Kolno zajmuje 274 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 6928 zł/m², czyli o 15 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 9685 osób, a do Łomży jest stąd 38 km, do Białegostoku 106 km. To najdalej położone od Białegostoku miasto zachodniego Podlasia.
Liczby pochodzą z 131 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Ten rynek jest najbardziej jednorodny w całym województwie i widać to w jednej liczbie. Połowa transakcji w Kolnie mieści się w przedziale 895 zł szerokości, podczas gdy w Białymstoku ten sam przedział ma 2588 zł, a w Grajewie 3178 zł. Powód jest prosty: 58 procent obrotu to dwa adresy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kolnie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 25 maja 2026. O tę datę trzeba oprzeć każde porównanie z innym powiatem.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 1 akt o cenie 1667 zł/m², czyli 150 000 zł za 90 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 131 aktów. Mediana to 6928 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6331 do 7226 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 330 000 zł.
Dwa adresy to 58 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Ks. Jana Lucjana Grajewskiego 6 | 7000 | 47 | 47 |
| Marii Dąbrowskiej 12 | 7042 | 23 | 23 |
| Marii Dąbrowskiej 12A | 7120 | 6 | 5 |
Trzy adresy dają 76 ze 131 aktów, czyli 58 procent rynku miasta, i wszystkie trzy to nowe inwestycje: 75 z 76 transakcji pod nimi to pierwsza sprzedaż.
Ich mediany są przy tym niemal identyczne, od 7000 do 7120 zł, czyli rozjeżdżają się o 120 zł. To jest bezpośredni powód, dla którego cały rynek Kolna ma tak wąski rozstęp kwartylowy: ponad połowa transakcji tego miasta odbywa się po jednej cenie.
Dla kupującego oznacza to prostą regułę. Jeśli oglądana oferta jest w jednym z tych trzech budynków, mediana miasta opisuje ją dokładnie. Jeśli jest gdziekolwiek indziej, właściwą liczbą jest mediana rynku wtórnego z sekcji poniżej.
Rynek pierwotny jest droższy o 1032 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7000 | 76 | 349 112 zł | 51 m² |
| Wtórny | 5968 | 55 | 270 000 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 58 procent transakcji i jest o 1032 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 17 procent. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym daje to 51 600 zł różnicy.
Mieszkanie z drugiej ręki kosztuje w Kolnie 5968 zł za metr i to jest liczba, którą powinien mieć w głowie kupujący spoza tych trzech budynków, a nie mediana miasta.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 6462 | 12 | 5 |
| 35 do 50 m² | 6899 | 55 | 26 |
| 50 do 65 m² | 7000 | 54 | 40 |
| ponad 65 m² | 6840 | 10 | 5 |
Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, w Kolnie nie obowiązuje: najtańszy jest przedział poniżej 35 m². Cała tabela mieści się jednak w 538 zł, więc metraż nie decyduje tu o cenie metra prawie w ogóle.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 5858 | 6 | 33 m² |
| 3 | 6350 | 22 | 46 m² |
| 4 | 6182 | 16 | 52 m² |
| 5 | 5824 | 4 | 73 m² |
Tabela izb obejmuje w Kolnie zaledwie 48 ze 131 aktów, bo przy 83 transakcjach rejestr tego pola po prostu nie wypełnia. To luka w danych źródłowych i dlatego z tej tabeli nie wyciągamy żadnego wniosku o rynku.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3734 | 44 |
| 2022 | 4399 | 78 |
| 2023 | 5326 | 53 |
| 2024 | 6490 | 98 |
| 2025 | 6957 | 107 |
| 2026 | 6652 | 13 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 25 maja i stoi na trzynastu aktach. Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 86 procent, czyli najmocniej w zachodnim Podlasiu.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7000 zł/m² przy 104 aktach, a w dwunastu poprzednich 6260 zł przy 42 aktach, czyli wzrost o 11,8 procent. Liczba transakcji wzrosła przy tym dwuipółkrotnie, co jest bezpośrednim skutkiem wejścia do sprzedaży trzech nowych budynków.
Cenniki deweloperów
Dla Kolna nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje w tym samym oknie 76 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Ostatni akt |
|---|---|---|---|
| Dom | 6 | 370 000 zł | 2025-10-23 |
| Działka | 2 | 13 452 zł | 2024-12-20 |
Tu rejestr kolneński ma poważną lukę i trzeba ją nazwać wprost. Sześć aktów na dom i dwa na działkę w niecałe dwa lata to nie jest obraz rynku, a ostatnia transakcja gruntowa, jaką rejestr zawiera, pochodzi z 20 grudnia 2024, czyli sprzed półtora roku.
To jest luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji: w mieście powiatowym z prawie dziesięcioma tysiącami mieszkańców domy i działki zmieniają właściciela częściej. O cenach domów i gruntów w Kolnie nie da się z tego rejestru powiedzieć nic wiarygodnego, i tak trzeba czytać obie liczby w tabeli.
Co z tego ma kupujący
W Kolnie ponad połowa rynku ma jedną cenę, a reszta zupełnie inną, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy budynek jest jednym z trzech nowych, bo tam metr kosztuje około 7000 zł, a poza nimi 5968 zł. Nie szukaj premii za mały metraż, bo w Kolnie jej nie ma i cała tabela metrażu mieści się w 538 zł. I nie opieraj się na tutejszym rejestrze przy domu albo działce, bo zawiera odpowiednio sześć i dwa akty, a ostatni grunt sprzedano w nim w grudniu 2024.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Łomża leży 38 km stąd i jest droższa o 714 zł na metrze, Zambrów 66 km i o 622 zł, a Grajewo jest tańsze o 1028 zł. Wszystkie pięć miast zestawiamy w porównaniu cen w Łomży, Zambrowie, Grajewie i Kolnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
