Kluczbork zajmuje 500 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5612 zł/m², o 7 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 33 206 osób, a stąd jest 46 km do Opola i 38 km do Namysłowa.
Liczby pochodzą z 366 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu jest ujemna. Mediana ostatnich dwunastu miesięcy wynosi w Kluczborku 5123 zł/m², wobec 6212 zł w dwunastu poprzednich, czyli o 17,5 procent mniej. To jest najgłębszy spadek w całym województwie opolskim i jedyny obok Namysłowa, a w odróżnieniu od namysłowskiego nie da się go wytłumaczyć wyłącznie jedną inwestycją.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kluczborku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 21 maja 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 13 aktów o medianie 907 zł/m² i typowej cenie 37 500 zł przy 46 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 366 aktów. Mediana to 5612 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4305 do 6846 zł/m², a typowe mieszkanie ma 52 m² i kosztuje 270 000 zł.
Spadek o 17 procent i co się na niego składa
| Kwartał | Akty | W tym pierwsza sprzedaż | Mediana rynku wtórnego, zł/m² |
|---|---|---|---|
| III kwartał 2024 | 44 | 15 | 5634 |
| IV kwartał 2024 | 48 | 22 | 5586 |
| I kwartał 2025 | 59 | 15 | 4933 |
| II kwartał 2025 | 58 | 19 | 4997 |
| III kwartał 2025 | 49 | 10 | 4682 |
| IV kwartał 2025 | 52 | 12 | 4789 |
| I kwartał 2026 | 30 | 1 | 4522 |
| II kwartał 2026 | 26 | 0 | 5405 |
Ta tabela rozkłada spadek na dwie osobne rzeczy i obie są prawdziwe.
Po pierwsze, pierwsza sprzedaż zniknęła. W drugiej połowie 2024 roku pochodziło z niej 37 z 92 aktów, czyli 40 procent obrotu. W pierwszej połowie 2026 roku jeden akt na 56. Ponieważ rynek pierwotny jest tu droższy o 39 procent, samo jego zniknięcie obniża medianę miasta, nawet gdyby ceny stały w miejscu.
Po drugie, rynek wtórny naprawdę potaniał. Ostatnia kolumna liczy wyłącznie mieszkania z istniejącego zasobu i spada z 5634 zł w trzecim kwartale 2024 do 4522 zł w pierwszym kwartale 2026, czyli o 20 procent, po czym odbija do 5405 zł w drugim kwartale 2026.
To odbicie stoi na 26 aktach i jest za wcześnie, żeby nazywać je odwróceniem trendu. Warto natomiast zauważyć, że rejestr kluczborski kończy się 21 maja 2026, więc drugi kwartał jest w nim niepełny.
Te dwa efekty da się rozdzielić liczbowo. Mediana całego rynku spadła o 17,5 procent, a policzony osobno rynek wtórny o 9,5 procent: 4849 zł/m² przy 153 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 5357 zł przy 138 aktach w dwunastu poprzednich. Mniej więcej połowa spadku mediany miasta to zniknięcie droższej pierwszej sprzedaży, a druga połowa to realne potanienie mieszkań z istniejącego zasobu.
Ostrożny wniosek brzmi tak: przez półtora roku ceny mieszkań z istniejącego zasobu w Kluczborku spadały, a ostatnie dostępne dane pokazują powrót do poziomu z 2024 roku. Liczba transakcji spadła w tym czasie z około 50 na kwartał do około 28.
Rynek pierwotny jest droższy o 39 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5076 | 272 | 250 000 zł | 50 m² |
| Pierwotny | 7081 | 94 | 369 500 zł | 53 m² |
Różnica wynosi 2005 zł na metrze, czyli 39 procent. Rynek pierwotny to w całym oknie 26 procent transakcji, ale jak pokazuje tabela wyżej, cały ten udział pochodzi z pierwszego roku okna.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 5076 zł, a nie 5612 zł, a jeszcze bliższą prawdy liczbą jest mediana ostatnich kwartałów, czyli około 4800 zł.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Skłodowskiej-Curie 11B | 7260 | 20 | 19 |
| Rynek 16 | 7228 | 9 | 8 |
| Skłodowskiej-Curie 11A | 7088 | 17 | 15 |
| Mickiewicza 27 | 6842 | 19 | 9 |
Kluczbork jest rynkiem bardzo rozproszonym: tylko cztery adresy zebrały w dwa lata choćby pięć transakcji, a razem dają 65 aktów, czyli 18 procent rynku.
Dwie klatki przy Skłodowskiej-Curie odpowiadają za 37 aktów, w tym 34 pierwsze sprzedaże, czyli jedną trzecią całego rynku pierwotnego miasta. To ta sama inwestycja, która wypełnia dziś ustawowy cennik.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6143 | 49 | 12 |
| 35 do 50 m² | 5634 | 125 | 27 |
| 50 do 65 m² | 5502 | 120 | 34 |
| ponad 65 m² | 5472 | 72 | 21 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu tylko przy kawalerkach. Trzy większe przedziały mieszczą się w 162 zł na metrze i są nie do odróżnienia, a odstaje jedynie przedział do 35 m², o 509 zł powyżej następnego.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7228 | 9 | 31 m² |
| 2 | 6722 | 89 | 38 m² |
| 3 | 5230 | 142 | 50 m² |
| 4 | 5247 | 91 | 63 m² |
| 5 | 5625 | 22 | 81 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Największy skok jest między dwiema a trzema izbami i wynosi 1492 zł na metrze, a powyżej trzech izb cena metra już nie spada.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3563 | 240 |
| 2022 | 3586 | 181 |
| 2023 | 4666 | 173 |
| 2024 | 6023 | 219 |
| 2025 | 5427 | 218 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 21 maja i notuje z niego 56 aktów przy medianie 5237 zł.
Kluczbork jest jedynym miastem w tym koszyku, w którym rok 2024 był droższy od 2025. Skok w 2024 roku o 1357 zł i spadek w 2025 o 596 zł układają się w tę samą historię co tabela kwartalna: rok 2024 to rok sprzedaży przy Skłodowskiej-Curie, a lata 2025 i 2026 to rynek wtórny sam ze sobą.
Od 2021 do 2025 roku mediana i tak urosła o 52 procent, czyli o 1864 zł na metrze, ale cały ten wzrost dokonał się do 2024 roku włącznie.
Cenniki deweloperów stoją 6 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 49 |
| Mediana ceny ofertowej | 7520 zł/m² |
| Kwartyle | 7350 do 7560 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7081 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 94 |
Różnica między cennikiem a aktem wynosi tu 439 zł na metrze, czyli 6 procent, i jest najmniejsza w województwie. To jest dość naturalne, bo 37 z 49 lokali w cenniku stoi pod tym samym adresem, który dominuje w tabeli aktów, czyli obie liczby opisują tę samą inwestycję, tyle że w dwóch momentach: sprzedaną część i tę, która została.
Pozostałe dwanaście lokali pochodzi z drugiej inwestycji przy Placu Matejki, wycenionej na 7458 zł/m².
Dla kupującego jest to jedyny w tym mieście punkt odniesienia dla nowego mieszkania: około 7500 zł za metr wobec około 4800 zł na rynku wtórnym w ostatnich kwartałach.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 103 | 439 000 zł | 230 000 do 617 500 zł | 932 m² |
| Działka | 11 | 52 108 zł | 2137 do 143 466 zł | 558 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 55 ze 103 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 932 m².
Rynek gruntu jest bardzo płytki i nieregularny: jedenaście transakcji w dwa lata, ostatnia 3 grudnia 2025, a dolny kwartyl wynosi 2137 zł, co oznacza, że w tej próbie są udziały w działkach i drobne grunty, a nie działki budowlane. Mediana 52 108 zł nie opisuje ceny działki pod dom w Kluczborku.
Co z tego ma kupujący
Kluczbork jest jedynym rynkiem w województwie, na którym mediana wyraźnie spadła, i jedynym, gdzie różnica między cennikiem dewelopera a aktem jest jednocyfrowa. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie pracuj na medianie dwuletniej, bo pierwszy rok okna zawiera nieistniejący już rynek pierwotny; realną liczbą jest dziś około 4800 do 5100 zł za metr. Sprawdź, czy sprzedający porównuje się do 2024 roku, bo to był tutaj najdroższy rok w historii rejestru. I traktuj odbicie z drugiego kwartału 2026 ostrożnie, bo stoi na 26 aktach w niepełnym kwartale.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Namysłów leży 38 km stąd i ma medianę wyższą o 816 zł na metrze, choć na rynku wtórnym niższą o 419 zł, a Brzeg 70 km i jest droższy o 609 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Brzegu, Namysłowie i Kluczborku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
