Dąbrowa Górnicza zajmuje 415 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 6203 zł/m², czyli o 2 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Do Katowic jest stąd 20 kilometrów, a do Sosnowca 10.
Liczby pochodzą z 1443 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Dąbrowa wyróżnia się w nich czymś, czego nie ma nigdzie indziej w konurbacji: ceny, których dziś żądają deweloperzy, są tylko o procent wyższe od tych, które faktycznie zapisano w aktach. W Tarnowskich Górach ta sama różnica sięga 21 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Dąbrowę Górniczą, która jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 30 lipca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Dąbrowski rejestr jest jednym z najświeższych w województwie, bo każde starostwo aktualizuje swój we własnym rytmie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Dąbrowie Górniczej filtr usunął 20 aktów z medianą 1532 zł/m², czyli 1,4 procent transakcji z tego okresu. To jeden z najniższych odsetków w konurbacji, wobec 13,1 procent w Zabrzu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1443 akty, mediana 6203 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 5116 a 7734 zł/m². Typowe dąbrowskie mieszkanie z rejestru ma 49 m² i kosztowało 300 000 zł.
Rynek pierwotny vs wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5693 | 1132 | 265 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 8500 | 311 | 418 284 zł | 52 m² |
Rynek pierwotny to 22 procent dąbrowskich aktów i jest droższy od wtórnego o 49 procent, czyli o 2807 zł na metrze. To czwarty wynik w konurbacji, po Mysłowicach, Siemianowicach i Chorzowie.
Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 5693 zł/m², a nie 6203. Na mieszkaniu 50-metrowym różnica między medianą miasta a medianą rynku wtórnego wynosi 25 500 zł.
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.
Dzielnice
| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Bez rynku pierwotnego | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Gołonóg Wschodni | 7121 | 87 | 53 | 7714 | 55 m² |
| Reden | 6667 | 304 | 91 | 5756 | 45 m² |
| Gołonóg Północny | 6598 | 465 | 112 | 5958 | 50 m² |
| Gołonóg Południowy | 5942 | 139 | 12 | 5744 | 48 m² |
| Śródmieście | 5556 | 183 | 6 | 5546 | 46 m² |
| Mydlice | 5426 | 121 | 1 | 5428 | 58 m² |
| Ząbkowice | 4777 | 44 | 1 | 4792 | 49 m² |
| Strzemieszyce Wielkie | 4243 | 16 | 3 | 4025 | 52 m² |
Osiem dzielnic zbiera 1359 z 1443 aktów, czyli 94 procent rynku. Wiersz Strzemieszyc Wielkich stoi na 16 aktach, więc czytamy go jako sygnał.
Trzy części Gołonogu plus Reden to 995 aktów, czyli 69 procent całego rynku miasta. Dąbrowa Górnicza jest pod tym względem najbardziej skoncentrowana ze wszystkich miast konurbacji: cztery obszary z ośmiu wyczerpują dwie trzecie transakcji.
Kolumna „bez rynku pierwotnego” zmienia tu układ czołówki. Reden spada z 6667 na 5756 zł, a Gołonóg Północny z 6598 na 5958, więc obie dzielnice tracą po kilkaset złotych. Gołonóg Wschodni idzie w przeciwną stronę i drożeje z 7121 na 7714 zł, choć stoi na 87 aktach, więc jest to raczej sygnał niż wynik.
Po tej korekcie realny podział miasta jest łagodny: pięć dzielnic mieści się między 5428 a 5958 zł, a wyraźnie tańsze są tylko Ząbkowice i Strzemieszyce Wielkie, czyli dawne osobne miejscowości na wschodnim krańcu.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Przemysłowa | 9010 | 88 | 86 | 43 m² |
| Kazimierza Srokowskiego | 8965 | 53 | 43 | 55 m² |
| Graniczna | 8392 | 92 | 62 | 58 m² |
| Grabocińska | 7805 | 21 | 19 | 78 m² |
| Michała Spisaka | 7076 | 50 | 39 | 54 m² |
| Gustawa Morcinka | 6601 | 25 | 3 | 62 m² |
| Włodzimierza Majakowskiego | 5964 | 19 | 1 | 50 m² |
| Tysiąclecia | 5894 | 22 | 0 | 51 m² |
| Ludowa | 5880 | 20 | 0 | 43 m² |
| Marcina Kasprzaka | 5772 | 64 | 1 | 48 m² |
| Aleja Tadeusza Kościuszki | 5670 | 46 | 0 | 35 m² |
| Aleja Józefa Piłsudskiego | 5646 | 74 | 1 | 52 m² |
| Marii Szulc | 5645 | 17 | 0 | 50 m² |
| Karola Adamieckiego | 5590 | 32 | 0 | 38 m² |
| Cypriana Kamila Norwida | 5515 | 19 | 1 | 48 m² |
| Józefa Cieszkowskiego | 5437 | 41 | 1 | 41 m² |
| Królowej Jadwigi | 5421 | 41 | 2 | 44 m² |
| Legionów Polskich | 5410 | 48 | 0 | 63 m² |
| III Powstania Śląskiego | 5391 | 37 | 0 | 47 m² |
| Adama Mickiewicza | 5369 | 35 | 0 | 50 m² |
| Zygmunta Krasińskiego | 5328 | 24 | 0 | 46 m² |
| Henryka Dąbrowskiego | 5320 | 20 | 1 | 63 m² |
| Janusza Korczaka | 5222 | 19 | 0 | 50 m² |
| Kazimierza Imielińskiego | 5196 | 19 | 0 | 50 m² |
| Mikołaja Kopernika | 5104 | 33 | 0 | 43 m² |
| Robotnicza | 3031 | 23 | 1 | 33 m² |
Podział jest tu wyjątkowo czysty. Pięć najdroższych ulic to inwestycje deweloperskie, wszystkie z przewagą rynku pierwotnego, a od szóstego wiersza w dół rynku pierwotnego praktycznie nie ma.
Ta druga część tabeli jest bardzo ciasna. Dziewiętnaście ulic, od Majakowskiego do Kopernika, mieści się między 5104 a 5964 zł, czyli w przedziale 860 zł. To jest realna, powtarzalna cena dąbrowskiego mieszkania w bloku i znacznie lepszy punkt odniesienia niż mediana miasta.
Ostatni wiersz odstaje: Robotnicza z 3031 zł na 23 aktach i typowym metrażu 33 m² jest o 41 procent tańsza od kolejnej ulicy w tabeli.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6176 | 201 | 19 |
| 35 do 50 m² | 5912 | 576 | 124 |
| 50 do 65 m² | 6342 | 460 | 99 |
| ponad 65 m² | 6606 | 206 | 69 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Dąbrowie Górniczej się nie sprawdza. Najtańszy jest przedział 35 do 50 m², a najdroższy ten powyżej 65 m², i różnica wynosi 694 zł, czyli 12 procent. Odpowiada za to częściowo rynek pierwotny, który w największym przedziale stanowi jedną trzecią aktów.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7924 | 18 | 27 m² |
| 2 | 6608 | 368 | 38 m² |
| 3 | 6130 | 621 | 49 m² |
| 4 | 5938 | 340 | 62 m² |
| 5 | 6218 | 47 | 80 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 49 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersz jednoizbowy stoi na 18 aktach i traktujemy go jako sygnał.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4531 | 733 |
| 2022 | 4956 | 587 |
| 2023 | 5390 | 704 |
| 2024 | 5933 | 739 |
| 2025 | 5744 | 583 |
| 2026 (do lipca) | 7070 | 489 |
Wiersz 2026 wygląda na gwałtowny skok i wymaga wyjaśnienia: stoi na 489 aktach z siedmiu miesięcy, a przypadła na nie duża część odbiorów w nowych inwestycjach.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Dąbrowy, daje 6559 zł/m² na 719 aktach wobec 5792 zł/m² na 649 aktach, czyli wzrost o 13,2 procent, drugi wynik w konurbacji po Chorzowie.
Ten sam rachunek na samym rynku wtórnym daje 5799 zł/m² na 537 aktach wobec 5557 zł/m² na 562 aktach, czyli wzrost o 4,4 procent.
| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Cały rynek | 6559 zł (719 aktów) | 5792 zł (649 aktów) | plus 13,2 procent |
| Sam rynek wtórny | 5799 zł (537 aktów) | 5557 zł (562 akty) | plus 4,4 procent |
Prawdziwe tempo wzrostu w Dąbrowie Górniczej to 4,4 procent, a nie trzynaście. Trzynaście procent to efekt tego, że w ostatnim roku sprzedano więcej nowych mieszkań, które są tu o połowę droższe.
Cenniki deweloperów
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Dąbrowie Górniczej 139 mieszkań. Mediana ceny ofertowej wynosi 8600 zł/m², a połowa oferty mieści się między 7902 a 8946 zł.
| Inwestycja | Deweloper | Lokale | Mediana zł/m² |
|---|---|---|---|
| Letnia | Adatex Letnia Przystań | 60 | 8660 |
| Graniczna 20 | Adatex Nowa Dąbrowa | 36 | 8496 |
| Letnia | Adatex Zielona Podkowa | 22 | 8506 |
| Srokowskiego 10 | Srokowskiego 10 | 15 | 8900 |
| Viridi Park | Projekt 7 Gonet | 4 | 6400 |
To jest najciekawsza tabela w tym wpisie. Deweloperzy żądają dziś mediany 8600 zł/m², a rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 8500 zł. Różnica wynosi 100 zł, czyli 1 procent, i jest najniższa w całej konurbacji, gdzie zwykle mieści się między pięcioma a dwudziestoma procentami.
Cennik jest przy tym wyjątkowo jednolity: cztery z pięciu inwestycji mieszczą się między 8496 a 8900 zł. Dla kupującego oznacza to, że cena z cennika jest w Dąbrowie realistycznym punktem wyjścia, a nie życzeniem, od którego trzeba odjąć kilkanaście procent.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 389 | 595 000 zł | 320 000 zł | 783 000 zł | 799 m² |
| Działki | 75 | 160 138 zł | 38 034 zł | 361 000 zł | 745 m² |
Rynek domów jest tu największy w całej konurbacji: 389 aktów w dwa lata, więcej niż w Katowicach, które mają dwa i pół raza więcej mieszkańców. Typowa działka pod domem ma 799 m², również najwięcej w zestawieniu.
197 z 389 aktów, czyli ponad połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą, a nie samych domów jednorodzinnych. To zaniża medianę i tłumaczy dolny kwartyl na poziomie 320 000 zł.
Ostatnie akty na domy pochodzą z 24 lipca 2026, a na działki z 18 czerwca 2026.
Co z tego ma kupujący
W Dąbrowie Górniczej rynek wtórny jest zaskakująco jednolity: dziewiętnaście ulic mieści się w przedziale 860 zł, a pięć z ośmiu dzielnic po korekcie o rynek pierwotny różni się o mniej niż 530 zł.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie kupuj argumentu o trzynastoprocentowym wzroście, bo mieszkania z rynku wtórnego podrożały o 4,4 procent. Traktuj cennik dewelopera poważnie, bo w tym mieście ceny ofertowe i transakcyjne praktycznie się pokrywają, więc pole do negocjacji jest wąskie. I przy domu sprawdź, ile budynków stoi na działce, bo ponad połowa dąbrowskich aktów na domy to nieruchomości z zabudową gospodarczą, a ich ceny nie opisują domu jednorodzinnego.
Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Będzin leży 8 kilometrów stąd i jest o 628 zł na metrze tańszy, a Sosnowiec 10 kilometrów i jest tańszy o 310 zł. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
