Ceny mieszkań w Będzinie: 5575 zł za metr, a mieszkania z rynku wtórnego są o 3,1 procent tańsze niż rok wcześniej. Policzyliśmy 863 akty notarialne [ANALIZA]

Będzin zajmuje 531 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 5575 zł/m², czyli o 8 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Do Sosnowca jest stąd 6 kilometrów, do Czeladzi 5, a do Katowic 15.

Liczby pochodzą z 863 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Będzin jest w tym zestawieniu jedynym wyjątkiem od reguły, która obowiązuje w całej konurbacji: w siedemnastu miastach mieszkania z rynku wtórnego przez ostatni rok podrożały, w jednym stanęły, a w Będzinie potaniały o 3,1 procent.

Dane i metodologia

• Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Będzinie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
• Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 20 lipca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Będziński rejestr należy do świeższych w województwie, bo każde starostwo aktualizuje swój we własnym rytmie.
• Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
• Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Będzinie filtr usunął 33 akty z medianą 950 zł/m² i medianą ceny całkowitej 49 000 zł, przy typowym metrażu 47 m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych lokatorów.
• Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
• Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje 863 akty, mediana 5575 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4500 a 6850 zł/m². Typowe będzińskie mieszkanie z rejestru ma 46 m² i kosztowało 250 000 zł.

Rynek pierwotny vs wtórny

Rynek pierwotny to 11 procent będzińskich aktów, a różnica cen wynosi 37 procent, czyli 2000 zł na metrze.

Oba rynki sprzedają zupełnie inny towar. Nowe mieszkanie ma typowo 63 m² i kosztuje 490 000 zł, a mieszkanie z rynku wtórnego 44 m² i 234 492 zł. Cena całkowita różni się ponad dwukrotnie, a to znaczy, że dla większości kupujących te dwa rynki nawet ze sobą nie konkurują.

Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 5356 zł/m², a nie 5575.

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.

Dzielnice

Siedem dzielnic zbiera 860 z 863 aktów, więc tabela pokrywa praktycznie całe miasto. Łagisza stoi na dwudziestu aktach, więc czytamy ją jako sygnał.

Gzichów z 7212 zł jest o 1594 zł droższy od drugiej w kolejności dzielnicy, a po odjęciu rynku pierwotnego wciąż utrzymuje 6964 zł. To rzadki przypadek w tej serii: dzielnica jest tu naprawdę droga, a nie tylko podniesiona przez rynek pierwotny, choć 69 ze 173 aktów pochodzi z rynku pierwotnego.

Rozpiętość między Gzichowem a Grodźcem wynosi 2582 zł, czyli 56 procent, i utrzymuje się na poziomie 2517 zł także po korekcie o rynek pierwotny.

Warto zwrócić uwagę na ostatnią kolumnę. Śródmieście ma typowy metraż 36 m², najmniejszy w mieście, i jest zarazem drugą najtańszą dzielnicą. Podobnie jak w Bytomiu, będzińskie centrum to gęsta zabudowa z małymi lokalami, a nie prestiżowy adres.

Ulice

Pierwszy wiersz jest w skali całej serii nietypowy. Stanisława Małachowskiego z 7660 zł na 22 aktach nie zawiera ani jednej transakcji z rynku pierwotnego, a typowa powierzchnia wynosi tam 30 m². To najdroższy będziński adres i są to małe mieszkania z rynku wtórnego, a nie oferta dewelopera. Dwadzieścia dwa akty to podstawa cienka, więc czytamy to jako sygnał.

Najwięcej transakcji, 62, przypada na Stanisława Skalskiego z medianą 5337 zł, i to ona najlepiej opisuje przeciętne będzińskie mieszkanie.

Na dole tabeli są dwa adresy poniżej czterech tysięcy: Plac 3 Maja z 3707 zł na 27 aktach i Marii Konopnickiej z 3596 zł na 42 aktach, oba z małymi mieszkaniami o typowej powierzchni 30 i 38 m². Między Małachowskiego a Konopnickiej jest 113 procent różnicy.

Metraż i izby

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Będzinie się nie sprawdza. Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 254 zł, a czwarty odstaje w górę o 1062 zł, głównie dzięki rynkowi pierwotnemu, który stanowi w nim 28 procent aktów.

Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 46 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią.

Tabela izb jest wyjątkowo płaska: wszystkie pięć wierszy mieści się w 263 zł, czyli w 5 procentach. W Będzinie liczba izb praktycznie nie wpływa na cenę metra.

Historia cen

Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Będzina, daje 5440 zł/m² na 408 aktach wobec 5720 zł/m² na 435 aktach, czyli spadek o 4,9 procent.

W innych miastach konurbacji taki spadek okazywał się artefaktem: cały rynek tanieje, bo sprzedano mniej nowych mieszkań, a sam rynek wtórny drożeje. W Będzinie ten test wypada inaczej. Rachunek na samym rynku wtórnym daje 5228 zł/m² na 382 aktach wobec 5398 zł/m² na 368 aktach, czyli spadek o 3,1 procent.

Będzin jest jedynym z dziewiętnastu miast konurbacji, w którym mediana rynku wtórnego wyraźnie spadła. Drugie od końca Świętochłowice zamknęły ten sam rachunek na minus 0,3 procent, czyli praktycznie na zerze, a w pozostałych siedemnastu miastach ceny wzrosły: w sąsiedniej Czeladzi o 8,7 procent, w Sosnowcu o 5,3, a w Dąbrowie Górniczej o 4,4.

Liczba aktów jest przy tym stabilna, 382 wobec 368, więc nie jest to efekt cieńszego rynku. Rejestr nie mówi, dlaczego tak się dzieje, i my też nie zgadujemy; podajemy to jako zmierzony fakt, który warto mieć w głowie przy negocjacji.

Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Będzinie 75 mieszkań. Mediana ceny ofertowej wynosi 7695 zł/m², a połowa oferty mieści się między 7438 a 8878 zł.

Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży. Deweloperzy żądają dziś mediany 7695 zł/m², a będziński rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 7356 zł, czyli o 5 procent mniej. To jeden z mniejszych rozjazdów w konurbacji.

Obie największe inwestycje w cenniku, przy Piastowskiej i Wolności, pojawiają się też w tabeli aktów, odpowiednio z medianami 6758 i 7136 zł.

Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

86 ze 186 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą. Mediana 500 000 zł jest drugą najniższą w konurbacji, po Jaworznie, a rozstęp od 280 000 do 809 000 zł jest bardzo szeroki.

Będzińskie działki są za to jednymi z największych: typowa ma 839 m². Ostatnie akty na domy pochodzą z 8 lipca 2026, a na działki z 1 lipca 2026.

Co z tego ma kupujący

W Będzinie rynek wtórny przez ostatni rok potaniał, i jest to jedyne takie miasto w konurbacji. Dla kupującego to argument, którego nie ma w żadnym sąsiednim mieście.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie przyjmuj presji czasu: mediana mieszkań z rynku wtórnego jest dziś o 3,1 procent niższa niż rok temu, przy tej samej liczbie transakcji. Sprawdź dzielnicę, bo między Gzichowem a Grodźcem jest 2582 zł na metrze, a różnica utrzymuje się także po odjęciu rynku pierwotnego. I nie płać za metraż, bo trzy pierwsze przedziały powierzchni dzieli tu 254 zł, a wszystkie wiersze tabeli izb mieszczą się w 5 procentach.

Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Czeladź leży 5 kilometrów stąd i jest o 769 zł na metrze tańsza, Sosnowiec 6 kilometrów i jest o 318 zł droższy, a Dąbrowa Górnicza 8 kilometrów i jest droższa o 628 zł. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.