Mikołów zajmuje 233 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 7273 zł/m², czyli o 20 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. To trzecie co do ceny miasto konurbacji katowickiej, po Katowicach i Tychach, i jedyne w tej trójce, które nie jest miastem na prawach powiatu. Do Katowic jest stąd 21 kilometrów, a do Tychów 12.
Liczby pochodzą z 297 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To najmniejszy zbiór w całym zestawieniu dziewiętnastu miast, więc każdą tabelę czytamy tu ostrożniej niż gdzie indziej. Jedna rzecz jest jednak wyraźna: mikołowski rynek wtórny podrożał przez rok o 12,4 procent, najszybciej w całej konurbacji.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Mikołowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 11 lipca 2024 do 1 czerwca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Mikołowie filtr usunął 10 aktów z medianą 1760 zł/m² i medianą ceny całkowitej 82 473 zł.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, a osobno pokazujemy też transakcje, przy których rejestr nie zapisał rodzaju rynku. W Mikołowie jest ich wyjątkowo dużo.
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 297 aktów, mediana 7273 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 5746 a 8554 zł/m². Typowe mikołowskie mieszkanie z rejestru ma 54 m² i kosztowało 399 000 zł.
Rynek pierwotny vs wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7644 | 108 | 477 032 zł | 58 m² |
| Nieokreślony w źródle | 7070 | 85 | 359 000 zł | 49 m² |
| Wtórny | 6304 | 104 | 337 500 zł | 53 m² |
Ta tabela wymaga uczciwego zastrzeżenia. Przy 85 z 297 aktów, czyli przy 29 procentach transakcji, rejestr nie zapisał rodzaju rynku. To najwyższy taki odsetek w całym zestawieniu dziewiętnastu miast i oznacza, że podziału na rynek pierwotny i wtórny nie da się w Mikołowie policzyć tak pewnie jak u sąsiadów.
Z tego, co rejestr zapisał, wynika różnica 21 procent, czyli 1340 zł na metrze, i jest to jedna z niższych w konurbacji.
Jeśli szukasz mieszkania w istniejącym budynku, twoją liczbą jest 6304 zł/m², a nie 7273 zł/m². Warto jednak pamiętać, że stoi ona na 104 aktach.
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.
Dzielnice
| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Kamionka | 9804 | 29 | 18 | 10 560 | 49 m² |
| Borowa Wieś | 7569 | 19 | 15 | 7485 | 63 m² |
| Śmiłowice | 7564 | 24 | 21 | 7745 | 71 m² |
| Reta | 7288 | 19 | 1 | 7822 | 57 m² |
| Mokre | 6990 | 11 | 5 | 7481 | 69 m² |
| Centrum | 6780 | 191 | 48 | 6338 | 50 m² |
Sześć dzielnic zbiera 293 z 297 aktów. Pięć z nich stoi na 11 do 29 aktach, więc czytamy je jako sygnał, a nie jako zmierzoną cenę dzielnicy.
Jedynym wierszem z solidną podstawą jest Centrum z 191 aktami, czyli 64 procentami całego rynku, i medianą 6780 zł/m², a bez rynku pierwotnego 6338 zł/m². To jest realna cena mikołowskiego mieszkania.
Wyróżnia się Kamionka z 9804 zł/m², która po odjęciu rynku pierwotnego jeszcze drożeje, do 10 560 zł/m². Podobnie jak w Tychach, tutejsze mieszkania z rynku wtórnego są droższe niż lokale, które deweloperzy w tej dzielnicy sprzedali. Dwadzieścia dziewięć aktów to jednak cienka podstawa.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Podleska | 9965 | 23 | 14 | 47 m² |
| Jana Bluszcza | 9619 | 16 | 9 | 54 m² |
| Profesora Maksymiliana Hubera | 8442 | 16 | 9 | 43 m² |
| Sielanka | 7488 | 15 | 14 | 71 m² |
| Pszczyńska | 7288 | 16 | 6 | 56 m² |
| Nowy Świat | 6836 | 12 | 7 | 75 m² |
| Osiedle Grunwaldzkie | 5627 | 18 | 1 | 42 m² |
Wszystkie siedem wierszy stoi na 12 do 23 aktach, więc cała ta tabela jest w Mikołowie sygnałem, a nie pomiarem. Wynika z niej jedno: najtańszym adresem w mieście jest Osiedle Grunwaldzkie z 5627 zł/m², czyli jedyna pozycja bez rynku pierwotnego, a najdroższe adresy to inwestycje deweloperskie z medianami powyżej ośmiu tysięcy.
Rozpiętość, 4338 zł/m² między Podleską a Osiedlem Grunwaldzkim, jest w tym zestawieniu średnia.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5565 | 17 | 3 |
| 35 do 50 m² | 7378 | 103 | 27 |
| 50 do 65 m² | 7272 | 96 | 36 |
| ponad 65 m² | 7302 | 81 | 42 |
Trzy przedziały powyżej 35 m² mieszczą się w 106 zł, czyli w półtora procenta, więc metraż praktycznie nie wpływa tu na cenę metra. Odstaje tylko przedział najmniejszy, o 1707 zł w dół, ale stoi on na siedemnastu aktach.
Rejestr zapisuje liczbę izb tylko przy 110 z 297 mikołowskich aktów, więc tabeli izb w tym wpisie nie podajemy. To luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5600 | 217 |
| 2022 | 6012 | 205 |
| 2023 | 5761 | 149 |
| 2024 | 6540 | 143 |
| 2025 | 7463 | 161 |
| 2026 (do czerwca) | 7569 | 79 |
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Mikołowa, daje 7536 zł/m² na 171 aktach wobec 6749 zł/m² na 137 aktach, czyli wzrost o 11,7 procent.
Ten sam rachunek na samym rynku wtórnym daje 6786 zł/m² na 65 aktach wobec 6035 zł/m² na 44 aktach, czyli wzrost o 12,4 procent, najwyższy w całej konurbacji.
| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Cały rynek | 7536 zł/m² (171 aktów) | 6749 zł/m² (137 aktów) | plus 11,7 procent |
| Sam rynek wtórny | 6786 zł/m² (65 aktów) | 6035 zł/m² (44 akty) | plus 12,4 procent |
Mikołów jest więc jednym z niewielu miast, w których obie miary wskazują to samo: ceny naprawdę rosną, a nie tylko wygląda na to przez zmianę proporcji rynków. Zastrzeżenie jest jedno: rachunek dla rynku wtórnego opiera się na 65 i 44 aktach, więc jest to najcieńsza podstawa w całej serii i traktujemy go jako mocny sygnał, a nie precyzyjny pomiar.
Cenniki deweloperów
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Mikołowie 18 mieszkań w trzech inwestycjach. Mediana ceny ofertowej wynosi 8429 zł/m², a widełki są wąskie, od 8296 do 8617 zł/m².
| Inwestycja | Deweloper | Lokale | Mediana zł/m² |
|---|---|---|---|
| Rybickiego 4 | Monolit Development | 8 | 8523 |
| Nowy Świat 80 | Monolit Development | 8 | 8028 |
| Jaśminów 20 | Ucinone | 2 | 8900 |
Osiemnaście lokali to resztka oferty, a nie rynek. Zestawienie z aktami: cennik żąda 8429 zł za metr, a mikołowski rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 7644 zł/m², czyli o 10 procent mniej.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 170 | 724 500 zł | 432 250 zł | 906 270 zł | 551 m² |
| Działki | 27 | 199 000 zł | 22 050 zł | 480 373 zł | 444 m² |
Rynek domów jest w Mikołowie większy niż rynek mieszkań pod względem znaczenia: 170 aktów na domy przy 297 na mieszkania, czyli jeden dom na 1,7 mieszkania. To najwyższy taki stosunek w całej konurbacji i mówi więcej o charakterze miasta niż niejedna tabela cen.
46 ze 170 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. Działek jest tylko 27, a ich rozstęp od 22 050 do 480 373 zł oznacza, że mediana 199 000 zł nie opisuje ceny działki pod dom. Ostatnie akty pochodzą z czerwca i maja 2026.
Co z tego ma kupujący
W Mikołowie rejestr jest cieńszy niż w sąsiednich miastach, więc każdą liczbę z tego wpisu warto traktować z większym marginesem. Jedno jest jednak pewne: to trzecie co do ceny miasto konurbacji i ceny w nim rosną najszybciej.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Twoją liczbą jest 6304 zł/m², a nie 7273 zł/m², jeśli szukasz mieszkania w istniejącym budynku, choć stoi ona na 104 aktach. Nie płać za metraż powyżej 35 m², bo trzy górne przedziały dzieli tu 106 zł. I nie licz na tanie Centrum, bo mimo że jest najtańszą dzielnicą w tabeli, jego mediana 6780 zł/m² jest wyższa niż mediana całego Będzina, Zabrza czy Rudy Śląskiej.
Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Tychy leżą 12 kilometrów stąd i są o 671 zł na metrze droższe, a Katowice 21 kilometrów i są o 2627 zł/m² droższe. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
