Trzy miasta północnej części województwa opolskiego dzieli na pierwszy rzut oka 816 zł na metrze, od 6428 zł w Namysłowie do 5612 zł w Kluczborku. Ta kolejność jest jednak myląca i odwraca się w całości, gdy odejmiemy rynek pierwotny.
Liczby pochodzą z 1390 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Na całym rynku najdroższy jest Namysłów, a na rynku wtórnym najtańszy. Mieszkanie z istniejącego zasobu kosztuje tam 4657 zł za metr, w Kluczborku 5076 zł, a w Brzegu 5831 zł, czyli o 1174 zł więcej niż w mieście, które w rankingu stoi najwyżej.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Brzegu, Namysłowie i Kluczborku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce rozciągają się na niecałe trzy miesiące, od 2 kwietnia 2026 w Brzegu do 24 czerwca 2026 w Namysłowie, więc rejestr brzeski nie zawiera drugiego kwartału 2026 roku.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań, aktualizowanej na bieżąco, i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech opisanych miastach filtr usunął łącznie 32 akty.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
Trzy miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Opola | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Namysłów | 26 206 | 346 | 6428 | 7025 | 4657 | 355 | 55 km | 2026-06-24 |
| Brzeg | 32 724 | 393 | 6221 | 7479 | 5831 | 669 | 43 km | 2026-04-02 |
| Kluczbork | 33 206 | 500 | 5612 | 7081 | 5076 | 366 | 46 km | 2026-05-21 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Dla porównania: Wrocław ma 12 388 zł/m², a Opole 9155 zł.
Wszystkie trzy miasta leżą w orbicie Wrocławia i Opola, a Brzeg leży w połowie drogi między dwiema stolicami województw: 44 km do Wrocławia i 43 km do Opola, czyli praktycznie tyle samo. Namysłów ma do Wrocławia 71 km, a Kluczbork jest z całej trójki najdalej od obu.
Ranking odwraca się po odjęciu rynku pierwotnego
| Miasto | Cały rynek, zł/m² | Miejsce | Rynek wtórny, zł/m² | Miejsce | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|---|
| Namysłów | 6428 | 1 | 4657 | 3 | 40 procent |
| Brzeg | 6221 | 2 | 5831 | 1 | 23 procent |
| Kluczbork | 5612 | 3 | 5076 | 2 | 26 procent |
To jest najważniejsza tabela tego zestawienia. Namysłów spada z pierwszego miejsca na trzecie, a Brzeg awansuje z drugiego na pierwsze.
Przyczyną jest udział pierwszej sprzedaży. W Namysłowie 40 procent wszystkich aktów pochodzi z czterech bloków, przy 1 Maja i Bohaterów Warszawy, sprzedanych po około 7000 zł za metr. W mieście liczącym 26 tysięcy mieszkańców taki udział przestawia medianę o 1771 zł.
W Brzegu rynek pierwotny to 23 procent obrotu i jest rozłożony na cztery lokalizacje, a przy 669 aktach nie jest w stanie zdominować mediany w podobnym stopniu.
Praktyczny wniosek jest jeden i dotyczy każdego z tych miast. Kupujący mieszkanie z istniejącego zasobu płaci w Brzegu o 1174 zł na metrze więcej niż w Namysłowie, czyli 58 700 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, choć ranking sugeruje odwrotnie.
Kierunek zmian: to samo pytanie zadane dwa razy
| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Rynek wtórny, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| Brzeg | 6359 zł/m² | +6,1 procent | 6093 zł/m² | +7,8 procent |
| Namysłów | 5694 zł/m² | −15,1 procent | 4719 zł/m² | +1,9 procent |
| Kluczbork | 5123 zł/m² | −17,5 procent | 4849 zł/m² | −9,5 procent |
Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a druga para kolumn liczy wyłącznie mieszkania z istniejącego zasobu.
Ta tabela rozstrzyga rzecz, której nie da się rozstrzygnąć jedną liczbą na miasto.
- Brzeg rośnie naprawdę, i to szybciej po odjęciu rynku pierwotnego niż przed odjęciem.
- Namysłów nie tanieje. Spadek o 15 procent to wyjście czterech wyprzedanych bloków z okna porównania, a cena mieszkania z istniejącego zasobu wzrosła w tym czasie o 1,9 procent.
- Kluczbork tanieje naprawdę, choć o połowę mniej, niż sugeruje mediana miasta: rynek wtórny stracił 9,5 procent, a druga połowa spadku to zniknięcie droższej pierwszej sprzedaży.
Ze wszystkich dziesięciu miast, które policzyliśmy w województwie opolskim, tylko w Kluczborku rynek wtórny stracił więcej niż kilka procent. Drugi w kolejności Kędzierzyn-Koźle stracił 2,3 procent, a w pozostałych ośmiu mediana rynku wtórnego jest dziś wyższa niż rok wcześniej.
Cenniki deweloperów
| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica |
|---|---|---|---|---|
| Brzeg | 46 | 8550 | 7479 | +14 procent |
| Kluczbork | 49 | 7520 | 7081 | +6 procent |
| Namysłów | 0 | brak | 7025 | brak |
Namysłów, miasto o najwyższym udziale rynku pierwotnego w obrocie, nie ma dziś w ustawowej bazie ani jednego mieszkania. Cztery bloki, które przez dwa lata wypełniały tamtejsze statystyki, zostały wyprzedane.
W Kluczborku różnica między cennikiem a aktem wynosi zaledwie 6 procent i ma prosty powód: 37 z 49 lokali w cenniku stoi pod tym samym adresem, z którego pochodzi jedna trzecia tamtejszych aktów pierwszej sprzedaży, więc obie liczby opisują tę samą inwestycję w dwóch momentach.
Cennik i akt notarialny nie mierzą przy tym tego samego: akty opisują to, co sprzedano do wiosny 2026, a cenniki to, co stoi niesprzedane dzisiaj.
Mniejsze gminy koszyka
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju |
|---|---|---|---|
| Skarbimierz | 6240 | 108 | 392 |
| Olesno | 5400 | 34 | 534 |
| Praszka | 4854 | 32 | 621 |
| Lewin Brzeski | 4640 | 105 | 649 |
| Grodków | 3297 | 105 | 773 |
| Byczyna | 2962 | 64 | 793 |
| Wołczyn | 2632 | 71 | 818 |
Ta tabela pokazuje coś, czego nie widać w medianach miast powiatowych: w promieniu kilkunastu kilometrów od Brzegu i Kluczborka ceny spadają o połowę.
Skarbimierz, gmina wiejska 3,4 km od Brzegu, stoi w krajowym rankingu o jedno miejsce wyżej niż samo miasto. Grodków, 27 km od Brzegu, ma 3297 zł, czyli o 2924 zł mniej niż Brzeg. Wołczyn, 13 km od Kluczborka, ma 2632 zł, czyli mniej niż połowę ceny w mieście powiatowym.
Rozpiętość wewnątrz jednego powiatu bywa tu większa niż między powiatami. W brzeskim mieści się i Skarbimierz z 6240 zł, i Grodków z 3297 zł.
Domy i działki
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Udział z dwoma budynkami | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Brzeg | 26 | 644 500 zł | 23 procent | 482 m² |
| Namysłów | 103 | 465 000 zł | 46 procent | 798 m² |
| Kluczbork | 103 | 439 000 zł | 53 procent | 932 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Brzeg wyłamuje się z regionalnego wzorca. Tylko 23 procent tamtejszych aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 482 m², czyli sprzedaje się tam zabudowa szeregowa i bliźniacza. W Namysłowie i Kluczborku prawie połowa aktów to siedliska na działkach dwa razy większych, i to tłumaczy, dlaczego dom w Brzegu jest o 179 500 zł droższy niż w Namysłowie przy podobnych cenach mieszkań.
Próba brzeska jest przy tym mała: 26 aktów w dwa lata wobec 103 w każdym z dwóch pozostałych miast, a ostatni pochodzi ze stycznia 2026.
Co kupuje mediana
Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania w każdym z tych miast trzeba zapłacić:
- Namysłów: 321 400 zł, ale z rynku wtórnego 232 850 zł
- Brzeg: 311 050 zł, a z rynku wtórnego 291 550 zł
- Kluczbork: 280 600 zł, a z rynku wtórnego 253 800 zł
Różnica między pierwszą a drugą liczbą jest w Namysłowie prawie pięć razy większa niż w Brzegu, i to jest w jednym zdaniu cała treść tego porównania.
Analizy poszczególnych miast
Każde z tych miast opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
