niej, które mieści się w pierwszej setce kraju.

Liczby pochodzą z 8973 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Kryje się w nich jedna rzecz, której mediana miasta nie pokazuje: prawie połowa tych aktów pochodzi z rynku pierwotnego, a to najwyższy udział w całej konurbacji. Mediana 9900 zł opisuje więc rynek, w którym kupujący mieszkanie z rynku wtórnego płaci o niemal dwa tysiące złotych na metrze mniej.

Dane i metodologia

• Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Katowice, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
• Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 5 sierpnia 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Katowicki rejestr należy do najlepiej aktualizowanych w województwie, bo każde starostwo prowadzi swój we własnym rytmie.
• Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
• Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Katowicach filtr usunął 552 akty z medianą 2398 zł/m², przy typowym metrażu 48 m². To w większości wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych lokatorów, a nie oferty, które ktokolwiek mógłby kupić z rynku.
• Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
• Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje 8973 akty, mediana 9900 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 7517 a 11 875 zł/m². Typowe katowickie mieszkanie z rejestru ma 48 m² i kosztowało 461 160 zł.

Rynek pierwotny vs wtórny

To jest najważniejsza tabela w tym wpisie. Rynek pierwotny odpowiada za 48 procent wszystkich aktów i jest droższy od wtórnego o 39 procent. Żadne inne miasto konurbacji nie ma tak wysokiego udziału rynku pierwotnego w transakcjach.

Skutek jest taki, że mediana miasta nie opisuje ani jednej, ani drugiej połowy rynku. Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 8066 zł/m², a nie 9900. Jeśli kupujesz od dewelopera, twoją liczbą jest 11 200 zł. Różnica na mieszkaniu 50-metrowym wynosi 156 700 zł.

Rynek pierwotny jest przy tym skupiony. Te 4270 aktów z rynku pierwotnego rozkłada się na 346 adresów, ale dziesięć największych zbiera 1548 z nich, czyli 36 procent całego rynku pierwotnego.

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.

Dzielnice

Dwadzieścia dwie dzielnice zbierają wszystkie 8973 akty, więc tabela pokrywa całe miasto bez reszty. Wiersze Zarzecza i Podlesia stoją na 35 i 44 aktach, więc czytamy je jako sygnał, a nie jako zmierzoną cenę dzielnicy.

Rozpiętość wynosi 6407 zł na metrze, od 12 190 zł w Bogucicach do 5783 zł w Szopienicach-Burowcu. To więcej niż cała mediana Bytomia, sąsiada oddalonego o siedemnaście kilometrów.

Kolumna „bez rynku pierwotnego” jest tu ważniejsza niż w mniejszym mieście, bo pokazuje, które dzielnice są drogie, a które tylko wyglądają na drogie. Bogucice z 12 190 zł spadają do 7663 zł, gdy zostawimy same mieszkania z rynku wtórnego, bo 623 z 847 tamtejszych aktów pochodzi z rynku pierwotnego. Śródmieście spada z 11 070 do 8547 zł. Osiedle Paderewskiego-Muchowiec i Brynów-Osiedle Zgrzebnioka utrzymują się natomiast powyżej jedenastu tysięcy również bez rynku pierwotnego, i to one są w Katowicach realnie najdroższe.

W drugą stronę działa to samo. Podlesie bez rynku pierwotnego wychodzi drożej niż z nimi, 10 698 zamiast 8360 zł, bo tamtejsze mieszkania z rynku wtórnego to duże lokale o typowej powierzchni 87 m².

Ulice

Trzynaście ulic z co najmniej 140 aktami zbiera 3404 transakcje, czyli 38 procent całego rynku. To nie jest rozkład typowy dla dużego miasta i wynika wprost z tego, że sprzedaż z rynku pierwotnego skupia się w kilku miejscach naraz.

Widać to po kolumnie z rynkiem pierwotnym. Na jedenastu z trzynastu ulic lokale z rynku pierwotnego stanowią większość aktów. Wyjątkiem jest Tysiąclecia ze 153 aktami, z których tylko jeden pochodzi z rynku pierwotnego, i to jest najbliższa tej tabeli cena mieszkania z rynku wtórnego w wielkiej płycie: 8101 zł/m².

Metraż i izby

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Katowicach się sprawdza, i to wyraźnie: między kawalerką a mieszkaniem 50 do 65 m² jest 1776 zł na metrze, czyli 19 procent. Odwraca się dopiero w ostatnim wierszu, bo powyżej 65 m² buduje się najwięcej nowego, co widać po liczbie 1002 aktów z rynku pierwotnego.

Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 54 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersze powyżej sześciu izb stoją na pojedynczych aktach i je pomijamy, a 38 aktów nie ma wpisanej liczby izb.

Historia cen

Tabela roczna dla całego rynku sugeruje nieprzerwany wzrost. Uczciwsze jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Katowic: 9900 zł/m² na 4042 aktach wobec 9913 zł/m² na 4447 aktach. To spadek o 13 zł, czyli zero procent.

Ceny w Katowicach jako całość stoją w miejscu od roku. Ale ta liczba miesza dwa rynki o różnych cenach i zmiennych proporcjach, więc sama w sobie mówi niewiele.

Rynek wtórny liczony osobno daje obraz bez tego zaburzenia:

Tu też widać wyhamowanie. W ostatnich dwunastu miesiącach rejestru mediana rynku wtórnego wyniosła 8132 zł/m² na 2357 aktach wobec 7994 zł na 2130 aktach rok wcześniej, czyli wzrost o 1,7 procent. Po skoku o 13 procent w 2024 roku to zatrzymanie, a nie kontynuacja.

Wpływ jednej inwestycji na medianę miasta

Pod adresem Zabrska 15 rejestr notuje 475 aktów podpisanych od lipca 2024 do czerwca 2026, z czego 440 to rynek pierwotny. Mediana wynosi tam 14 000 zł/m², przy cenach od 5845 do 21 479 zł i typowym metrażu 41 m².

To co dwudziesta transakcja mieszkaniowa w całych Katowicach pod jednym adresem. Gdyby ją odjąć, mediana miasta spadłaby z 9900 do 9684 zł/m² na 8498 aktach, czyli o 216 zł na metrze.

Z tego nie wynika, że Zabrska zawyża rynek. Wynika co innego, praktyczniejszego: w mieście, w którym połowa aktów pochodzi z nowych inwestycji, mediana reaguje na to, którą inwestycję akurat rozliczono w danym kwartale. Dlatego w Katowicach warto patrzeć na medianę dzielnicy i rodzaju rynku, a nie na jedną liczbę dla całego miasta.

Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Katowicach 4596 mieszkań, co jest największą pulą w województwie. Mediana ceny ofertowej wynosi 12 581 zł/m², a połowa oferty mieści się między 11 160 a 14 200 zł.

Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży. Zestawienie z aktami wygląda tak: deweloperzy żądają dziś 12 581 zł/m², a rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 11 200 zł. Różnica to 1381 zł, czyli 12 procent, i mieści się w niej zarówno negocjacja, jak i to, że oferta z dziś jest droższa niż akt sprzed roku.

Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

125 z 378 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą, a nie samych domów jednorodzinnych. Ostatni akt na dom pochodzi z 31 lipca 2026.

Działek jest w oknie tylko 29 i ich rozrzut jest ogromny, od 19 176 zł w dolnym kwartylu do 576 000 zł w górnym. Przy takiej liczbie aktów mediana 170 000 zł nie opisuje żadnego rynku, tylko przypadkowy zbiór dwudziestu dziewięciu transakcji, i tak ją traktujemy.

Co z tego ma kupujący

W Katowicach mediana miasta jest najmniej użyteczną liczbą w całym wpisie, i to jest główny wniosek. Rynek dzieli się na dwa, między którymi jest 3134 zł na metrze, a proporcje między nimi zmieniają się z kwartału na kwartał.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, o którym rynku mówi sprzedający: jeśli powołuje się na „katowickie ceny około dziesięciu tysięcy”, a sprzedaje mieszkanie z rynku wtórnego, to mówi o cenach z innego segmentu niż jego własny. Sprawdź dzielnicę, a w drogiej dzielnicy jeszcze kolumnę bez rynku pierwotnego, bo Bogucice po odjęciu rynku pierwotnego są tańsze niż Osiedle Tysiąclecia. I nie zakładaj dalszego wzrostu: rynek wtórny przyspieszał do 2024 roku, a przez ostatnie dwanaście miesięcy dołożył 1,7 procent.

Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Sosnowiec leży 11 kilometrów stąd, Chorzów 9, a Bytom 17 kilometrów i jest o 5544 zł na metrze tańszy. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.