Tychy zajmują 161 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 7944 zł/m², czyli o 31 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. To drugie co do ceny miasto konurbacji katowickiej, po Katowicach, od których dzieli je 22 kilometry.
Liczby pochodzą z 2006 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Tychy są w całym tym zestawieniu wyjątkiem, i to podwójnym. To jedyne z dziewiętnastu miast, w którym wszystkie trzy najdroższe dzielnice po odjęciu rynku pierwotnego drożeją, a najdroższa tyska ulica nie ma ani jednej transakcji z rynku pierwotnego.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Tychy, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 19 czerwca 2026. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni 15 do 250 m².
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Tychach filtr usunął 17 aktów z medianą 1886 zł/m². To najniższy odsetek w całej konurbacji, 0,8 procent, wobec 13,1 procent w Zabrzu. Tyski zasób komunalny praktycznie nie trafia w tych latach do rejestru jako wykup przez lokatora.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 2006 aktów, mediana 7944 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 6784 a 9295 zł/m². Typowe tyskie mieszkanie z rejestru ma 50 m² i kosztowało 393 436 zł.
Rynek pierwotny vs wtórny
| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 7381 | 1323 | 360 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 8877 | 683 | 441 288 zł | 52 m² |
Rynek pierwotny to 34 procent tyskich aktów i jest droższy od wtórnego o 20 procent. To jeden z najniższych narzutów w konurbacji, obok Gliwic. W Mysłowicach ta sama różnica wynosi 63 procent, w Chorzowie 50.
Powód jest prosty i wart zapamiętania: tyski rynek wtórny jest po prostu drogi. Mediana 7381 zł/m² jest wyższa niż mediana rynku pierwotnego w Bytomiu, Piekarach, Czeladzi, Będzinie i Rudzie Śląskiej. Rynek pierwotny nie ma tu więc dużo miejsca na premię.
Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest 7381 zł/m², a nie 7944 zł/m².
Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.
Dzielnice
| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|---|
| Czułów | 9697 | 125 | 111 | 11 012 | 56 m² |
| Wilkowyje | 9366 | 31 | 18 | 10 242 | 77 m² |
| Żwaków | 9038 | 562 | 369 | 9638 | 50 m² |
| Mąkołowiec | 8742 | 15 | 7 | 8642 | 65 m² |
| Paprocany | 8393 | 154 | 35 | 7882 | 55 m² |
| Cielmice | 7822 | 23 | 15 | 7890 | 101 m² |
| Suble | 7620 | 122 | 0 | 7620 | 52 m² |
| Śródmieście | 7205 | 540 | 72 | 7080 | 47 m² |
| Glinka | 7186 | 112 | 4 | 7212 | 49 m² |
| Zwierzyniec | 6982 | 22 | 22 | brak | 89 m² |
| Stare Tychy | 6880 | 286 | 23 | 6893 | 48 m² |
Jedenaście dzielnic zbiera 1992 z 2006 aktów. Wiersze Mąkołowca, Zwierzyńca, Cielmic i Wilkowyj stoją na kilkunastu do trzydziestu aktach, więc czytamy je jako sygnał. Zwierzyniec nie ma kolumny „bez rynku pierwotnego”, bo wszystkie 22 tamtejsze akty pochodzą z rynku pierwotnego.
Kolumna „bez rynku pierwotnego” zachowuje się tu inaczej niż we wszystkich pozostałych miastach serii. W Czułowie mediana rośnie z 9697 do 11 012 zł/m², w Wilkowyjach z 9366 do 10 242, a w Żwakowie z 9038 do 9638. W Zabrzu, Gliwicach czy Sosnowcu odjęcie rynku pierwotnego ścina najdroższe dzielnice o setki albo tysiące złotych. Tutaj podnosi wszystkie trzy, i tylko tutaj w całym zestawieniu.
Oznacza to, że w tyskich dzielnicach premium to rynek wtórny jest droższy niż lokale, które deweloperzy w tych dzielnicach sprzedali. Widać to zwłaszcza w Żwakowie, największej dzielnicy transakcyjnej miasta z 562 aktami, z których 369 pochodzi z rynku pierwotnego.
Na drugim biegunie jest Suble ze 122 aktami i medianą 7620 zł/m², bez ani jednej transakcji z rynku pierwotnego, oraz Stare Tychy z 286 aktami i 6880 zł/m², najtańsze w mieście. Rozpiętość między Czułowem a Starymi Tychami wynosi 2817 zł, czyli 41 procent, i pozostaje realna także po korekcie o rynek pierwotny.
Ulice
| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Żorska | 10 418 | 68 | 0 | 49 m² |
| Skalna | 10 114 | 19 | 0 | 40 m² |
| Brzoskwiniowa | 9931 | 83 | 73 | 43 m² |
| Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego | 9611 | 106 | 62 | 47 m² |
| Przemysłowa | 8994 | 22 | 0 | 50 m² |
| Aleja Bielska | 8968 | 452 | 350 | 48 m² |
| Lawendowa | 7803 | 22 | 22 | 93 m² |
| Honoraty | 7590 | 31 | 0 | 46 m² |
| Romana Dmowskiego | 7191 | 22 | 0 | 53 m² |
| Aleja Niepodległości | 7084 | 44 | 3 | 41 m² |
| Dębowa | 6956 | 22 | 2 | 45 m² |
| Henryka Dąbrowskiego | 6955 | 23 | 0 | 38 m² |
| Stefana Batorego | 6940 | 30 | 2 | 47 m² |
| Stefana Czarnieckiego | 6918 | 19 | 0 | 37 m² |
| Elfów | 6915 | 31 | 0 | 44 m² |
| Edukacji | 6913 | 26 | 0 | 46 m² |
| Żwakowska | 6684 | 30 | 0 | 44 m² |
| Brzozowa | 6354 | 20 | 1 | 47 m² |
| Budowlanych | 6142 | 24 | 0 | 49 m² |
| Cyganerii | 6124 | 23 | 1 | 53 m² |
| Arkadowa | 6117 | 29 | 2 | 49 m² |
Pierwszy wiersz jest wyjątkiem w skali całej serii. Żorska z medianą 10 418 zł/m² na 68 aktach jest najdroższą ulicą Tychów i nie ma tam ani jednej transakcji z rynku pierwotnego. W szesnastu z osiemnastu pozostałych miast czoło tej tabeli zajmuje inwestycja deweloperska. Wyjątki, Będzin i Świętochłowice, opierają się na 22 i 12 aktach, czyli na znacznie cieńszej podstawie niż tyskie 68.
Drugie miejsce, Skalna, też nie ma transakcji z rynku pierwotnego, choć stoi tylko na dziewiętnastu aktach, więc jest sygnałem, a nie zmierzoną ceną ulicy.
Osobno warto spojrzeć na Aleję Bielską, gdzie rejestr notuje 452 akty, czyli 23 procent wszystkich transakcji w mieście, z czego 350 z rynku pierwotnego. To największa koncentracja pod jednym adresem ulicznym w całej konurbacji poza Katowicami. Mediana wynosi tam 8968 zł/m², czyli powyżej mediany miasta, więc ta jedna ulica realnie podnosi statystykę Tychów.
Metraż i izby
| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8648 | 236 | 70 |
| 35 do 50 m² | 8197 | 771 | 238 |
| 50 do 65 m² | 7718 | 657 | 201 |
| ponad 65 m² | 7895 | 342 | 174 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” w Tychach się sprawdza: między kawalerką a mieszkaniem 50 do 65 m² jest 930 zł, czyli 12 procent. Ostatni przedział lekko odbija, bo mieści najwięcej lokali z rynku pierwotnego.
| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8958 | 28 | 29 m² |
| 2 | 7840 | 288 | 36 m² |
| 3 | 7237 | 589 | 49 m² |
| 4 | 7237 | 317 | 62 m² |
| 5 | 6914 | 51 | 79 m² |
Rejestr zapisuje liczbę izb, a nie liczbę pokoi, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 49 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersz jednoizbowy stoi na 28 aktach, więc traktujemy go jako sygnał.
Uwagę zwraca to, że wiersze trzy- i czteroizbowy mają identyczną medianę 7237 zł/m² przy metrażach 49 i 62 m². W Tychach dołożenie izby nie zmienia więc ceny metra, tylko cenę całkowitą.
Historia cen
| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5544 | 1177 |
| 2022 | 5984 | 791 |
| 2023 | 6435 | 914 |
| 2024 | 7704 | 1124 |
| 2025 | 7933 | 980 |
| 2026 (do czerwca) | 7692 | 377 |
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi, liczone do własnej daty końcowej Tychów, daje 7732 zł/m² na 871 aktach wobec 8200 zł/m² na 1162 aktach, czyli spadek o 5,7 procent.
Ten sam rachunek na samym rynku wtórnym daje jednak 7434 zł/m² na 689 aktach wobec 7295 zł/m² na 653 aktach, czyli wzrost o 1,9 procent.
| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Cały rynek | 7732 zł/m² (871 aktów) | 8200 zł/m² (1162 akty) | minus 5,7 procent |
| Sam rynek wtórny | 7434 zł/m² (689 aktów) | 7295 zł/m² (653 akty) | plus 1,9 procent |
Rozjazd bierze się z liczby aktów: w poprzednich dwunastu miesiącach rejestr zamknął 1162 transakcje, w ostatnich 871, a różnica to głównie odbiory w nowych inwestycjach, które przypadły na wcześniejszy okres. Mieszkania w Tychach nie potaniały; skończyła się fala odbiorów, która wcześniej podnosiła medianę miasta.
Cenniki deweloperów
Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Tychach 127 mieszkań. Mediana ceny ofertowej wynosi 10 000 zł/m², a połowa oferty mieści się między 9119 a 10 600 zł/m².
Zestawienie z aktami wygląda tak: deweloperzy żądają dziś okrągłych 10 000 zł za metr, a tyski rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 8877 zł/m². Różnica to 1123 zł, czyli 13 procent, przy czym akty kończą się na czerwcu, a cennik jest z sierpnia.
Warto zestawić to z rynkiem wtórnym: cena ofertowa nowego mieszkania jest w Tychach o 35 procent wyższa niż mediana transakcyjna mieszkania z rynku wtórnego.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 191 | 888 000 zł | 700 000 zł | 1 178 500 zł | 476 m² |
| Działki | 62 | 192 188 zł | 30 000 zł | 482 500 zł | 668 m² |
Tyskie domy wyróżniają się wąskim rozstępem: od 700 000 zł w dolnym kwartylu do 1 178 500 zł w górnym. W Chorzowie ten sam rozstęp zaczyna się od 309 010 zł. Tutaj rynek domów jest jednorodny, a tylko 42 ze 191 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli najmniej w konurbacji.
Rynek działek jest cienki, 62 akty, i rozstrzelony od 30 000 do 482 500 zł, więc mediana 192 188 zł nie opisuje ceny działki pod dom. Ostatnie akty pochodzą z czerwca 2026.
Co z tego ma kupujący
W Tychach droga dzielnica jest droga sama z siebie, a nie dzięki nowym blokom, i to odróżnia to miasto od reszty konurbacji.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie zakładaj, że oferta dewelopera znaczy najdroższa: w Czułowie, Wilkowyjach i Żwakowie mieszkania z rynku wtórnego mają wyższą medianę niż tamtejszy rynek pierwotny. Nie wierz w spadek o 6 procent, bo rynek wtórny w tym samym czasie podrożał o 1,9. I sprawdź, czy oferta nie stoi przy Alei Bielskiej, bo ta jedna ulica to prawie co czwarta transakcja w mieście i jej ceny nie opisują całych Tychów.
Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: Mikołów leży 11 kilometrów stąd i jest o 671 zł na metrze tańszy, a Katowice 22 kilometry i są o 1956 zł/m² droższe. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w porównaniu cen w konurbacji katowickiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
