Siemianowice Śląskie zajmują 456 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 5999 zł/m², czyli praktycznie dokładnie tyle, ile wynosi mediana typowej polskiej gminy.
Najważniejsza liczba w tym wpisie jest jednak inna. Siemianowice leżą siedem kilometrów od centrum Katowic, bliżej niż jakiekolwiek inne miasto konurbacji, a metr kosztuje tu o 3901 zł/m² mniej. Szesnaście minut jazdy samochodem dzieli 9900 zł/m² od 5999 zł/m². Na mieszkaniu 50-metrowym to różnica 195 050 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Siemianowice Śląskie, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 14 lipca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Siemianowicach filtr usunął 51 aktów z medianą 897 zł/m² i medianą ceny całkowitej 47 617 zł, przy typowym metrażu 52 m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych lokatorów, sprzedawane za mniej niż jedną szóstą ceny rynkowej.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 1123 akty, mediana 5999 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4708 a 7987 zł/m². Typowe siemianowickie mieszkanie z rejestru ma 49 m² i kosztowało 285 000 zł.
Rynek pierwotny vs wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5405 | 875 | 250 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 8599 | 243 | 510 134 zł | 59 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5531 | 5 | 218 000 zł | 45 m² |
Rynek pierwotny to 22 procent siemianowickich aktów, a różnica cen wynosi 59 procent, czyli 3194 zł na metrze. To drugi wynik w całej konurbacji, po Mysłowicach.
Oba rynki sprzedają przy tym inny towar: nowe mieszkanie ma typowo 59 m² i kosztuje 510 134 zł, a mieszkanie z rynku wtórnego 48 m² i 250 000 zł. Różnica w cenie całkowitej jest ponad dwukrotna.
Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 5405 zł/m², a nie 5999 zł/m². Wtedy różnica wobec Katowic robi się jeszcze większa, bo katowicki rynek wtórny zamyka mediany na 8066 zł/m².
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.
Dzielnice
| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Bańgów | 8508 | 156 | 114 | 5900 | 58 m² |
| Przełajka | 7409 | 23 | 13 | 7392 | 73 m² |
| Bytków | 6436 | 158 | 0 | 6436 | 47 m² |
| Michałkowice | 6425 | 303 | 82 | 5507 | 52 m² |
| Centrum | 5000 | 483 | 34 | 4917 | 48 m² |
Pięć dzielnic zbiera wszystkie 1123 akty, więc tabela pokrywa całe miasto bez reszty. Przełajka stoi na 23 aktach, więc czytamy ją jako sygnał.
Pierwszy wiersz jest w tej tabeli najważniejszy. Bańgów z 8508 zł/m² jest zdecydowanie najdroższą dzielnicą, ale po odjęciu rynku pierwotnego spada do 5900 zł/m², czyli o 2608 zł/m². Ze 156 tamtejszych aktów aż 114 pochodzi z rynku pierwotnego. Po korekcie Bańgów przestaje być najdroższy i mieści się między Michałkowicami a Bytkowem.
Realnie najdroższą dzielnicą Siemianowic jest Bytków, gdzie 158 aktów nie zawiera ani jednej transakcji z rynku pierwotnego, a mediana wynosi 6436 zł/m². To jest cena, jakiej można się spodziewać na rynku wtórnym w najlepszej części miasta.
Na drugim biegunie jest Centrum z 483 aktami, czyli 43 procentami całego rynku, i medianą 5000 zł/m², a bez rynku pierwotnego 4917 zł/m². Największa dzielnica transakcyjna miasta jest jednocześnie najtańsza, podobnie jak w Bytomiu.
Rozpiętość między Bytkowem a Centrum wynosi po korekcie 1519 zł, czyli 31 procent, i to jest realny podział Siemianowic.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Oświęcimska | 8927 | 79 | 71 | 57 m² |
| Bańgowska | 8756 | 124 | 114 | 58 m² |
| Dworska | 8078 | 32 | 30 | 80 m² |
| Piotra Kołodzieja | 7524 | 23 | 10 | 60 m² |
| Walerego Wróblewskiego | 6776 | 25 | 0 | 38 m² |
| Wojciecha Korfantego | 6635 | 27 | 1 | 49 m² |
| Władysława Jagiełły | 6618 | 35 | 0 | 49 m² |
| Niepodległości | 6065 | 23 | 0 | 38 m² |
| Zielona | 5166 | 30 | 0 | 49 m² |
| Fitznerów | 5069 | 45 | 2 | 38 m² |
| Jana III Sobieskiego | 3195 | 31 | 0 | 45 m² |
Cztery pierwsze wiersze to rynek pierwotny, wszystkie z metrażami od 57 do 80 m². Poniżej zaczyna się rynek wtórny i rozpina się on od 6776 zł przy Wróblewskiego do 3195 zł przy Jana III Sobieskiego, czyli o 112 procent.
Najniższy wiersz stoi na 31 aktach i typowym metrażu 45 m². Sobieskiego z 3195 zł/m² jest tańsze niż mediana Bytomia, najtańszego miasta konurbacji, i pokazuje, że rozrzut wewnątrz Siemianowic jest większy niż różnice między niejednym miastem regionu.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5369 | 139 | 14 |
| 35 do 50 m² | 5710 | 473 | 61 |
| 50 do 65 m² | 6076 | 318 | 77 |
| ponad 65 m² | 7942 | 193 | 91 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Siemianowicach jest odwrócona i to bardzo mocno. Metr w mieszkaniu powyżej 65 m² kosztuje o 2573 zł/m² więcej niż w kawalerce, czyli o 48 procent.
Tłumaczy to rynek pierwotny: 91 ze 193 aktów w największym przedziale pochodzi z rynku pierwotnego, czyli prawie połowa, wobec 14 ze 139 wśród kawalerek. Rynek pierwotny w Siemianowicach to duże mieszkania i to ono ciągnie ostatni wiersz w górę.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 5853 | 43 | 34 m² |
| 2 | 5830 | 263 | 38 m² |
| 3 | 6064 | 540 | 49 m² |
| 4 | 5999 | 245 | 61 m² |
| 5 | 6268 | 28 | 74 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 49 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią.
Tabela izb jest wyjątkowo płaska: cztery główne wiersze mieszczą się w 234 zł, czyli w 4 procentach. Liczba izb nie wpływa tu na cenę metra, w przeciwieństwie do samej powierzchni.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4223 | 413 |
| 2022 | 4466 | 436 |
| 2023 | 5656 | 858 |
| 2024 | 5544 | 522 |
| 2025 | 6297 | 625 |
| 2026 (do lipca) | 6232 | 271 |
Szereg roczny jest tu wyjątkowo nierówny: rok 2023 ma 858 aktów, czyli dwa razy więcej niż 2021, a mediana skacze w nim o 27 procent, żeby rok później spaść. Takie skoki bierze się z fal odbiorów w nowych inwestycjach, a nie ze zmiany cen mieszkań.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Siemianowic, daje 6068 zł/m² na 498 aktach wobec 5975 zł/m² na 610 aktach, czyli wzrost o 1,6 procent.
Ten sam rachunek na samym rynku wtórnym daje 5575 zł/m² na 409 aktach wobec 5269 zł/m² na 451 aktach, czyli wzrost o 5,8 procent.
| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Cały rynek | 6068 zł/m² (498 aktów) | 5975 zł/m² (610 aktów) | plus 1,6 procent |
| Sam rynek wtórny | 5575 zł/m² (409 aktów) | 5269 zł/m² (451 aktów) | plus 5,8 procent |
Mieszkania z rynku wtórnego podrożały w Siemianowicach o 5,8 procent, czyli szybciej niż w Katowicach, Tychach czy Rudzie Śląskiej. Mediana całego miasta tego nie pokazuje, bo w ostatnim roku sprzedano mniej lokali z rynku pierwotnego.
Cenniki deweloperów
W Siemianowicach Śląskich nie ma dziś ani jednego mieszkania objętego ustawowym obowiązkiem publikowania cen ofertowych. Nie znaczy to, że w mieście nie buduje się nic; znaczy, że żadna inwestycja nie ma w tej chwili w sprzedaży lokali, których cennik trafiałby do publicznego rejestru.
Jest to o tyle warte odnotowania, że rynek pierwotny odpowiadał w ostatnich dwóch latach za 243 akty, czyli za jedną piątą transakcji. Te inwestycje zostały więc sprzedane, a nowej publicznie ogłoszonej oferty nie ma. Dla kupującego oznacza to, że jedynym punktem odniesienia dla nowego mieszkania pozostają ceny z aktów, czyli 8599 zł/m².
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 125 | 695 332 zł | 554 595 zł | 840 000 zł | 357 m² |
| Działki | 80 | 225 520 zł | 58 784 zł | 400 000 zł | 593 m² |
Siemianowickie domy stoją na najmniejszych działkach w całej konurbacji, typowo 357 m², i tylko 22 ze 125 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. To rynek gęstej zabudowy jednorodzinnej, a nie siedlisk, i widać to po wąskim rozstępie: od 554 595 do 840 000 zł.
Działek jest 80, z medianą 225 520 zł. Ostatnie akty na domy pochodzą z 15 czerwca 2026, a na działki z 23 czerwca 2026.
Co z tego ma kupujący
W Siemianowicach Śląskich największą wartością jest odległość do Katowic, i to ona jest realnym argumentem w negocjacji. Siedem kilometrów i szesnaście minut jazdy dzieli 5999 zł/m² od 9900 zł/m².
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie licz Bańgowa jako drogiej dzielnicy, bo bez rynku pierwotnego jego mediana wynosi 5900 zł/m², a nie 8508 zł/m². Realnie najdroższy jest Bytków, gdzie 158 aktów obywa się bez rynku pierwotnego. I nie płać dopłaty za duży metraż, bo ostatni przedział jest w tej tabeli podniesiony przez rynek pierwotny, a nie przez cenę istniejących dużych mieszkań.
Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Katowice leżą 7 kilometrów stąd, Chorzów 8 kilometrów i jest o 256 zł na metrze droższy, a Bytom 10 kilometrów i jest o 1643 zł/m² tańszy. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
