Zambrów zajmuje 190 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7550 zł/m², czyli o 25 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 20 503 osoby, a do Łomży jest stąd 26 km, do Białegostoku 68 km.
Liczby pochodzą z 222 aktów notarialnych. Rejestr zambrowski jest najświeższy w województwie, bo kończy się 6 lipca 2026, ale też najkrótszy: pierwszy akt, jaki niesie, pochodzi z 8 lipca 2025, więc okno tej analizy obejmuje rok, a nie dwa lata jak w pozostałych miastach.
Ten rok wystarczy jednak na obserwację, której nie da się zrobić nigdzie indziej w tej serii. Jedna inwestycja przy ulicy Raginisa dała 127 z 222 aktów, a kiedy się wyprzedała pod koniec 2025 roku, miesięczna mediana miasta spadła z około 7600 zł na 5400 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Zambrowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 8 lipca 2025 do 6 lipca 2026. To okno roczne, o połowę krótsze niż w pozostałych miastach tej serii, bo starszych aktów rejestr nie zawiera. Każde porównanie z sąsiednim miastem trzeba czytać z tą różnicą w tle.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W Zambrowie filtr nie usunął ani jednego aktu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 222 akty. Mediana to 7550 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6588 do 8090 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 345 250 zł.
Ulice
| Ulica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Kapitana Władysława Raginisa | 7715 | 127 | 117 | 47 m² |
| Generała Stefana Kosseckiego | 8213 | 11 | 3 | 42 m² |
| Kazimierza Pułaskiego | 7439 | 6 | 0 | 49 m² |
| Papieża Jana Pawła II | 7237 | 7 | 0 | 49 m² |
| Białostocka | 6656 | 11 | 0 | 46 m² |
| Grunwaldzka | 6224 | 11 | 0 | 31 m² |
| Aleja Wojska Polskiego | 4452 | 16 | 0 | 45 m² |
Raginisa to 57 procent rynku miasta i 94 procent jego rynku pierwotnego. Pozostałe ulice tabeli nie mają razem nawet jednej transakcji z pierwszej ręki poza trzema przy Kosseckiego.
Rozpiętość jest przy tym ogromna jak na miasto tej wielkości. Między Kosseckiego a Aleją Wojska Polskiego leży 3761 zł na metrze, czyli 188 tysięcy złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, w mieście, które da się przejechać w dziesięć minut.
Rynek pierwotny jest droższy o 1548 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7772 | 124 | 372 200 zł | 47 m² |
| Wtórny | 6224 | 97 | 273 000 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 56 procent transakcji i jest o 1548 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 25 procent. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym daje to 77 400 zł różnicy.
Obie te mediany opisują w praktyce dwa różne miejsca: rynek pierwotny to Raginisa, a rynek wtórny to reszta miasta. Metraż jest w obu przypadkach ten sam, 47 i 48 m², więc różnicy nie tłumaczy wielkość mieszkania.
Wpływ jednej inwestycji na medianę miasta
| Miesiąc | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 2025-10 | 7686 | 50 | 38 |
| 2025-11 | 7662 | 63 | 53 |
| 2025-12 | 7560 | 36 | 26 |
| 2026-01 | 4815 | 9 | 3 |
| 2026-02 | 5404 | 10 | 2 |
| 2026-03 | 7202 | 8 | 1 |
| 2026-04 | 6189 | 9 | 0 |
| 2026-05 | 6103 | 9 | 0 |
| 2026-06 | 4440 | 8 | 0 |
To jest cała historia tego rynku w jednej tabeli. W trzech miesiącach od października do grudnia 2025 podpisano 149 aktów, z czego 117 na rynku pierwotnym, i miesięczna mediana trzymała się przedziału od 7560 do 7686 zł. Od stycznia 2026 rynek pierwotny znika: przez pół roku zamyka łącznie sześć transakcji, a mediana miesięczna spada do przedziału od 4440 do 7202 zł.
Nie jest to spadek cen mieszkań w Zambrowie. Jest to zmiana tego, co się w Zambrowie sprzedaje, i różnica między tymi dwoma zdaniami jest dla kupującego zasadnicza. Ceny w istniejącym zasobie, mierzone medianą rynku wtórnego, wynoszą 6224 zł i przez cały rok trzymają się tego poziomu. To mediana całego miasta poszła w górę, gdy sprzedawała się nowa inwestycja, i wróciła, gdy się skończyła.
Wniosek praktyczny jest taki: mediana 7550 zł opisuje rok, w którym Zambrów miał jedną dużą inwestycję w sprzedaży. Kupujący, który dziś ogląda mieszkanie z drugiej ręki, powinien pracować na liczbie 6224 zł.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7379 | 21 | 9 |
| 35 do 50 m² | 7634 | 110 | 61 |
| 50 do 65 m² | 7486 | 78 | 45 |
| ponad 65 m² | 5758 | 13 | 9 |
Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 255 zł, a czwarty odstaje o 1728 zł w dół, przy czym stoi na 13 aktach, więc trzeba go czytać ostrożnie.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 7790 | 80 | 40 m² |
| 3 | 7397 | 113 | 51 m² |
| 4 | 5774 | 26 | 62 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 219 z 222 aktów. Przejście z dwóch izb na cztery kosztuje tu 2016 zł na metrze.
Historia cen
Rejestr zambrowski nie pozwala na tabelę roczną ani na porównanie rok do roku, bo zaczyna się w lipcu 2025. Dwanaście miesięcy poprzedzających okno tej analizy nie zawiera ani jednego aktu, więc nie da się powiedzieć, o ile ceny w Zambrowie zmieniły się przez rok, i podanie takiej liczby byłoby zmyśleniem.
Jedyne, co da się uczciwie porównać, to dwie połowy tego jednego roku, a te różnią się głównie składem transakcji, nie ceną, co pokazuje tabela miesięczna powyżej.
Cenniki deweloperów
Ustawowa jawność cen obejmuje w Zambrowie 9 lokali z medianą 9100 zł/m². Dane pobrano 28 sierpnia 2026.
Dziewięć lokali to resztka oferty, a nie obraz rynku, i tak trzeba tę liczbę czytać. Warto ją jednak zestawić z tabelą miesięczną: rynek pierwotny w aktach zamknął się w Zambrowie na przełomie 2025 i 2026 roku po medianie 7772 zł, a to, co z niego zostało w sprzedaży, jest wystawione po 9100 zł, czyli o 1328 zł drożej.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 11 | 690 000 zł | 510 000 do 1 290 000 zł | 827 m² |
| Działka | 1 | 2000 zł | brak | 1149 m² |
Tu rejestr zambrowski pokazuje swoją drugą słabość. W całym rejestrze jest jedenaście aktów na dom i jeden na działkę, a ten jeden opiewa na 2000 złotych za 1149 m², co nie jest ceną rynkową.
To luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji: miasto powiatowe z 20 tysiącami mieszkańców handluje domami i gruntami częściej niż raz na rok. Rejestr po prostu tych transakcji nie zawiera, tak samo jak nie zawiera aktów lokalowych sprzed lipca 2025. O cenach domów i działek w Zambrowie nie da się z tego rejestru powiedzieć nic wiarygodnego.
Co z tego ma kupujący
W Zambrowie mediana miasta opisuje jedną inwestycję, a nie miasto, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy oferta jest przy Raginisa, bo to 57 procent tutejszego rynku i to jego cena stoi w medianie. Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 6224 zł, a nie 7550 zł, bo to jest mediana rynku wtórnego. I nie czytaj spadku miesięcznej mediany jako spadku cen, bo w Zambrowie zmienił się skład transakcji, a nie wycena istniejących mieszkań.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Łomża leży 26 km stąd i jest droższa o 92 zł na metrze, Wysokie Mazowieckie 22 km i o 215 zł, a Grajewo jest tańsze o 1650 zł. Wszystkie pięć miast zestawiamy w porównaniu cen w Łomży, Zambrowie, Grajewie i Kolnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
