Czeladź zajmuje 654 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 4806 zł/m², czyli o 21 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. To trzecie najtańsze miasto konurbacji, po Bytomiu i Piekarach Śląskich. Do Będzina jest stąd 5 kilometrów, a do Katowic 15.
Liczby pochodzą z 325 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Najważniejsza rzecz w tych danych dotyczy kierunku, a nie poziomu: mieszkania z rynku wtórnego podrożały w Czeladzi przez rok o 8,7 procent, a wśród dziewiętnastu miast konurbacji szybciej rósł tylko Mikołów.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Będzinie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 6 lipca 2024 do 22 lipca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Czeladzi filtr usunął 8 aktów z medianą 796 zł/m² i medianą ceny całkowitej 54 034 zł, czyli 2,4 procent transakcji.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 325 aktów, mediana 4806 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 3542 a 5833 zł/m². Typowe czeladzkie mieszkanie z rejestru ma 48 m² i kosztowało 220 000 zł.
Rynek pierwotny vs wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4740 | 309 | 215 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 6183 | 16 | 580 068 zł | 94 m² |
Rynek pierwotny to 16 aktów na 325, czyli 5 procent transakcji, najmniej w całej konurbacji. Przy takiej liczbie mediana 6183 zł/m² jest sygnałem, a nie zmierzoną ceną rynku.
Warto natomiast spojrzeć na dwie ostatnie kolumny. Nowe czeladzkie mieszkania mają typowo 94 m² i kosztowały 580 068 zł, czyli prawie trzy razy tyle, co przeciętne mieszkanie z rynku wtórnego. To nie jest oferta konkurująca z resztą rynku, tylko osobny, bardzo wąski segment.
Dla kupującego znaczy to rzecz prostą: mediana miasta, 4806 zł/m², i mediana rynku wtórnego, 4740 zł/m², są tu praktycznie tym samym, bo rynek pierwotny jest zbyt rzadki, żeby ją poruszyć.
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.
Dzielnice
| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Madera | 6183 | 14 | 9 | 6183 | 94 m² |
| Piaski | 4822 | 122 | 1 | 4808 | 49 m² |
| Stare Miasto | 4704 | 189 | 6 | 4609 | 47 m² |
Trzy dzielnice zbierają wszystkie 325 aktów. Madera stoi na czternastu aktach, z których dziewięć pochodzi z rynku pierwotnego, więc czytamy ją jako sygnał, a nie jako cenę dzielnicy.
Realny podział miasta jest wyjątkowo płaski: Piaski 4822 zł i Stare Miasto 4704 zł, czyli 118 zł różnicy, niecałe 3 procent. Po odjęciu rynku pierwotnego różnica wynosi 199 zł. W żadnym innym mieście konurbacji dwie największe dzielnice nie są tak blisko siebie.
Praktyczny wniosek jest taki, że w Czeladzi adres prawie nie wpływa na cenę metra, a to, co ją zmienia, siedzi na poziomie pojedynczych budynków i ich stanu.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Przełajska | 6183 | 12 | 9 | 94 m² |
| Felicjana Sławoja Składkowskiego | 5413 | 13 | 0 | 58 m² |
| Marii Skłodowskiej-Curie | 5113 | 14 | 0 | 40 m² |
| Osiedle Dziekana | 5056 | 16 | 0 | 51 m² |
| Krakowska | 4806 | 17 | 0 | 49 m² |
| Legionów | 4704 | 15 | 0 | 37 m² |
| Ludwika Waryńskiego | 4534 | 16 | 0 | 46 m² |
| Szpitalna | 4252 | 13 | 0 | 49 m² |
| Juliana Tuwima | 2684 | 13 | 0 | 44 m² |
Wszystkie wiersze stoją na 12 do 17 aktach, więc cała tabela jest sygnałem, a nie pomiarem. Miasto podpisuje około 160 aktów rocznie i żaden adres nie zbiera ich więcej.
Pierwszy wiersz, Przełajska, to ta sama inwestycja co dzielnica Madera: 9 z 12 aktów pochodzi z rynku pierwotnego, przy typowej powierzchni 94 m².
Siedem środkowych wierszy mieści się między 4252 a 5413 zł/m², czyli w przedziale 1161 zł, i wszystkie są z rynku wtórnego. Osobno stoi Juliana Tuwima z 2684 zł/m² na trzynastu aktach, o 44 procent poniżej mediany miasta i o 37 procent poniżej kolejnego adresu w tabeli.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4546 | 38 | 1 |
| 35 do 50 m² | 4678 | 155 | 1 |
| 50 do 65 m² | 4945 | 75 | 0 |
| ponad 65 m² | 5360 | 57 | 14 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Czeladzi jest odwrócona: cena metra rośnie równo wraz z powierzchnią, od 4546 do 5360 zł/m², czyli o 18 procent. Rynek pierwotny tłumaczy tylko ostatni wiersz, bo w trzech pierwszych praktycznie go nie ma.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 4445 | 63 | 36 m² |
| 3 | 4788 | 142 | 48 m² |
| 4 | 5153 | 95 | 61 m² |
| 5 | 5151 | 18 | 81 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 48 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersz jednoizbowy stoi na sześciu aktach i go pomijamy.
Tabela izb potwierdza tabelę metraży: im większe mieszkanie, tym droższy metr, aż do czterech izb.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3726 | 146 |
| 2022 | 4744 | 148 |
| 2023 | 4447 | 136 |
| 2024 | 4827 | 140 |
| 2025 | 4869 | 173 |
| 2026 (do lipca) | 4933 | 81 |
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Czeladzi, daje 5041 zł/m² na 157 aktach wobec 4570 zł/m² na 162 aktach, czyli wzrost o 10,3 procent.
Ten sam rachunek na samym rynku wtórnym daje 4925 zł/m² na 146 aktach wobec 4529 zł/m² na 157 aktach, czyli wzrost o 8,7 procent.
| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Cały rynek | 5041 zł/m² (157 aktów) | 4570 zł/m² (162 akty) | plus 10,3 procent |
| Sam rynek wtórny | 4925 zł/m² (146 aktów) | 4529 zł/m² (157 aktów) | plus 8,7 procent |
To jest w tej serii rzadki przypadek, w którym obie miary wskazują to samo i to samo mocno. W większości miast konurbacji wysoka dynamika całego rynku okazywała się efektem większej liczby odbiorów deweloperskich; w Czeladzi rynku pierwotnego prawie nie ma, więc 8,7 procent to wzrost cen mieszkań, a nie zmiana proporcji.
Warto to zestawić z sąsiadem. W oddalonym o 5 kilometrów Będzinie mediana rynku wtórnego w tym samym czasie spadła o 3,1 procent. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie.
Cenniki deweloperów
W Czeladzi nie ma dziś ani jednego mieszkania objętego ustawowym obowiązkiem publikowania cen ofertowych. Jest to spójne z tym, co pokazują akty: rynek pierwotny to tu 16 transakcji w dwa lata, wszystkie w jednej inwestycji przy Przełajskiej.
Dla kupującego oznacza to, że w Czeladzi praktycznie nie da się dziś kupić nowego mieszkania, a jedynym punktem odniesienia pozostaje rynek wtórny z medianą 4740 zł/m².
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 127 | 599 000 zł | 266 548 zł | 699 500 zł | 418 m² |
45 ze 127 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą. Rozstęp jest bardzo szeroki, od 266 548 do 699 500 zł. Ostatni akt pochodzi z 15 lipca 2026.
Ceny działek pomijamy, i to jest świadoma decyzja. Rejestr zapisuje w Czeladzi przy części transakcji cenę całej umowy przy każdej z objętych nią parcel, więc kilkanaście działek o powierzchni 145 do 428 m² ma wpisane po pół miliona złotych i więcej. Mediana policzona z takiego zbioru wyszłaby wyższa niż mediana ceny domu, co nie opisywałoby żadnego rynku. To luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji na działki.
Co z tego ma kupujący
W Czeladzi adres prawie nie ma znaczenia dla ceny metra, a znaczenie ma to, co dzieje się w czasie. Dwie największe dzielnice dzieli 118 zł, a ostatnie dwanaście miesięcy przyniosło wzrost o 8,7 procent.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Weź pod uwagę, że ceny naprawdę rosną, bo w Czeladzi wysoka dynamika nie jest artefaktem odbiorów deweloperskich, których tu po prostu nie ma. Nie szukaj tańszej dzielnicy, bo Piaski i Stare Miasto są w tej samej cenie. I porównuj ceny całkowite, bo metr w małym mieszkaniu jest tu tańszy, a nie droższy.
Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Będzin leży 5 kilometrów stąd i jest o 769 zł na metrze droższy, Sosnowiec 14 kilometrów i jest droższy o 1087 zł, a Siemianowice Śląskie 7 kilometrów i są droższe o 1193 zł. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
