Brzeg zajmuje 393 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6221 zł/m², o 3 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 32 724 osoby, a stąd jest 44 km do Wrocławia i 43 km do Opola.
Liczby pochodzą z 669 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Brzeg leży dokładnie w połowie drogi między dwiema stolicami województw i jest jedynym miastem opolskim, z którego bliżej jest do Wrocławia niż do Opola.
Ta odległość daje najprostszą liczbę tego wpisu. Metr w Brzegu kosztuje dokładnie połowę tego, co metr we Wrocławiu: 6221 zł wobec 12 388 zł. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym to różnica 308 350 zł.
Druga liczba jest mniej oczywista. Skarbimierz, gmina wiejska tuż za granicą miasta, ma medianę 6240 zł i stoi w krajowym rankingu o jedno miejsce wyżej niż Brzeg.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Brzegu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 2 kwietnia 2026. Rejestr brzeski kończy się wcześniej niż rejestry sąsiednich powiatów, więc porównując Brzeg z Namysłowem czy Kluczborkiem trzeba pamiętać, że nie zawiera on drugiego kwartału 2026 roku.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 1494 zł/m² i typowej cenie 68 412 zł przy 54 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 669 aktów. Mediana to 6221 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5054 do 7418 zł/m², a typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 310 000 zł.
Wieś za miedzą jest droższa od miasta
| Gmina | Mediana, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju |
|---|---|---|---|---|
| Skarbimierz | 6240 | 5999 | 108 | 392 |
| Brzeg | 6221 | 5831 | 669 | 393 |
Skarbimierz to gmina wiejska otaczająca Brzeg od zachodu, z siedzibą 3,4 km od centrum miasta, znana głównie ze strefy ekonomicznej na dawnym lotnisku. Jej mediana jest o 19 zł wyższa od miejskiej, a na rynku wtórnym o 168 zł wyższa.
Różnica jest symboliczna i nie o nią chodzi. Chodzi o to, że jej nie ma: w większości powiatów gmina wiejska leży kilkaset złotych na metrze poniżej swojego miasta powiatowego, a tutaj obie stoją równo, przy 108 aktach po stronie Skarbimierza, czyli próbie wystarczającej, żeby to nie był przypadek.
Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu mieszkania w tej okolicy warto mieć obie liczby obok siebie: przeprowadzka za granicę miasta nie jest tu sposobem na tańszy metr.
Rynek pierwotny jest droższy o 28 procent
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 5831 | 517 | 295 000 zł | 50 m² |
| Pierwotny | 7479 | 152 | 380 000 zł | 50 m² |
Różnica wynosi 1648 zł na metrze, czyli 28 procent, przy identycznym typowym metrażu po obu stronach. Rynek pierwotny to tu 23 procent transakcji.
Dla kupującego oznacza to, że przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 5831 zł, a nie 6221 zł.
Adresy: cztery inwestycje i jedna kamienica
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Małujowicka 21G | 8502 | 11 | 10 |
| Małujowicka 21C | 8304 | 6 | 6 |
| Ofiar Katynia 23D | 7665 | 30 | 28 |
| Piwowarska 4A | 7580 | 6 | 6 |
| Ofiar Katynia 23B | 7500 | 11 | 9 |
| Rybacka 43 | 7256 | 8 | 7 |
| Piwowarska 4 | 7245 | 7 | 7 |
| Rybacka 45 | 7044 | 7 | 6 |
| Wolności 14 | 7004 | 10 | 0 |
| Armii Krajowej 8A | 6921 | 15 | 15 |
| Rybacka 41 | 6623 | 6 | 5 |
| Mikołaja Reja 4 | 5246 | 6 | 5 |
| Składowa 2A | 4201 | 5 | 5 |
| 3 Maja 1 | 3702 | 5 | 1 |
Czternaście adresów daje 133 akty, czyli 20 procent rynku miasta, i w większości jest to pierwsza sprzedaż: 110 ze 133.
Cztery lokalizacje wystarczają, żeby opisać połowę brzeskiego rynku pierwotnego: Ofiar Katynia 37 aktów, Rybacka 18, Małujowicka 16, Piwowarska 13, razem 84 ze 152. Rozpiętość między nimi wynosi 1879 zł na metrze, od 6623 zł przy Rybackiej 41 do 8502 zł przy Małujowickiej 21G.
Jeden wiersz odstaje od reszty i wart jest uwagi. Wolności 14 to dziesięć transakcji bez ani jednej pierwszej sprzedaży, przy medianie 7004 zł, czyli powyżej trzech z czterech nowych inwestycji. To jest adres w ścisłym centrum i pokazuje, że w Brzegu dobra lokalizacja w istniejącym zasobie potrafi kosztować tyle, co nowy budynek na obrzeżach.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6609 | 73 | 5 |
| 35 do 50 m² | 6777 | 266 | 73 |
| 50 do 65 m² | 6337 | 200 | 50 |
| ponad 65 m² | 5348 | 130 | 24 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu z jednym wyjątkiem na górze skali. Najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a kawalerki są od niego o 168 zł tańsze. Wyraźnie odstaje dopiero przedział powyżej 65 m², o 1429 zł poniżej najdroższego.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 6912 | 32 | 35 m² |
| 2 | 6974 | 180 | 40 m² |
| 3 | 6220 | 287 | 52 m² |
| 4 | 5764 | 147 | 63 m² |
| 5 | 4800 | 23 | 88 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Najdroższe za metr są mieszkania dwuizbowe, a nie jednoizbowe, a od dwóch izb do pięciu mediana spada o 2174 zł na metrze, czyli o 31 procent.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2023 | 5546 | 334 |
| 2024 | 6068 | 414 |
| 2025 | 6432 | 390 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 2 kwietnia i notuje z niego 106 aktów przy medianie 6161 zł, ale są to trzy miesiące, a nie rok.
Od 2023 do 2025 roku mediana urosła o 16 procent, czyli o 886 zł na metrze, przy bardzo stabilnej liczbie transakcji.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6359 zł/m² przy 410 aktach, a w dwunastu poprzednich 5992 zł przy 360 aktach, czyli wzrost o 6,1 procent. Liczba transakcji wzrosła o 14 procent, więc ceny rosną tu przy rosnącym obrocie, co odróżnia Brzeg od dwóch pozostałych miast tego koszyka.
Cenniki deweloperów stoją 14 procent nad aktami
| Miara | Wartość |
|---|---|
| Lokale w cennikach | 46 |
| Mediana ceny ofertowej | 8550 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7479 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 152 |
Różnica między cennikiem a aktem wynosi 1071 zł na metrze, czyli 14 procent, i jest to najmniejsza taka różnica w województwie. Akty opisują tu jednak okres kończący się na początku kwietnia 2026, a cennik stan z początku września 2026, więc część tej różnicy to po prostu upływ pięciu miesięcy.
Dwie trzecie zapasu, 30 z 46 lokali, stoi przy jednej ulicy, tej samej Małujowickiej, która ma najwyższe mediany w tabeli adresów. Pozostałe kilkanaście lokali rozkłada się na cztery mniejsze inwestycje o cenach od 5972 do 10 000 zł za metr, czyli rozrzut w cenniku jest tu ponad półtorakrotny.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 26 | 644 500 zł | 500 000 do 858 750 zł | 482 m² |
| Działka | 21 | 227 550 zł | 78 720 do 393 600 zł | 839 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Brzeg jest tu wyjątkiem w skali województwa. Tylko 6 z 26 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod domem ma 482 m², czyli sprzedaje się tu głównie zabudowa szeregowa i bliźniacza, a nie siedliska. Dlatego mediana 644 500 zł jest wyższa niż w Kluczborku i Namysłowie, mimo że mieszkania kosztują podobnie.
Obie próby są przy tym małe: 26 domów i 21 działek w dwa lata, a ostatnie akty pochodzą ze stycznia 2026, czyli rejestr nie notuje z tego rynku niczego z ostatnich trzech miesięcy swojego okna.
Co z tego ma kupujący
Brzeg jest najbliższym Wrocławiowi miastem opolskim i jedynym w tym koszyku, w którym ceny rosną przy rosnącej liczbie transakcji. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Nie zakładaj, że wyprowadzka za granicę miasta obniży cenę metra, bo Skarbimierz kosztuje tyle samo co Brzeg. Sprawdź konkretny adres, nie tylko stronę rynku, bo adres w centrum potrafi tu kosztować tyle co nowa inwestycja na obrzeżach. I pamiętaj, że rejestr brzeski kończy się na początku kwietnia 2026, więc jest o kwartał starszy od namysłowskiego i kluczborskiego.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Namysłów leży 33 km stąd i ma medianę wyższą o 207 zł na metrze, choć na rynku wtórnym niższą o 1174 zł, a Kluczbork 70 km i jest tańszy o 609 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w porównaniu cen w Brzegu, Namysłowie i Kluczborku. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
