Świętochłowice zajmują 532 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 5574 zł/m², czyli o 8 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. To najmniejsze powierzchniowo miasto w konurbacji: do Chorzowa jest stąd 4 kilometry, do Rudy Śląskiej 5, a do Katowic 10.
Liczby pochodzą z 812 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Świętochłowice pokazują w nich największy spadek cen w całej konurbacji, minus 8,6 procent rok do roku. Ten spadek w całości bierze się jednak z jednej rzeczy: przy ulicy Wiśniowej skończyła się sprzedaż dużej inwestycji, a bez niej rynek stoi w miejscu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Świętochłowice, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 15 lipca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Świętochłowicach filtr usunął 43 akty z medianą 791 zł/m² i medianą ceny całkowitej 37 064 zł, przy typowym metrażu 46 m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych lokatorów, sprzedawane za mniej niż jedną szóstą ceny rynkowej.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 812 aktów, mediana 5574 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4263 a 6970 zł/m². Typowe świętochłowickie mieszkanie z rejestru ma 47 m² i kosztowało 260 000 zł.
Rynek pierwotny vs wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4954 | 604 | 220 000 zł | 46 m² |
| Pierwotny | 7338 | 204 | 365 278 zł | 57 m² |
| Nieokreślony w źródle | 4085 | 4 | 148 000 zł | 35 m² |
Rynek pierwotny to 25 procent świętochłowickich aktów i jest droższy od wtórnego o 48 procent, czyli o 2384 zł na metrze.
Ta różnica jest w tym mieście wyjątkowo istotna, bo cały rynek pierwotny sprowadza się tu praktycznie do jednej inwestycji. 152 z 204 lokali z rynku pierwotnego, czyli trzy czwarte, sprzedano pod jednym adresem.
Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 4954 zł/m², a nie 5574. Na mieszkaniu 50-metrowym to różnica 31 000 zł.
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.
Dzielnice
| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Bez rynku pierwotnego | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Zgoda | 6736 | 259 | 152 | 5155 | 46 m² |
| Lipiny | 6202 | 100 | 44 | 5846 | 57 m² |
| Piaśniki | 5247 | 100 | 2 | 5224 | 46 m² |
| Chropaczów | 5231 | 129 | 1 | 5224 | 50 m² |
| Centrum | 4266 | 224 | 5 | 4268 | 45 m² |
Pięć dzielnic zbiera wszystkie 812 aktów, więc tabela pokrywa całe miasto bez reszty. Świętochłowice są pod tym względem najprostsze w całej serii.
Zgoda z 6736 zł jest najdroższa, ale bez rynku pierwotnego spada do 5155 zł, czyli o 1581 zł, i wypada poniżej Lipin, Piaśnik i Chropaczowa. Po korekcie o rynek pierwotny najdroższą częścią miasta są Lipiny z 5846 zł.
Środek stawki jest bardzo ciasny: Piaśniki i Chropaczów mają po korekcie identyczną medianę 5224 zł, przy stu i stu dwudziestu dziewięciu aktach.
Na dole tabeli jest Centrum z 224 aktami, czyli 28 procentami rynku, i medianą 4266 zł. To trzecie miasto w tym zestawieniu, obok Bytomia i Będzina, w którym centrum jest najtańszą dużą dzielnicą. Rozpiętość między Lipinami a Centrum wynosi po korekcie 1578 zł, czyli 37 procent.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wiśniowa | 7406 | 165 | 152 | 56 m² |
| Bolesława Chrobrego | 7000 | 53 | 43 | 57 m² |
| Juliana Zubrzyckiego | 5260 | 27 | 1 | 38 m² |
| Wojska Polskiego | 4944 | 21 | 0 | 48 m² |
| Powstańców Śląskich | 4849 | 31 | 0 | 39 m² |
| Polna | 4818 | 34 | 0 | 46 m² |
| Michała Drzymały | 3546 | 22 | 0 | 45 m² |
| Dworcowa | 3188 | 31 | 4 | 40 m² |
Pierwszy wiersz jest w Świętochłowicach osobną historią. Wiśniowa to 165 aktów, czyli 20 procent wszystkich transakcji w mieście, z czego 152 pochodzą z rynku pierwotnego, a mediana wynosi 7406 zł. Razem z Bolesława Chrobrego te dwa adresy zbierają 218 z 812 aktów i zawierają 195 z 204 lokali z rynku pierwotnego.
Reszta miasta to zupełnie inny rynek. Sześć pozostałych ulic mieści się między 3188 a 5260 zł, praktycznie bez rynku pierwotnego, a Dworcowa z 3188 zł na 31 aktach jest najtańszym adresem, o 43 procent poniżej mediany miasta.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5165 | 118 | 16 |
| 35 do 50 m² | 5102 | 375 | 57 |
| 50 do 65 m² | 6298 | 260 | 125 |
| ponad 65 m² | 5225 | 59 | 6 |
Ta tabela nie układa się w żadną regułę i widać dlaczego. Przedział 50 do 65 m² odstaje w górę o 1196 zł, bo to w nim mieści się prawie połowa rynku pierwotnego: 125 z 204 aktów rynku pierwotnego.
Poza tym jednym przedziałem trzy pozostałe mieszczą się w 123 zł, czyli w 2 procentach. Bez rynku pierwotnego cena metra w Świętochłowicach nie zależy od metrażu w ogóle.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5172 | 225 | 37 m² |
| 3 | 5890 | 425 | 50 m² |
| 4 | 5390 | 132 | 56 m² |
| 5 | 5441 | 15 | 82 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 50 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersz jednoizbowy stoi na dwunastu aktach i go pomijamy.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4480 | 273 |
| 2022 | 5012 | 365 |
| 2023 | 5026 | 373 |
| 2024 | 5497 | 441 |
| 2025 | 5352 | 389 |
| 2026 (do lipca) | 4914 | 173 |
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Świętochłowic, daje 5308 zł/m² na 360 aktach wobec 5805 zł/m² na 439 aktach, czyli spadek o 8,6 procent. To najgłębszy spadek w całej konurbacji.
Ten sam rachunek na samym rynku wtórnym daje 4946 zł/m² na 300 aktach wobec 4960 zł/m² na 291 aktach, czyli spadek o 0,3 procent, a więc brak zmiany.
| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Cały rynek | 5308 zł (360 aktów) | 5805 zł (439 aktów) | minus 8,6 procent |
| Sam rynek wtórny | 4946 zł (300 aktów) | 4960 zł (291 aktów) | minus 0,3 procent |
Różnica bierze się z Wiśniowej. W poprzednim okresie odbiory w tej inwestycji podnosiły medianę miasta, a w ostatnim ich ubyło, i to wszystko, co pokazuje minus 8,6 procent.
Mieszkania w Świętochłowicach nie potaniały. Nie podrożały też. Rynek wtórny stoi tu w miejscu od dwóch lat: 4861 zł w 2024 roku, 4865 w 2025 i 4849 w części 2026. Wśród dziewiętnastu miast konurbacji tylko Będzin ma wynik słabszy, i to nieznacznie.
Cenniki deweloperów
W Świętochłowicach nie ma dziś ani jednego mieszkania objętego ustawowym obowiązkiem publikowania cen ofertowych. To spójne z tym, co pokazują akty: inwestycja przy Wiśniowej została sprzedana, a nowej publicznie ogłoszonej oferty nie ma.
Dla kupującego oznacza to, że jedynym punktem odniesienia dla nowego mieszkania pozostają ceny z aktów, czyli 7338 zł/m², i że tych cen nie da się dziś w mieście uzyskać, bo nie ma czego kupić.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 60 | 779 500 zł | 662 250 zł | 922 500 zł | 445 m² |
| Działki | 27 | 231 275 zł | 71 955 zł | 500 000 zł | 612 m² |
Rynek domów jest w Świętochłowicach najmniejszy w całej konurbacji: 60 aktów w dwa lata, czyli jeden dom na czternaście mieszkań. To bezpośredni skutek tego, że miasto ma najmniejszą powierzchnię w regionie i praktycznie nie ma terenów pod zabudowę jednorodzinną.
Te 60 aktów jest za to wyjątkowo jednorodnych: rozstęp od 662 250 do 922 500 zł jest najwęższy w zestawieniu, a tylko 27 z nich dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Działek jest zaledwie 27, więc mediana 231 275 zł nie opisuje żadnego rynku. Ostatnie akty pochodzą z lipca i czerwca 2026.
Co z tego ma kupujący
W Świętochłowicach całą statystykę miasta robi jedna ulica, i to jest główny wniosek z tych danych. Wiśniowa to 20 procent transakcji i trzy czwarte rynku pierwotnego.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie wierz w spadek o 9 procent: mieszkania z rynku wtórnego kosztują dziś tyle samo co rok temu, a od dwóch lat mediana stoi między 4849 a 4865 zł. Sprawdź dzielnicę po korekcie o rynek pierwotny, bo Zgoda bez nich wypada poniżej Lipin, Piaśnik i Chropaczowa. I nie płać za metraż, bo poza przedziałem 50 do 65 m², podniesionym przez jedną inwestycję, cena metra nie zależy tu od powierzchni.
Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Chorzów leży 4 kilometry stąd i jest o 681 zł na metrze droższy, Ruda Śląska 5 kilometrów i jest o 327 zł tańsza, a Katowice 10 kilometrów i są o 4326 zł droższe. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
