Sosnowiec zajmuje 477 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 5893 zł/m², czyli o 3 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Do Katowic jest stąd 11 kilometrów i 20 minut jazdy, czyli mniej niż z niejednej katowickiej dzielnicy do centrum.
Liczby pochodzą z 2894 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Kryje się w nich pułapka, na którą łatwo dać się złapać: liczony na całym rynku Sosnowiec potaniał przez rok o 6 procent, a liczony na samym rynku wtórnym podrożał o 5. Obie liczby są prawdziwe i obie pochodzą z tych samych aktów.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Sosnowiec, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 2 kwietnia 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Sosnowiecki rejestr jest o kilka miesięcy opóźniony wobec sąsiadów, więc porównania z nimi obejmują tu krótsze okno.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Sosnowcu filtr usunął 169 aktów z medianą 1074 zł/m² i medianą ceny całkowitej 47 933 zł, przy typowym metrażu 44 m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych lokatorów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 2894 akty, mediana 5893 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4627 a 7429 zł/m². Typowe sosnowieckie mieszkanie z rejestru ma 47 m² i kosztowało 273 538 zł.
Rynek pierwotny vs wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5322 | 2063 | 243 500 zł | 46 m² |
| Pierwotny | 7519 | 831 | 383 465 zł | 53 m² |
Rynek pierwotny to 29 procent sosnowieckich aktów i jest droższy od wtórnego o 41 procent. Ta różnica, 2197 zł na metrze, jest jedną z większych w konurbacji i to ona odpowiada za wszystko, co dziwnego dzieje się dalej w tym wpisie.
Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 5322 zł/m², a nie 5893 zł/m². Na mieszkaniu 50-metrowym to różnica 28 550 zł.
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.
Dzielnice
| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Środula | 7112 | 283 | 139 | 6277 | 51 m² |
| Radocha | 5808 | 154 | 16 | 5798 | 44 m² |
| Klimontów | 5733 | 257 | 77 | 5220 | 48 m² |
| Śródmieście | 5600 | 251 | 21 | 5658 | 47 m² |
| Niwka | 5579 | 169 | 52 | 5335 | 47 m² |
| Zagórze | 5560 | 610 | 165 | 5062 | 45 m² |
| Stary Sosnowiec | 5540 | 110 | 7 | 5547 | 46 m² |
| Dębowa Góra | 5418 | 23 | 2 | 5418 | 44 m² |
| Pogoń | 5376 | 178 | 20 | 5565 | 45 m² |
| Sielec | 5355 | 169 | 17 | 5482 | 45 m² |
| Milowice | 5085 | 81 | 6 | 5187 | 47 m² |
| Jęzor | 4910 | 30 | 1 | 4941 | 40 m² |
| Dańdówka | 4740 | 86 | 4 | 4738 | 47 m² |
| Kazimierz Górniczy | 4646 | 60 | 2 | 4766 | 53 m² |
| Juliusz | 4428 | 33 | 8 | 4646 | 40 m² |
| Maczki | 3482 | 14 | 1 | 3558 | 44 m² |
Szesnaście dzielnic zbiera 2508 z 2894 aktów; reszta rozkłada się po miejscach z mniej niż dziesięcioma transakcjami. Wiersze Maczek, Dębowej Góry i Jęzora stoją na kilkunastu do trzydziestu aktach, więc czytamy je jako sygnał, a nie jako zmierzoną cenę dzielnicy.
Pierwszy wiersz jest w tej tabeli osobnym przypadkiem. Środula z 7112 zł/m² jest najdroższa w mieście, ale bez rynku pierwotnego spada do 6277 zł/m², bo prawie połowa tamtejszych aktów pochodzi z rynku pierwotnego. Ta dzielnica jest droga, bo się w niej buduje, a nie odwrotnie.
Najciekawszy jest jednak wiersz Zagórza. Zagórze to 610 aktów, czyli 21 procent całego rynku miasta, i największa pod tym względem dzielnica Sosnowca. Jej mediana wynosi 5560 zł/m², a po odjęciu rynku pierwotnego 5062 zł/m², czyli najniżej wśród wszystkich dużych dzielnic. To znaczy, że dominujący zasób mieszkaniowy Sosnowca jest wyraźnie tańszy niż mediana miasta.
Trzy dzielnice, w których rynek pierwotny praktycznie nie występuje, są za to bardziej stabilne. Śródmieście, Pogoń i Sielec po odjęciu rynku pierwotnego drożeją, odpowiednio o 58, 189 i 127 zł, bo te pojedyncze lokale z rynku pierwotnego sprzedano tam poniżej mediany istniejącego zasobu.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Gwiezdna | 8400 | 45 | 25 | 48 m² |
| Księdza Jerzego Popiełuszki | 8026 | 105 | 93 | 49 m² |
| Klimontowska | 7858 | 246 | 216 | 54 m² |
| Marszałka Edwarda Rydza-Śmigłego | 7634 | 44 | 38 | 61 m² |
| Marii Konopnickiej | 7379 | 173 | 135 | 55 m² |
| Sokolska | 7302 | 32 | 30 | 57 m² |
| Szpaków | 7186 | 56 | 38 | 47 m² |
| Zagłębiowska | 6305 | 92 | 52 | 46 m² |
| Kielecka | 6208 | 22 | 1 | 56 m² |
| Aleja Zwycięstwa | 5879 | 26 | 2 | 38 m² |
| Gabriela Narutowicza | 5864 | 31 | 5 | 43 m² |
| Warszawska | 5812 | 31 | 1 | 37 m² |
| Ostrogórska | 5808 | 42 | 0 | 38 m² |
| Legionów | 5730 | 22 | 1 | 56 m² |
| Dworska | 5370 | 56 | 4 | 43 m² |
| Krzysztofa Kamila Baczyńskiego | 5350 | 43 | 1 | 47 m² |
| Bohaterów Monte Cassino | 5299 | 47 | 3 | 44 m² |
| Stefana Kisielewskiego | 5190 | 45 | 3 | 44 m² |
| Biała Przemsza | 4941 | 27 | 1 | 42 m² |
| Romana Dmowskiego | 4938 | 121 | 31 | 48 m² |
| Wojska Polskiego | 4911 | 40 | 0 | 47 m² |
| Wagowa | 4536 | 46 | 1 | 54 m² |
| Józefa Ignacego Kraszewskiego | 4401 | 32 | 0 | 43 m² |
| Braci Mieroszewskich | 4355 | 62 | 3 | 23 m² |
| Piękna | 3692 | 30 | 0 | 45 m² |
| Władysława Jagiełły | 3482 | 47 | 0 | 39 m² |
Podział przebiega tu bardzo ostro. Siedem najdroższych ulic to inwestycje deweloperskie: od Gwiezdnej po Szpaków od 25 do 216 aktów pochodzi z rynku pierwotnego, a mediany mieszczą się między 7186 a 8400 zł/m².
Poniżej zaczyna się drugi Sosnowiec. Od Kieleckiej w dół rynek pierwotny praktycznie znika, a ceny schodzą do 3482 zł przy Władysława Jagiełły, gdzie 47 aktów nie zawiera ani jednego nowego lokalu. Między Gwiezdną a Jagiełły jest 141 procent różnicy.
Osobno warto spojrzeć na Braci Mieroszewskich z typowym metrażem 23 m². To najmniejsze mieszkania w całym zestawieniu i mimo tego jedne z najtańszych za metr, 4355 zł/m², co odwraca regułę obowiązującą w większości miast.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5738 | 532 | 117 |
| 35 do 50 m² | 5598 | 1124 | 262 |
| 50 do 65 m² | 6165 | 891 | 302 |
| ponad 65 m² | 6440 | 347 | 150 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Sosnowcu jest odwrócona. Najdroższy metr wypada w mieszkaniach powyżej 65 m², a najtańszy w przedziale 35 do 50 m². Odpowiada za to rynek pierwotny: w największym przedziale to 43 procent aktów, w przedziale 35 do 50 m² tylko 23 procent.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7108 | 158 | 28 m² |
| 2 | 6548 | 768 | 37 m² |
| 3 | 5875 | 1238 | 48 m² |
| 4 | 5338 | 593 | 60 m² |
| 5 | 5618 | 109 | 77 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 48 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersze powyżej pięciu izb stoją na kilku aktach i je pomijamy.
Tabela izb układa się dokładnie odwrotnie niż tabela metraży, od 7108 zł/m² przy jednej izbie do 5338 zł/m² przy czterech. Te dwie tabele opisują to samo miasto, więc porównując konkretne oferty, patrz na cenę całkowitą, a nie na cenę metra.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4671 | 623 |
| 2022 | 4862 | 1420 |
| 2023 | 5648 | 1733 |
| 2024 | 5738 | 1817 |
| 2025 | 5924 | 1650 |
| 2026 (do kwietnia) | 6234 | 372 |
Tabela roczna pokazuje spokojny wzrost. Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Sosnowca, daje jednak coś przeciwnego: 5742 zł/m² na 1446 aktach wobec 6102 zł/m² na 1869 aktach, czyli spadek o 5,9 procent.
To nie jest spadek cen mieszkań. To zmiana tego, co się sprzedawało.
W styczniu i lutym 2025 roku rejestr notuje 197 i 226 aktów, z czego 91 i 121 z rynku pierwotnego, a mediany tych dwóch miesięcy wynoszą 7046 i 7404 zł/m². To jest wynik odbiorów w kilku inwestycjach naraz. Te dwa miesiące wpadają w okres porównawczy i podnoszą go o kilkaset złotych, choć nie mówią nic o cenie mieszkania w bloku.
Test jest prosty: policzyć to samo na samym rynku wtórnym, gdzie żadna fala odbiorów nie wchodzi w rachunek. Wynik to 5428 zł/m² na 1130 aktach wobec 5154 zł/m² na 1213 aktach, czyli wzrost o 5,3 procent.
| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Cały rynek | 5742 zł/m² (1446 aktów) | 6102 zł/m² (1869 aktów) | minus 5,9 procent |
| Sam rynek wtórny | 5428 zł/m² (1130 aktów) | 5154 zł/m² (1213 aktów) | plus 5,3 procent |
Mieszkania w Sosnowcu nie potaniały. Zniknęła fala nowych odbiorów, która przez dwa miesiące ciągnęła medianę miasta w górę.
Cenniki deweloperów
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Sosnowcu 201 mieszkań w pięciu inwestycjach. Mediana ceny ofertowej wynosi 8900 zł/m², a połowa oferty mieści się między 8570 a 9300 zł/m².
| Inwestycja | Deweloper | Lokale | Mediana zł/m² |
|---|---|---|---|
| Skautów | Osiedle Browarna | 100 | 9200 |
| Mielecka 2512 | D&D Investment | 73 | 8800 |
| Braci Mieroszewskich 1 | Nowa Deweloper | 24 | 8278 |
| Klimontowska 47 | ADS Nieruchomości | 3 | 8200 |
Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży. Deweloperzy żądają dziś mediany 8900 zł/m², a rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 7519 zł/m². Różnica wynosi 1381 zł, czyli 18 procent, ale akty kończą się na kwietniu, a cennik jest z sierpnia.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 223 | 590 000 zł | 367 500 zł | 792 500 zł | 515 m² |
| Działki | 68 | 125 000 zł | 15 000 zł | 485 125 zł | 530 m² |
89 z 223 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą, a nie samych domów jednorodzinnych.
Działek jest w oknie 68, a ich rozrzut jest skrajny: od 15 000 zł w dolnym kwartylu do 485 125 zł w górnym. W jednym worku siedzą tu udziały w gruntach i pełne działki budowlane, więc mediana 125 000 zł nie opisuje ceny działki pod dom. Ostatnie akty na domy i działki pochodzą z marca 2026.
Co z tego ma kupujący
W Sosnowcu najważniejsze jest odróżnienie dwóch rynków, bo dzieli je 2197 zł na metrze, a mediana miasta leży dokładnie pomiędzy nimi i nie opisuje żadnego.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie wierz w spadek cen: przy tej samej okazji, przy której cały rynek pokazuje minus 6 procent, sam rynek wtórny pokazuje plus 5, a to on dotyczy większości ofert. Sprawdź dzielnicę, ale ostrożnie: Środula jest najdroższa dzięki nowym inwestycjom, a bez nich mieści się blisko środka stawki. I porównuj ceny całkowite, nie ceny metra, bo tabela metraży i tabela izb dają w Sosnowcu przeciwne wskazania.
Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Będzin leży 6 kilometrów stąd i jest o 318 zł na metrze tańszy, Czeladź 14 kilometrów i jest tańsza o 1087 zł, a Dąbrowa Górnicza 10 kilometrów i jest o 310 zł droższa. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
