Łomża zajmuje 185 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7642 zł/m², czyli o 27 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 58 925 osób, a do Warszawy jest stąd 149 km i niecałe dwie godziny jazdy samochodem, do Białegostoku 81 km.
Liczby pochodzą z 995 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. To drugi rynek województwa po Białymstoku.
Najbardziej uderzającą cechą tego rynku jest jego skupienie. Pięć budynków przy ulicy Sybiraków daje 199 aktów, czyli 20 procent wszystkich transakcji w mieście, a jedenaście największych adresów prawie połowę.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Łomżę, która jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 6 maja 2026. O tę datę trzeba oprzeć każde porównanie z innym miastem, bo każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 3 akty o medianie 1467 zł/m² i typowej cenie 73 000 zł.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 995 aktów. Mediana to 7642 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6846 do 8581 zł/m², a typowe mieszkanie ma 52 m² i kosztuje 394 696 zł.
Rynek pierwotny jest droższy o 366 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7800 | 571 | 411 964 zł | 55 m² |
| Wtórny | 7434 | 424 | 370 000 zł | 50 m² |
Rynek pierwotny to 57 procent transakcji, czyli najwyższy udział wśród wszystkich miast tej serii poza obwarzankiem Białegostoku, i jest o 366 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 5 procent.
To najmniejsza różnica między stronami rynku w całym województwie. W Suwałkach wynosi 1293 zł, w Zambrowie 1548 zł, w Grajewie 2628 zł. W Łomży obie strony rynku wyceniają metr niemal tak samo, a różnicę w cenie całkowitej, 41 964 zł, robi w większości metraż: mieszkania z rynku pierwotnego są tu o pięć metrów większe.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Akademicka 42 | 7124 | 92 | 91 |
| Ks. Jerzego Popiełuszki 4 | 8455 | 54 | 52 |
| Sybiraków 26 | 8040 | 49 | 47 |
| Kazańska 19 | 7837 | 45 | 41 |
| Sybiraków 34 | 6956 | 42 | 41 |
| Sybiraków 32 | 7304 | 40 | 39 |
| Sybiraków 26A | 8146 | 39 | 39 |
| Rycerska 27 | 7490 | 39 | 39 |
| Sybiraków 36 | 8302 | 29 | 28 |
| Księcia Stanisława 5 | 9222 | 24 | 24 |
| Ks. Jerzego Popiełuszki 8 | 9555 | 23 | 23 |
Jedenaście adresów daje 476 aktów, czyli 48 procent rynku miasta, a same Sybiraków 199 aktów, czyli 20 procent. Wszystkie te budynki to inwestycje w trakcie sprzedaży: pod każdym z nich od 91 do 100 procent transakcji to pierwsza sprzedaż.
Ciekawsze od koncentracji jest to, jak bardzo te budynki różnią się między sobą. Przy Popiełuszki 8 metr kosztuje 9555 zł, a przy Akademickiej 42, największym adresie miasta, 7124 zł. To 2431 zł różnicy, czyli 34 procent, między dwoma nowymi inwestycjami sprzedawanymi w tym samym czasie w mieście, które ma sześć kilometrów średnicy.
Nawet w obrębie jednej ulicy rozpiętość jest duża: Sybiraków 34 daje 6956 zł, a Sybiraków 36 dwa numery dalej 8302 zł, czyli o 1346 zł więcej. Mediana miasta jest przy takim rozrzucie słabą wskazówką dla konkretnej oferty, a mediana budynku dobrą.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 7839 | 66 | 18 |
| 35 do 50 m² | 7706 | 404 | 240 |
| 50 do 65 m² | 7718 | 329 | 174 |
| ponad 65 m² | 7381 | 196 | 139 |
To jest najbardziej płaska tabela metrażu w całym województwie. Między kawalerką a mieszkaniem powyżej 65 m² leży w Łomży 458 zł na metrze, czyli 6 procent, podczas gdy w Suwałkach ta sama różnica wynosi 1686 zł, a w Białymstoku 1425 zł.
Dla kupującego oznacza to rzecz konkretną: w Łomży za większe mieszkanie płaci się prawie proporcjonalnie, bez premii za mały metraż, którą trzeba płacić niemal wszędzie indziej. Mieszkania powyżej 65 m² to tu 20 procent rynku i 71 procent z nich pochodzi z rynku pierwotnego.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8500 | 11 | 29 m² |
| 2 | 7860 | 307 | 40 m² |
| 3 | 7732 | 388 | 55 m² |
| 4 | 7205 | 217 | 62 m² |
| 5 | 6497 | 40 | 73 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Pięć wierszy powyżej obejmuje 963 z 995 aktów.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4900 | 524 |
| 2022 | 5551 | 687 |
| 2023 | 6373 | 597 |
| 2024 | 7302 | 632 |
| 2025 | 7490 | 492 |
| 2026 | 8250 | 192 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 6 maja. Od 2021 roku mediana urosła o 68 procent.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7840 zł/m² przy 605 aktach, a w dwunastu poprzednich 7443 zł przy 533 aktach, czyli wzrost o 5,3 procent. Liczba transakcji urosła przy tym o 14 procent, co odróżnia Łomżę od większości miast tej serii, gdzie obrót się kurczy.
Cenniki deweloperów
Ustawowa jawność cen obejmuje w Łomży 35 lokali z medianą 9500 zł/m², rozstęp kwartylowy od 9000 do 10 131 zł. Dane pobrano 28 sierpnia 2026. Największa pojedyncza pozycja to inwestycja Kurpiewskiego przy Zjazd 6, dziesięć lokali z medianą 10 750 zł.
Cennik stoi 1700 zł nad medianą aktów rynku pierwotnego, czyli o 22 procent wyżej. Trzydzieści pięć lokali to jednak resztka oferty, a nie obraz rynku pierwotnego, który w tym samym oknie zamknął 571 transakcji. W wyprzedawanej inwestycji zostają zwykle lokale najdroższe albo najgorzej ustawione i to jest najbardziej prawdopodobne wyjaśnienie tej różnicy.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 66 | 737 500 zł | 500 000 do 898 750 zł | 496 m² |
| Działka | 29 | 104 550 zł | 14 908 do 180 000 zł | 540 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 19 z 66 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.
Rynek gruntów jest w Łomży bardzo cienki: 29 transakcji w niecałe dwa lata, przy 174 w Suwałkach i 80 w Augustowie. Rozstęp od 14 908 do 180 000 zł oznacza, że w jednej kolumnie stoją udziały w działkach i pełne działki budowlane, więc mediana 104 550 zł nie opisuje typowej działki pod dom.
Co z tego ma kupujący
W Łomży adres mówi o cenie znacznie więcej niż strona rynku czy metraż, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Zapytaj o numer budynku, nie o ulicę, bo przy Sybiraków dwa sąsiednie numery dzieli 1346 zł na metrze. Nie płać premii za mały metraż, bo w Łomży jej praktycznie nie ma: kawalerka jest droższa od dużego mieszkania tylko o 458 zł na metrze. I porównuj cennik z aktami, bo różnica sięga tu 1700 zł na metrze, a oba zbiory są jawne.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Zambrów leży 26 km stąd i jest tańszy o 92 zł na metrze, Kolno 38 km i o 714 zł, a Grajewo 71 km i o 1742 zł. Wszystkie pięć miast zestawiamy w porównaniu cen w Łomży, Zambrowie, Grajewie i Kolnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
