Pięć miast zachodniego Podlasia dzieli 1865 zł na metrze, od 7765 zł w Wysokiem Mazowieckiem do 5900 zł w Grajewie. To 93 tysiące złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.
Liczby pochodzą z 1655 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Sama rozpiętość nie jest jednak najciekawsza. Ciekawe jest to, że prawie w całości bierze się z rynku wtórnego. Mieszkanie od dewelopera kosztuje w tych pięciu miastach od 7000 do 7822 zł za metr, czyli mieści się w przedziale 822 zł. Mieszkanie z drugiej ręki kosztuje od 4972 do 7434 zł, czyli rozjeżdża się o 2462 zł, trzy razy mocniej.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Łomżę, która jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Zambrowie, Wysokiem Mazowieckiem, Kolnie i Grajewie. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce podajemy w tabeli poniżej i różnią się o pięć miesięcy, od 4 lutego do 6 lipca 2026. Dwa rejestry mają też krótsze okna: zambrowski zaczyna się dopiero w lipcu 2025, a grajewski w październiku 2024.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W pięciu miastach filtr usunął łącznie 6 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Pięć miast, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Wysokie Mazowieckie | 8915 | 176 | 7765 | 7822 | 6426 | 152 | 2026-02-04 |
| Łomża | 58 925 | 185 | 7642 | 7800 | 7434 | 995 | 2026-05-06 |
| Zambrów | 20 503 | 190 | 7550 | 7772 | 6224 | 222 | 2026-07-06 |
| Kolno | 9685 | 274 | 6928 | 7000 | 5968 | 131 | 2026-05-25 |
| Grajewo | 20 551 | 455 | 5900 | 7600 | 4972 | 155 | 2026-07-01 |
Miejsce w kraju liczymy wśród 860 gmin, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m².
Pierwszy wiersz jest tu najbardziej zaskakujący. Najdroższym miastem tego zestawienia jest Wysokie Mazowieckie z 8915 mieszkańcami, czyli siedem razy mniejsze od Łomży. Ludność nie ma w tej tabeli żadnego związku z ceną metra: drugie miasto ma 59 tysięcy mieszkańców, trzecie 20 tysięcy, czwarte 10 tysięcy, a piąte znowu 20 tysięcy.
Nowe mieszkanie kosztuje wszędzie tyle samo
| Miasto | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Udział rynku pierwotnego |
|---|---|---|---|---|
| Wysokie Mazowieckie | 7822 | 6426 | 1396 zł | 69 procent |
| Łomża | 7800 | 7434 | 366 zł | 57 procent |
| Zambrów | 7772 | 6224 | 1548 zł | 56 procent |
| Grajewo | 7600 | 4972 | 2628 zł | 32 procent |
| Kolno | 7000 | 5968 | 1032 zł | 58 procent |
To jest najważniejsza tabela tego porównania. Kolumna z rynkiem pierwotnym mieści się w 822 zł, a kolumna z rynkiem wtórnym rozciąga się na 2462 zł.
Wniosek jest prosty i praktyczny. Deweloper w Kolnie, mieście dziesięciotysięcznym oddalonym o 106 km od Białegostoku, sprzedaje metr po 7000 zł, a deweloper w Łomży po 7800 zł. Jedenaście procent różnicy. Koszt budowy i marża są w tych miastach prawie takie same, a to, co je naprawdę różni, to wartość istniejącego zasobu.
Grajewo pokazuje ten mechanizm najostrzej. Nowe mieszkanie kosztuje tam 7600 zł, czyli tylko o 200 zł mniej niż w Łomży, ale mieszkanie z drugiej ręki 4972 zł, czyli o 2462 zł mniej. Kupujący nowe mieszkanie płaci w Grajewie prawie tyle, co w Łomży. Kupujący stare płaci dwie trzecie tego.
Ranking liczony na rynku wtórnym wygląda inaczej
| Miasto | Miejsce według całego rynku | Miejsce według rynku wtórnego | Rynek wtórny, zł/m² |
|---|---|---|---|
| Łomża | 2 | 1 | 7434 |
| Wysokie Mazowieckie | 1 | 2 | 6426 |
| Zambrów | 3 | 3 | 6224 |
| Kolno | 4 | 4 | 5968 |
| Grajewo | 5 | 5 | 4972 |
Wysokie Mazowieckie, pierwsze w rankingu ogólnym, na rynku wtórnym spada na drugie miejsce i traci do Łomży 1008 zł na metrze. Powód stoi w poprzedniej tabeli: 69 procent tamtejszego obrotu to nowe mieszkania, więc mediana miasta jest w dwóch trzecich medianą dwóch nowych budynków.
To jest ogólniejsza reguła tego zestawienia. Im większy udział rynku pierwotnego w obrocie, tym wyżej miasto stoi w rankingu ogólnym, niezależnie od tego, ile kosztuje w nim mieszkanie, które już stoi.
Jedna inwestycja potrafi tu przestawić całe miasto
W trzech z pięciu miast pojedyncza inwestycja odpowiada za większość obrotu i widać to w miesięcznych medianach.
- Zambrów: ulica Raginisa to 127 z 222 aktów i 94 procent rynku pierwotnego. Gdy ta inwestycja wyprzedała się pod koniec 2025 roku, miesięczna mediana miasta spadła z około 7600 zł na 5400 zł.
- Grajewo: od lutego do kwietnia 2026 podpisano 59 aktów, z czego 35 na rynku pierwotnym, i mediana miesięczna skoczyła do 7290 do 7600 zł. W maju i czerwcu wróciła do 4564 i 4811 zł.
- Kolno: trzy adresy dają 58 procent rynku, a ich mediany różnią się o 120 zł. Rozstęp kwartylowy całego miasta wynosi przez to 895 zł, najmniej w województwie.
W żadnym z tych trzech przypadków nie chodzi o zmianę cen mieszkań. Chodzi o to, że przez kilka miesięcy sprzedawał się inny towar, a mediana miasta liczy jedno i drugie razem.
Co się dzieje z cenami
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Kolno | 7000 | 6260 | +11,8 procent | 104 |
| Łomża | 7840 | 7443 | +5,3 procent | 605 |
| Wysokie Mazowieckie | 7747 | 7456 | +3,9 procent | 91 |
Każde miasto liczone jest względem własnego końca rejestru. Zambrowa i Grajewa nie ma w tej tabeli: rejestr zambrowski nie zawiera ani jednego aktu z okresu odniesienia, a grajewski zawiera ich 37 i wszystkie sprzed wejścia do sprzedaży nowej inwestycji. Podanie dla tych dwóch miast liczby procentowej opisywałoby zmianę próby, a nie cen.
Co kupuje mediana
| Miasto | Typowy metraż | Typowa cena | Odległość do Łomży | Odległość do Białegostoku |
|---|---|---|---|---|
| Łomża | 52 m² | 394 696 zł | 0 km | 81 km |
| Wysokie Mazowieckie | 47 m² | 374 685 zł | 47 km | 63 km |
| Zambrów | 47 m² | 345 250 zł | 26 km | 68 km |
| Kolno | 49 m² | 330 000 zł | 38 km | 106 km |
| Grajewo | 51 m² | 312 968 zł | 71 km | 79 km |
Odległości to najszybsze trasy samochodem. Między najdroższym a najtańszym mieszkaniem tego zestawienia leży 81 728 zł, a metraże są niemal identyczne, od 47 do 52 m².
Dwa mniejsze miasta powiatowe
Dwie gminy tego subregionu mają zbyt małą próbę na własny wpis, ale zbyt dużą, żeby je pominąć.
- Mońki, powiat moniecki: 44 akty, mediana 6645 zł/m², rynek pierwotny 7353 zł przy 21 aktach, rynek wtórny 5271 zł. Rejestr moniecki kończy się 19 stycznia 2026 i jest jednym z czterech zamrożonych w województwie.
- Szczuczyn, powiat grajewski, 15 km od Grajewa: 44 akty, mediana 5100 zł/m², czyli najniższa w tym zestawieniu, rynek pierwotny 5100 zł przy 15 aktach, rynek wtórny 3216 zł.
Obie liczby stoją na 44 aktach każda i podajemy je z tym zastrzeżeniem.
Domy i cenniki deweloperów
| Miasto | Akty na dom | Mediana ceny domu | Lokale w cennikach |
|---|---|---|---|
| Łomża | 66 | 737 500 zł | 35 |
| Zambrów | 11 | 690 000 zł | 9 |
| Wysokie Mazowieckie | 18 | 440 000 zł | brak |
| Grajewo | 30 | 400 000 zł | brak |
| Kolno | 6 | 370 000 zł | brak |
Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Trzy z pięciu rejestrów zawierają mniej niż dwadzieścia aktów na dom w niecałe dwa lata, co jest luką w danych źródłowych, a nie obrazem rynku, więc mediany dla Zambrowa, Wysokiego Mazowieckiego i Kolna podajemy wyłącznie dla porządku.
Ustawowe cenniki deweloperów istnieją tylko dla dwóch miast i w obu są resztką oferty: 35 lokali w Łomży z medianą 9500 zł i 9 lokali w Zambrowie z medianą 9100 zł. W obu przypadkach cennik stoi wyraźnie nad aktami, o 1700 zł w Łomży i 1328 zł w Zambrowie, co jest typowe dla wyprzedawanej inwestycji, w której zostają lokale najdroższe albo najgorzej ustawione.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Łomży, 995 aktów i jedna ulica z jedną piątą rynku
- Ceny mieszkań w Wysokiem Mazowieckiem, najdroższe miasto subregionu przy 8915 mieszkańcach
- Ceny mieszkań w Zambrowie, rejestr roczny i inwestycja, która przestawiła medianę
- Ceny mieszkań w Kolnie, najwęższy rozstęp cen w województwie
- Ceny mieszkań w Grajewie, 3348 zł różnicy między dwoma osiedlami
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
