Namysłów zajmuje 346 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6428 zł/m², o 7 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 26 206 osób, a stąd jest 71 km do Wrocławia i 55 km do Opola.
Liczby pochodzą z 355 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Namysłów jest trzecią co do ceny gminą województwa opolskiego, po Opolu i Nysie, a wyżej niż Brzeg, i to jest liczba, która wymaga natychmiastowego wyjaśnienia.
Mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje w Namysłowie 4657 zł za metr, czyli o 1771 zł mniej niż wynosi mediana miasta. Różnicę robią cztery bloki, z których pochodzi 122 z 355 aktów i 85 procent całej pierwszej sprzedaży.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Namysłowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 10 lipca 2024 do 24 czerwca 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 13 aktów o medianie 1544 zł/m² i typowej cenie 86 184 zł przy 58 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 355 aktów. Mediana to 6428 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4344 do 7176 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 270 000 zł.
Cztery bloki i cała reszta miasta
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Okres sprzedaży |
|---|---|---|---|---|
| 1 Maja 12B | 7044 | 38 | 38 | III 2025 do I 2026 |
| 1 Maja 12A | 7208 | 34 | 34 | III 2025 do XII 2025 |
| Bohaterów Warszawy 23B | 7178 | 30 | 30 | IX 2024 do II 2026 |
| Bohaterów Warszawy 23C | 7016 | 20 | 18 | VII 2024 do XII 2025 |
Dwie inwestycje, rozpisane w rejestrze na cztery adresy, dają 122 akty, czyli 34 procent całego rynku miasta, i 120 ze 141 transakcji pierwszej sprzedaży, czyli 85 procent.
Ich mediany są przy tym niemal identyczne: cztery adresy mieszczą się w 192 zł na metrze, od 7016 do 7208 zł. To jest jedna wspólna półka cenowa, a nie cztery różne oferty.
Reszta rynku pierwotnego to pojedyncze akty rozsiane po mieście i gminie: poza tymi czterema adresami żaden inny nie zebrał więcej niż cztery transakcje pierwszej sprzedaży w dwa lata.
Po stronie rynku wtórnego obraz jest równie rozproszony: tylko dwa adresy zebrały choćby pięć transakcji, przy 1 Maja 17A i Reymonta 88C.
Mediana miasta jest o 1771 zł wyższa od ceny mieszkania z zasobu
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 4657 | 214 | 220 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 7025 | 141 | 301 000 zł | 41 m² |
Różnica wynosi 2368 zł na metrze, czyli 51 procent, i jest to druga najwyższa taka różnica w województwie po Głubczycach.
Rynek pierwotny to tu 40 procent wszystkich transakcji, czyli udział wyższy niż w Opolu. W mieście dwudziestosześciotysięcznym oznacza to, że przez dwa lata co trzeci akt notarialny dotyczył mieszkania w jednym z czterech nowych bloków.
Skutek dla kupującego jest bezpośredni. Namysłów wygląda w rankingu na miasto droższe od Brzegu, a mieszkanie z istniejącego zasobu jest tu tańsze niż w Brzegu i w Nysie: 4657 zł wobec 5831 zł w Brzegu i 5919 zł w Nysie.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6810 | 78 | 39 |
| 35 do 50 m² | 6814 | 152 | 70 |
| 50 do 65 m² | 5688 | 84 | 18 |
| ponad 65 m² | 4890 | 41 | 14 |
Ta tabela jest w połowie opisem czterech bloków. Dwa pierwsze przedziały, do 50 m², zbierają 109 ze 141 transakcji pierwszej sprzedaży i stoją o ponad tysiąc złotych powyżej pozostałych.
Spadek od najdroższego przedziału do najtańszego wynosi 1924 zł na metrze, czyli 28 procent, ale nie jest to czysty efekt metrażu: mniejsze mieszkania są tu po prostu w większości nowe, a większe pochodzą z istniejącego zasobu.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 7065 | 166 | 40 m² |
| 3 | 4876 | 116 | 51 m² |
| 4 | 5128 | 60 | 69 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Ta tabela wygląda na odwróconą, bo mieszkania dwuizbowe są o 2189 zł na metrze droższe od trzyizbowych, a to jest ta sama historia: typowe mieszkanie dwuizbowe ma tu 40 m² i pochodzi z czterech nowych bloków, a trzyizbowe 51 m² i pochodzi z istniejącego zasobu. Wierszy z jedną, pięcioma i sześcioma izbami nie podajemy, bo stoją na kilku aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 5846 | 184 |
| 2024 | 5216 | 161 |
| 2025 | 6716 | 227 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 24 czerwca i notuje z niego 56 aktów przy medianie 5496 zł.
Ta tabela nie pokazuje trendu cen, tylko rytm sprzedaży czterech bloków. Rok 2025, w którym podpisano większość aktów przy 1 Maja i Bohaterów Warszawy, ma medianę o 1500 zł wyższą od 2024 roku. Pierwsze półrocze 2026, kiedy tamta sprzedaż już się skończyła, wraca do 5496 zł.
Widać to jeszcze wyraźniej w porównaniu liczonym względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5694 zł/m² przy 159 aktach, a w dwunastu poprzednich 6704 zł przy 201 aktach, czyli spadek o 15,1 procent.
To nie jest spadek cen mieszkań w Namysłowie. To jest wyjście czterech nowych bloków z okna porównania. Policzony osobno rynek wtórny idzie w przeciwną stronę: w ostatnich dwunastu miesiącach jego mediana wyniosła 4719 zł/m² przy 119 aktach, a w dwunastu poprzednich 4632 zł przy 96 aktach, czyli wzrost o 1,9 procent.
Innymi słowy: mediana miasta spadła o 15 procent, a cena mieszkania z istniejącego zasobu wzrosła o 2 procent. To są dwie prawdziwe liczby o tym samym rynku i dla kupującego liczy się druga.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań, w której deweloperzy mają obowiązek publikować ceny lokali będących w sprzedaży, nie ma dziś w Namysłowie ani jednego mieszkania. Cztery bloki opisane wyżej zostały wyprzedane, a nowej inwestycji objętej tym obowiązkiem w mieście nie ma.
Dla kupującego oznacza to, że całą dostępną dziś ofertę stanowi rynek wtórny z medianą 4657 zł/m², a liczba 7025 zł opisuje transakcje, których dziś nie da się powtórzyć.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 103 | 465 000 zł | 258 000 do 618 650 zł | 798 m² |
| Działka | 8 | 167 500 zł | 100 425 do 385 000 zł | 1330 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 47 ze 103 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 798 m².
Rynek domów jest tu wyraźnie żywszy niż rynek mieszkań z rynku wtórnego w przeliczeniu na mieszkańca: 103 transakcje w dwa lata w gminie liczącej 26 tysięcy osób. Rynek gruntu przeciwnie: osiem transakcji w dwa lata, ostatnia 11 czerwca 2026, a mediana 167 500 zł stoi na ośmiu aktach i nie opisuje typowej działki.
Co z tego ma kupujący
Namysłów jest przykładem miasta, w którym mediana z rankingu i cena, jaką zapłaci kupujący, to dwie różne liczby. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Pracuj na liczbie 4657 zł, nie 6428 zł, jeśli oglądasz mieszkanie z istniejącego zasobu. Nie czytaj spadku o 15 procent jako taniejącego rynku, bo to efekt wyprzedania czterech bloków, a nie ruchu cen. I pamiętaj, że w mieście nie ma dziś ani jednego mieszkania od dewelopera w ustawowym cenniku, więc ceny z lat 2024 i 2025 przy 1 Maja i Bohaterów Warszawy nie są dziś dostępną ofertą.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Brzeg leży 33 km stąd i ma medianę niższą o 207 zł na metrze, ale na rynku wtórnym wyższą o 1174 zł, a Kluczbork 38 km i jest tańszy o 816 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Brzegu, Namysłowie i Kluczborku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
