Grajewo zajmuje 455 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 5900 zł/m², czyli o 2 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 20 551 osób, a do Łomży jest stąd 71 km, do Białegostoku 79 km.
Liczby pochodzą z 155 aktów notarialnych podpisanych od października 2024 roku.
Grajewo ma najbardziej rozjechany rynek w całym województwie. Nowa inwestycja przy ulicy Falewicza kosztuje 7650 zł za metr, a Osiedle Broniewskiego 4302 zł. To 3348 zł różnicy, czyli 78 procent, między dwoma adresami w mieście o siedmiu kilometrach średnicy.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Grajewie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 26 października 2024 do 1 lipca 2026. Okno jest o kwartał krótsze niż w pozostałych miastach, bo starszych aktów rejestr nie zawiera, a koniec jest jednym z najświeższych w województwie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W Grajewie filtr nie usunął ani jednego aktu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 155 aktów. Mediana to 5900 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4422 do 7600 zł/m², a typowe mieszkanie ma 51 m² i kosztuje 312 968 zł.
Ten rozstęp, 3178 zł, jest najszerszy w całym województwie podlaskim. W Kolnie wynosi 895 zł, w Białymstoku 2588 zł. Mediana Grajewa opisuje więc rynek, w którym połowa transakcji rozkłada się na ponad trzy tysiące złotych na metrze, i sama w sobie mówi o konkretnej ofercie bardzo niewiele.
Osiedla i ulice
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Majora Jana Tabortowskiego | 8326 | 11 | 3 | 67 m² |
| Pułkownika Tadeusza Falewicza | 7650 | 43 | 38 | 53 m² |
| Wojska Polskiego | 5900 | 9 | 6 | 80 m² |
| Osiedle Centrum | 5484 | 11 | 1 | 48 m² |
| Osiedle Południe | 4801 | 43 | 1 | 49 m² |
| Osiedle Władysława Broniewskiego | 4302 | 13 | 0 | 48 m² |
To jest cała historia tego miasta. Dwa największe adresy mają po 43 akty i dzieli je 2849 zł na metrze: Falewicza, gdzie 38 z 43 transakcji to pierwsza sprzedaż, i Osiedle Południe, gdzie pierwsza sprzedaż jest jedna.
Na Osiedlu Broniewskiego metr kosztuje 4302 zł, a przy Falewicza 7650 zł. Za mieszkanie pięćdziesięciometrowe płaci się w tym samym mieście 215 100 zł albo 382 500 zł, zależnie od tego, które osiedle się wybierze.
Ulica Falewicza leży formalnie w granicach Osiedla Południe, ale rejestr zapisuje oba adresy osobno i stoją za nimi dwa różne zasoby: nowa inwestycja i bloki, które stały tam wcześniej.
Tabela obejmuje 130 ze 155 aktów. Pozostałe 25 rozkłada się po adresach z mniej niż sześcioma transakcjami.
Rynek pierwotny jest droższy o 2628 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7600 | 49 | 410 000 zł | 53 m² |
| Wtórny | 4972 | 106 | 232 500 zł | 49 m² |
To największa różnica między stronami rynku w całym województwie podlaskim: 2628 zł na metrze, czyli 53 procent. Dla porównania w Łomży wynosi 366 zł, w Suwałkach 1293 zł.
Rynek pierwotny to tu tylko 32 procent transakcji, a mimo to podnosi medianę miasta z 4972 zł do 5900 zł. Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien w Grajewie pracować na liczbie 4972 zł, bo mediana całego miasta jest o 928 zł wyższa od tego, co realnie płaci się za istniejący zasób.
Wpływ jednej inwestycji na medianę miasta
| Miesiąc | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 2025-10 | 5675 | 5 | 0 |
| 2025-11 | 5722 | 5 | 0 |
| 2025-12 | 4339 | 5 | 0 |
| 2026-01 | 5897 | 6 | 0 |
| 2026-02 | 7584 | 19 | 10 |
| 2026-03 | 7600 | 30 | 21 |
| 2026-04 | 7290 | 10 | 4 |
| 2026-05 | 4564 | 11 | 4 |
| 2026-06 | 4811 | 7 | 0 |
Tabela pokazuje ten sam mechanizm, co lista adresów. W trzech miesiącach od lutego do kwietnia 2026 podpisano 59 aktów, z czego 35 na rynku pierwotnym, i miesięczna mediana skoczyła do przedziału od 7290 do 7600 zł. W maju i czerwcu, gdy pierwsza sprzedaż niemal ustała, wróciła do 4564 i 4811 zł.
To nie jest wzrost, a potem spadek cen mieszkań w Grajewie. To jest kolejność, w jakiej sprzedawały się dwa różne towary.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4422 | 15 | 0 |
| 35 do 50 m² | 6098 | 60 | 16 |
| 50 do 65 m² | 6226 | 60 | 21 |
| ponad 65 m² | 6432 | 20 | 12 |
Grajewo odwraca regułę, która obowiązuje niemal wszędzie indziej. Im większe mieszkanie, tym droższy metr, a najtańsze są lokale poniżej 35 m² z medianą 4422 zł.
Wyjaśnienie widać w ostatniej kolumnie: wśród najmniejszych mieszkań nie ma ani jednej transakcji z rynku pierwotnego, a wśród największych to 60 procent. Ta tabela nie mówi więc o metrażu, tylko o tym, że deweloper buduje w Grajewie mieszkania większe niż te, które stoją w starszych blokach.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 7268 | 28 | 41 m² |
| 3 | 6334 | 82 | 50 m² |
| 4 | 5490 | 40 | 61 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 150 ze 155 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2024 | 4670 | 17 |
| 2025 | 5495 | 55 |
| 2026 | 7458 | 84 |
Rejestr grajewski zaczyna się w październiku 2024, więc tabela roczna obejmuje niecałe dwa lata, a rok 2024 stoi na siedemnastu aktach.
Nie podajemy dla Grajewa wiarygodnego porównania rok do roku. Formalnie ostatnie dwanaście miesięcy dało 6375 zł przy 118 aktach, a poprzednie 5302 zł przy 37, co daje wzrost o 20,2 procent. Ta liczba opisuje jednak głównie pojawienie się nowej inwestycji, a nie zmianę wyceny istniejących mieszkań, i przy 37 aktach w okresie odniesienia nie należy jej cytować jako tempa wzrostu cen w mieście.
Cenniki deweloperów
Dla Grajewa nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje 49 transakcji z rynku pierwotnego, z czego 35 w pierwszej połowie 2026 roku. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 30 | 400 000 zł | 242 500 do 490 000 zł | 658 m² |
| Działka | 19 | 160 000 zł | 75 780 do 230 000 zł | 920 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 19 z 30 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc mediana 400 000 zł obejmuje w większości siedliska, a nie domy jednorodzinne w mieście.
Dom w Grajewie jest przy tym o 337 500 zł tańszy niż w Łomży, gdzie mediana wynosi 737 500 zł. To większa różnica niż przy mieszkaniach, gdzie te dwa miasta dzieli 1742 zł na metrze, czyli około 87 tysięcy na lokalu pięćdziesięciometrowym.
Co z tego ma kupujący
W Grajewie osiedle decyduje o cenie bardziej niż w jakimkolwiek innym mieście tej serii, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Zapytaj o osiedle, nie o miasto, bo między Falewicza a Broniewskiego leży 3348 zł na metrze, czyli 167 tysięcy na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 4972 zł, a nie 5900 zł. I nie czytaj skoku mediany z pierwszej połowy 2026 roku jako wzrostu cen, bo to trzy miesiące sprzedaży jednej nowej inwestycji.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Łomża leży 71 km stąd i jest droższa o 1742 zł na metrze, Kolno o 1028 zł, a Zambrów o 1650 zł. Wszystkie pięć miast zestawiamy w porównaniu cen w Łomży, Zambrowie, Grajewie i Kolnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
