Knurów zajmuje 515 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 5655 zł/m², czyli o 7 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Do Gliwic jest stąd 10 kilometrów, a do Katowic 37, czyli prawie tak daleko jak z Gliwic.
Liczby pochodzą z 450 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Miasto liczy 36 tysięcy mieszkańców, a mimo to dzieli się cenowo na dwa osobne światy: nowe osiedle przy 26 Stycznia z medianą 7935 zł/m² i Szczygłowice z 4628 zł/m². Różnica wynosi 72 procent i przebiega w granicach jednego niedużego miasta.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Gliwicach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 13 lipca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Knurowie filtr usunął 9 aktów z medianą 1477 zł/m² i medianą ceny całkowitej 65 000 zł, czyli 2 procent transakcji.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice i osiedla pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Knurów nie ma podziału na dzielnice, więc zamiast nich pokazujemy osiedla.
Po tych filtrach zostaje 450 aktów, mediana 5655 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4648 a 6848 zł/m². Typowe knurowskie mieszkanie z rejestru ma 47 m² i kosztowało 265 000 zł.
Rynek pierwotny vs wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5362 | 383 | 240 000 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 7572 | 67 | 444 816 zł | 61 m² |
Rynek pierwotny to 15 procent knurowskich aktów i jest droższy od wtórnego o 41 procent, czyli o 2210 zł na metrze.
Nowe mieszkania są przy tym wyraźnie większe: 61 m² wobec 47 m², co przy cenie całkowitej daje 444 816 zł wobec 240 000 zł. Nowe mieszkanie w Knurowie kosztuje niemal dwa razy tyle co przeciętne mieszkanie z rynku wtórnego.
Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 5362 zł/m², a nie 5655 zł/m².
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.
Osiedla
| Osiedle | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Osiedle Cztery Pory Roku | 7935 | 55 | 40 | 47 m² |
| Osiedle 1000-lecia | 5816 | 79 | 0 | 43 m² |
| Osiedle Wojska Polskiego II | 5804 | 28 | 0 | 62 m² |
| Redyna | 5787 | 61 | 14 | 59 m² |
| Osiedle Foch | 5762 | 20 | 0 | 56 m² |
| Osiedle Pocztowa | 5556 | 49 | 13 | 48 m² |
| Osiedle Wojska Polskiego I | 5552 | 32 | 0 | 52 m² |
| Osiedle Domków Fińskich | 5426 | 14 | 0 | 51 m² |
| Osiedle Szczygłowice | 4628 | 96 | 0 | 43 m² |
Dziewięć osiedli zbiera 434 z 450 aktów. Osiedle Domków Fińskich i Osiedle Foch stoją na 14 i 20 aktach, więc czytamy je jako sygnał.
Ta tabela pokazuje bardzo czytelny układ. Na górze jest jedno osiedle deweloperskie, Cztery Pory Roku, z 7935 zł/m² i 40 nowymi lokalami na 55 aktów. Na dole są Szczygłowice z 96 aktami i 4628 zł/m², największe osiedle w mieście i najtańsze, bez ani jednej transakcji z rynku pierwotnego.
Cała reszta, siedem osiedli, mieści się między 5426 a 5816 zł/m², czyli w przedziale 390 zł. To jest knurowska cena mieszkania w bloku i jest ona wyjątkowo powtarzalna.
Między najdroższym a najtańszym osiedlem jest 3307 zł na metrze, czyli 72 procent, i na mieszkaniu 47-metrowym daje to różnicę 155 429 zł. W mieście, przez które można przejechać w kwadrans, to bardzo dużo.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| 26 Stycznia | 7935 | 53 | 40 | 47 m² |
| Wolności | 7194 | 21 | 11 | 63 m² |
| Lotników | 6159 | 13 | 0 | 62 m² |
| Mieszka I | 6017 | 14 | 0 | 48 m² |
| Kazimierza Wielkiego | 5816 | 39 | 0 | 41 m² |
| Kosmonautów | 5532 | 12 | 0 | 48 m² |
| Władysława Jagiełły | 5456 | 17 | 0 | 37 m² |
| Aleja Piastów | 5206 | 35 | 0 | 33 m² |
| Księdza Alojzego Koziełka | 4994 | 12 | 4 | 58 m² |
| Hugo Kołłątaja | 4324 | 14 | 0 | 49 m² |
| Jana Kilińskiego | 4049 | 25 | 0 | 43 m² |
Tabela ulic potwierdza to samo. 26 Stycznia z 53 aktami, z których 40 pochodzi z rynku pierwotnego, jest najdroższym adresem miasta, a Wolności z 21 aktami i jedenastoma nowymi lokalami drugim.
Poniżej rozciąga się rynek wtórny, od 6159 zł przy Lotników do 4049 zł przy Jana Kilińskiego, gdzie 25 aktów daje najniższą cenę w mieście. Ten przedział, 2110 zł, opisuje realny wybór, przed jakim stoi kupujący mieszkanie w istniejącym budynku.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5276 | 66 | 3 |
| 35 do 50 m² | 5556 | 209 | 26 |
| 50 do 65 m² | 5739 | 122 | 15 |
| ponad 65 m² | 6547 | 53 | 23 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Knurowie się nie sprawdza: cena metra rośnie wraz z powierzchnią, od 5276 do 6547 zł/m². Ostatni przedział podnosi rynek pierwotny, który stanowi w nim 43 procent aktów, ale pierwsze trzy i tak układają się rosnąco.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 5544 | 12 | 26 m² |
| 2 | 6575 | 93 | 37 m² |
| 3 | 5366 | 210 | 46 m² |
| 4 | 5710 | 109 | 60 m² |
| 5 | 5765 | 20 | 61 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 46 m². Wiersz jednoizbowy stoi na dwunastu aktach i traktujemy go jako sygnał.
Najtańszy za metr jest wiersz trzyizbowy, na który przypada 210 z 450 aktów, czyli 47 procent rynku. Podobnie jak w Piekarach Śląskich, najbardziej typowe knurowskie mieszkanie jest zarazem najtańsze za metr.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4848 | 339 |
| 2022 | 4650 | 204 |
| 2023 | 4679 | 171 |
| 2024 | 5970 | 282 |
| 2025 | 5691 | 225 |
| 2026 (do lipca) | 5487 | 98 |
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Knurowa, daje 5487 zł/m² na 195 aktach wobec 5734 zł/m² na 241 aktach, czyli spadek o 4,3 procent.
Ten sam rachunek na samym rynku wtórnym daje 5391 zł/m² na 179 aktach wobec 5300 zł/m² na 194 aktach, czyli wzrost o 1,7 procent.
| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Cały rynek | 5487 zł/m² (195 aktów) | 5734 zł/m² (241 aktów) | minus 4,3 procent |
| Sam rynek wtórny | 5391 zł/m² (179 aktów) | 5300 zł/m² (194 akty) | plus 1,7 procent |
Rozjazd tłumaczy się tak samo jak w kilku innych miastach konurbacji: w poprzednim okresie rozliczono więcej lokali z rynku pierwotnego przy 26 Stycznia, a w ostatnim mniej. Mieszkania z rynku wtórnego, czyli 85 procent transakcji, podrożały o 1,7 procent.
Szereg roczny rynku wtórnego rośnie przy tym równo od 2021 roku, z 4001 do 5456 zł/m², bez żadnego zatrzymania.
Cenniki deweloperów
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Knurowie 53 mieszkania, praktycznie w całości w jednej inwestycji. Mediana ceny ofertowej wynosi 8588 zł/m², a widełki są bardzo wąskie, od 8306 do 8716 zł/m².
| Inwestycja | Deweloper | Lokale | Mediana zł/m² |
|---|---|---|---|
| Dywizjonu 303 | Developer Estates | 52 | 8588 |
| Stokrotki | Arcus Development | 1 | 6688 |
Zestawienie z aktami: deweloper żąda dziś 8588 zł za metr, a knurowski rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 7572 zł/m², czyli o 13 procent mniej. Warto to zestawić jeszcze inaczej: cena ofertowa nowego mieszkania jest o 60 procent wyższa od mediany rynku wtórnego.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 46 | 650 000 zł | 435 000 zł | 1 013 500 zł | 788 m² |
| Działki | 16 | 248 551 zł | 86 755 zł | 918 100 zł | 1096 m² |
Rynek domów jest w Knurowie cienki: 46 aktów w dwa lata, przy 450 na mieszkania. Dwadzieścia z nich dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Działek jest tylko 16, a ich typowa powierzchnia, 1096 m², jest największa w całej konurbacji. Przy takiej liczbie aktów mediana 248 551 zł nie opisuje jednak żadnego rynku i tak ją traktujemy. Ostatni akt na dom pochodzi z 30 lipca 2026, a na działkę z 24 kwietnia 2026.
Co z tego ma kupujący
W Knurowie wybór sprowadza się do trzech poziomów cenowych, i to jest cała mapa tego rynku: nowe osiedle po 7935 zł/m², siedem osiedli z lat siedemdziesiątych i osiemdziesiątych po 5426 do 5816 zł/m², i Szczygłowice po 4628 zł/m².
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, o które osiedle chodzi, bo różnica sięga 155 429 zł na mieszkaniu 47-metrowym. Nie wierz w spadek o 4 procent, bo rynek wtórny podrożał w tym czasie o 1,7. I porównuj ceny całkowite, bo najliczniejszy typ mieszkania, trzyizbowy, jest tu zarazem najtańszy za metr.
Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Gliwice leżą 10 kilometrów stąd i są o 1355 zł na metrze droższe, a Mikołów 23 kilometry i jest droższy o 1618 zł/m². Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
