Sosnowiec zajmuje 477 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 5893 zł/m², czyli o 3 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Do Katowic jest stąd 11 kilometrów i 20 minut jazdy, czyli mniej niż z niejednej katowickiej dzielnicy do centrum.
Liczby pochodzą z 2894 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Kryje się w nich pułapka, na którą łatwo dać się złapać: liczony na całym rynku Sosnowiec potaniał przez rok o 6 procent, a liczony na samym rynku wtórnym podrożał o 5. Obie liczby są prawdziwe i obie pochodzą z tych samych aktów.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Sosnowiec, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 2 kwietnia 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Sosnowiecki rejestr jest o kilka miesięcy opóźniony wobec sąsiadów, więc porównania z nimi obejmują tu krótsze okno.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Sosnowcu filtr usunął 169 aktów z medianą 1074 zł/m² i medianą ceny całkowitej 47 933 zł, przy typowym metrażu 44 m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych lokatorów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 2894 akty, mediana 5893 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4627 a 7429 zł/m². Typowe sosnowieckie mieszkanie z rejestru ma 47 m² i kosztowało 273 538 zł.
Rynek pierwotny vs wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5322 | 2063 | 243 500 zł | 46 m² |
| Pierwotny | 7519 | 831 | 383 465 zł | 53 m² |
Rynek pierwotny to 29 procent sosnowieckich aktów i jest droższy od wtórnego o 41 procent. Ta różnica, 2197 zł na metrze, jest jedną z większych w konurbacji i to ona odpowiada za wszystko, co dziwnego dzieje się dalej w tym wpisie.
Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 5322 zł/m², a nie 5893. Na mieszkaniu 50-metrowym to różnica 28 550 zł.
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.
Dzielnice
| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Bez rynku pierwotnego | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Środula | 7112 | 283 | 139 | 6277 | 51 m² |
| Radocha | 5808 | 154 | 16 | 5798 | 44 m² |
| Klimontów | 5733 | 257 | 77 | 5220 | 48 m² |
| Śródmieście | 5600 | 251 | 21 | 5658 | 47 m² |
| Niwka | 5579 | 169 | 52 | 5335 | 47 m² |
| Zagórze | 5560 | 610 | 165 | 5062 | 45 m² |
| Stary Sosnowiec | 5540 | 110 | 7 | 5547 | 46 m² |
| Dębowa Góra | 5418 | 23 | 2 | 5418 | 44 m² |
| Pogoń | 5376 | 178 | 20 | 5565 | 45 m² |
| Sielec | 5355 | 169 | 17 | 5482 | 45 m² |
| Milowice | 5085 | 81 | 6 | 5187 | 47 m² |
| Jęzor | 4910 | 30 | 1 | 4941 | 40 m² |
| Dańdówka | 4740 | 86 | 4 | 4738 | 47 m² |
| Kazimierz Górniczy | 4646 | 60 | 2 | 4766 | 53 m² |
| Juliusz | 4428 | 33 | 8 | 4646 | 40 m² |
| Maczki | 3482 | 14 | 1 | 3558 | 44 m² |
Szesnaście dzielnic zbiera 2508 z 2894 aktów; reszta rozkłada się po miejscach z mniej niż dziesięcioma transakcjami. Wiersze Maczek, Dębowej Góry i Jęzora stoją na kilkunastu do trzydziestu aktach, więc czytamy je jako sygnał, a nie jako zmierzoną cenę dzielnicy.
Pierwszy wiersz jest w tej tabeli osobnym przypadkiem. Środula z 7112 zł jest najdroższa w mieście, ale bez rynku pierwotnego spada do 6277 zł, bo prawie połowa tamtejszych aktów pochodzi z rynku pierwotnego. Ta dzielnica jest droga, bo się w niej buduje, a nie odwrotnie.
Najciekawszy jest jednak wiersz Zagórza. Zagórze to 610 aktów, czyli 21 procent całego rynku miasta, i największa pod tym względem dzielnica Sosnowca. Jej mediana wynosi 5560 zł, a po odjęciu rynku pierwotnego 5062 zł, czyli najniżej wśród wszystkich dużych dzielnic. To znaczy, że dominujący zasób mieszkaniowy Sosnowca jest wyraźnie tańszy niż mediana miasta.
Trzy dzielnice, w których rynek pierwotny praktycznie nie występuje, są za to bardziej stabilne. Śródmieście, Pogoń i Sielec po odjęciu rynku pierwotnego drożeją, odpowiednio o 58, 189 i 127 zł, bo te pojedyncze lokale z rynku pierwotnego sprzedano tam poniżej mediany istniejącego zasobu.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Gwiezdna | 8400 | 45 | 25 | 48 m² |
| Księdza Jerzego Popiełuszki | 8026 | 105 | 93 | 49 m² |
| Klimontowska | 7858 | 246 | 216 | 54 m² |
| Marszałka Edwarda Rydza-Śmigłego | 7634 | 44 | 38 | 61 m² |
| Marii Konopnickiej | 7379 | 173 | 135 | 55 m² |
| Sokolska | 7302 | 32 | 30 | 57 m² |
| Szpaków | 7186 | 56 | 38 | 47 m² |
| Zagłębiowska | 6305 | 92 | 52 | 46 m² |
| Kielecka | 6208 | 22 | 1 | 56 m² |
| Aleja Zwycięstwa | 5879 | 26 | 2 | 38 m² |
| Gabriela Narutowicza | 5864 | 31 | 5 | 43 m² |
| Warszawska | 5812 | 31 | 1 | 37 m² |
| Ostrogórska | 5808 | 42 | 0 | 38 m² |
| Legionów | 5730 | 22 | 1 | 56 m² |
| Dworska | 5370 | 56 | 4 | 43 m² |
| Krzysztofa Kamila Baczyńskiego | 5350 | 43 | 1 | 47 m² |
| Bohaterów Monte Cassino | 5299 | 47 | 3 | 44 m² |
| Stefana Kisielewskiego | 5190 | 45 | 3 | 44 m² |
| Biała Przemsza | 4941 | 27 | 1 | 42 m² |
| Romana Dmowskiego | 4938 | 121 | 31 | 48 m² |
| Wojska Polskiego | 4911 | 40 | 0 | 47 m² |
| Wagowa | 4536 | 46 | 1 | 54 m² |
| Józefa Ignacego Kraszewskiego | 4401 | 32 | 0 | 43 m² |
| Braci Mieroszewskich | 4355 | 62 | 3 | 23 m² |
| Piękna | 3692 | 30 | 0 | 45 m² |
| Władysława Jagiełły | 3482 | 47 | 0 | 39 m² |
Podział przebiega tu bardzo ostro. Siedem najdroższych ulic to inwestycje deweloperskie: od Gwiezdnej po Szpaków od 25 do 216 aktów pochodzi z rynku pierwotnego, a mediany mieszczą się między 7186 a 8400 zł.
Poniżej zaczyna się drugi Sosnowiec. Od Kieleckiej w dół rynek pierwotny praktycznie znika, a ceny schodzą do 3482 zł przy Władysława Jagiełły, gdzie 47 aktów nie zawiera ani jednego nowego lokalu. Między Gwiezdną a Jagiełły jest 141 procent różnicy.
Osobno warto spojrzeć na Braci Mieroszewskich z typowym metrażem 23 m². To najmniejsze mieszkania w całym zestawieniu i mimo tego jedne z najtańszych za metr, 4355 zł, co odwraca regułę obowiązującą w większości miast.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5738 | 532 | 117 |
| 35 do 50 m² | 5598 | 1124 | 262 |
| 50 do 65 m² | 6165 | 891 | 302 |
| ponad 65 m² | 6440 | 347 | 150 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Sosnowcu jest odwrócona. Najdroższy metr wypada w mieszkaniach powyżej 65 m², a najtańszy w przedziale 35 do 50 m². Odpowiada za to rynek pierwotny: w największym przedziale to 43 procent aktów, w przedziale 35 do 50 m² tylko 23 procent.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7108 | 158 | 28 m² |
| 2 | 6548 | 768 | 37 m² |
| 3 | 5875 | 1238 | 48 m² |
| 4 | 5338 | 593 | 60 m² |
| 5 | 5618 | 109 | 77 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 48 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersze powyżej pięciu izb stoją na kilku aktach i je pomijamy.
Tabela izb układa się dokładnie odwrotnie niż tabela metraży, od 7108 zł przy jednej izbie do 5338 zł przy czterech. Te dwie tabele opisują to samo miasto, więc porównując konkretne oferty, patrz na cenę całkowitą, a nie na cenę metra.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4671 | 623 |
| 2022 | 4862 | 1420 |
| 2023 | 5648 | 1733 |
| 2024 | 5738 | 1817 |
| 2025 | 5924 | 1650 |
| 2026 (do kwietnia) | 6234 | 372 |
Tabela roczna pokazuje spokojny wzrost. Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Sosnowca, daje jednak coś przeciwnego: 5742 zł/m² na 1446 aktach wobec 6102 zł/m² na 1869 aktach, czyli spadek o 5,9 procent.
To nie jest spadek cen mieszkań. To zmiana tego, co się sprzedawało.
W styczniu i lutym 2025 roku rejestr notuje 197 i 226 aktów, z czego 91 i 121 z rynku pierwotnego, a mediany tych dwóch miesięcy wynoszą 7046 i 7404 zł/m². To jest wynik odbiorów w kilku inwestycjach naraz. Te dwa miesiące wpadają w okres porównawczy i podnoszą go o kilkaset złotych, choć nie mówią nic o cenie mieszkania w bloku.
Test jest prosty: policzyć to samo na samym rynku wtórnym, gdzie żadna fala odbiorów nie wchodzi w rachunek. Wynik to 5428 zł/m² na 1130 aktach wobec 5154 zł/m² na 1213 aktach, czyli wzrost o 5,3 procent.
| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Cały rynek | 5742 zł (1446 aktów) | 6102 zł (1869 aktów) | minus 5,9 procent |
| Sam rynek wtórny | 5428 zł (1130 aktów) | 5154 zł (1213 aktów) | plus 5,3 procent |
Mieszkania w Sosnowcu nie potaniały. Zniknęła fala nowych odbiorów, która przez dwa miesiące ciągnęła medianę miasta w górę.
Cenniki deweloperów
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Sosnowcu 201 mieszkań w pięciu inwestycjach. Mediana ceny ofertowej wynosi 8900 zł/m², a połowa oferty mieści się między 8570 a 9300 zł.
| Inwestycja | Deweloper | Lokale | Mediana zł/m² |
|---|---|---|---|
| Skautów | Osiedle Browarna | 100 | 9200 |
| Mielecka 2512 | D&D Investment | 73 | 8800 |
| Braci Mieroszewskich 1 | Nowa Deweloper | 24 | 8278 |
| Klimontowska 47 | ADS Nieruchomości | 3 | 8200 |
Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży. Deweloperzy żądają dziś mediany 8900 zł/m², a rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 7519 zł. Różnica wynosi 1381 zł, czyli 18 procent, ale akty kończą się na kwietniu, a cennik jest z sierpnia.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 223 | 590 000 zł | 367 500 zł | 792 500 zł | 515 m² |
| Działki | 68 | 125 000 zł | 15 000 zł | 485 125 zł | 530 m² |
89 z 223 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą, a nie samych domów jednorodzinnych.
Działek jest w oknie 68, a ich rozrzut jest skrajny: od 15 000 zł w dolnym kwartylu do 485 125 zł w górnym. W jednym worku siedzą tu udziały w gruntach i pełne działki budowlane, więc mediana 125 000 zł nie opisuje ceny działki pod dom. Ostatnie akty na domy i działki pochodzą z marca 2026.
Co z tego ma kupujący
W Sosnowcu najważniejsze jest odróżnienie dwóch rynków, bo dzieli je 2197 zł na metrze, a mediana miasta leży dokładnie pomiędzy nimi i nie opisuje żadnego.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie wierz w spadek cen: przy tej samej okazji, przy której cały rynek pokazuje minus 6 procent, sam rynek wtórny pokazuje plus 5, a to on dotyczy większości ofert. Sprawdź dzielnicę, ale ostrożnie: Środula jest najdroższa dzięki nowym inwestycjom, a bez nich mieści się blisko środka stawki. I porównuj ceny całkowite, nie ceny metra, bo tabela metraży i tabela izb dają w Sosnowcu przeciwne wskazania.
Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Będzin leży 6 kilometrów stąd i jest o 318 zł na metrze tańszy, Czeladź 14 kilometrów i jest tańsza o 1087 zł, a Dąbrowa Górnicza 10 kilometrów i jest o 310 zł droższa. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
