Wysokie Mazowieckie zajmuje 176 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 7765 zł/m², czyli o 29 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 8915 osób, a do Białegostoku jest stąd 63 km, do Łomży 47 km, do Zambrowa 22 km.
Liczby pochodzą z 152 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Ta jedna liczba jest najciekawsza w całym zachodnim Podlasiu. Miasto z 8915 mieszkańcami ma metr droższy od Łomży, która ma ich 58 925, i od Suwałk, które mają 67 879. Wysokie Mazowieckie jest najdroższym miastem tej części województwa i wyprzedza w rankingu krajowym oba ośrodki subregionalne.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wysokiem Mazowieckiem, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 4 lipca 2024 do 4 lutego 2026. Rejestr jest zamrożony u źródła: w centralnej bazie nie ma ani jednego aktu lokalowego z tego powiatu nowszego niż ta data. Wszystko, co wydarzyło się na tym rynku po lutym, jest poza tą analizą.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 2 akty o medianie 1208 zł/m² i typowej cenie 44 715 zł.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 152 akty. Mediana to 7765 zł/m², rozstęp kwartylowy od 6630 do 8284 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 374 685 zł.
Dwa adresy to 67 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Warszawska 6 | 7789 | 59 | 59 |
| Sportowa 6 | 8042 | 43 | 38 |
| Warszawska 4 | 7198 | 7 | 5 |
Warszawska 6 i Sportowa 6 dają razem 102 akty, czyli 67 procent rynku miasta, i obie są nowymi inwestycjami: pod pierwszą wszystkie 59 transakcji to pierwsza sprzedaż, pod drugą 38 z 43.
To wyjaśnia, dlaczego to małe miasto jest droższe od Łomży. Mediana Wysokiego Mazowieckiego jest w dwóch trzecich medianą dwóch nowych budynków, a nie ceną całego zasobu mieszkaniowego. Sekcja o rynku wtórnym poniżej pokazuje, ile kosztuje tu mieszkanie, które już stoi.
Rynek pierwotny jest droższy o 1396 zł
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7822 | 105 | 388 870 zł | 50 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8125 | 9 | 337 181 zł | 45 m² |
| Wtórny | 6426 | 38 | 285 000 zł | 47 m² |
Rynek pierwotny to 69 procent transakcji, czyli najwyższy udział w całym województwie, i jest o 1396 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 22 procent.
Tu leży odpowiedź na pytanie z leadu. Na rynku wtórnym Wysokie Mazowieckie kosztuje 6426 zł, czyli o 1008 zł mniej niż Łomża i o 251 zł mniej niż Suwałki. Przewaga tego miasta w rankingu ogólnym jest więc w całości efektem tego, że dwie trzecie jego obrotu to nowe mieszkania. Kto szuka tu lokalu z drugiej ręki, płaci mniej niż w obu większych miastach.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 5933 | 7 | 1 |
| 35 do 50 m² | 7459 | 75 | 52 |
| 50 do 65 m² | 7979 | 57 | 43 |
| ponad 65 m² | 7480 | 13 | 9 |
Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, w Wysokiem Mazowieckiem nie obowiązuje. Najdroższy jest przedział od 50 do 65 m², a lokale poniżej 35 m² są najtańsze w mieście, ale ich wiersz stoi na siedmiu aktach, z czego tylko jeden to rynek pierwotny, więc opisuje raczej stare kawalerki niż regułę.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 7738 | 56 | 41 m² |
| 3 | 7794 | 68 | 54 m² |
| 4 | 7384 | 25 | 60 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 149 ze 152 aktów, a różnice między nimi są małe: 410 zł między najdroższym a najtańszym.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5150 | 27 |
| 2022 | 5477 | 121 |
| 2023 | 6750 | 149 |
| 2024 | 7408 | 84 |
| 2025 | 7752 | 96 |
| 2026 | 8453 | 5 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 stoi na pięciu aktach, bo rejestr kończy się 4 lutego, i tej mediany nie należy czytać jako wyniku roku.
Porównanie liczone względem końca rejestru: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7747 zł/m² przy 91 aktach, a w dwunastu poprzednich 7456 zł przy 86 aktach, czyli wzrost o 3,9 procent. Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 51 procent.
Cenniki deweloperów
Dla Wysokiego Mazowieckiego nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika, mimo że rejestr notarialny pokazuje w tym samym oknie 105 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań: obowiązek publikowania cen dotyczy inwestycji będących w sprzedaży, a jeśli obie tutejsze wyprzedały swoje etapy, w bazie nie zostaje nic.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 18 | 440 000 zł | 195 000 do 888 750 zł | 672 m² |
| Działka | 4 | 11 000 zł | 8626 do 104 000 zł | 30 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.
Oba wiersze są tu za cienkie na wniosek i trzeba to powiedzieć wprost. Osiemnaście aktów na dom przy rozstępie od 195 tysięcy do 889 tysięcy nie daje wiarygodnej mediany, a cztery akty na działkę o typowej powierzchni 30 m² to prawdopodobnie udziały w gruncie, a nie działki budowlane. Ostatni akt na dom pochodzi z 8 stycznia 2026, a na działkę z 26 czerwca 2025, czyli oba rejestry są jeszcze starsze niż lokalowy. O cenach domów i działek w tym mieście nie da się z tego rejestru powiedzieć nic pewnego.
Co z tego ma kupujący
W Wysokiem Mazowieckiem wysokie miejsce w rankingu jest zasługą dwóch nowych budynków, a nie całego rynku, i to jest główny wniosek tego wpisu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Zapytaj o stronę rynku, zanim porównasz z Łomżą, bo na rynku wtórnym Wysokie Mazowieckie jest o 1008 zł na metrze tańsze od Łomży, a na całym rynku o 123 zł droższe. Ustal, czy oferta jest przy Warszawskiej albo Sportowej, bo te dwa adresy to dwie trzecie obrotu i to ich cena stoi w medianie. I sprawdź datę rejestru, bo tutejszy kończy się 4 lutego 2026 i jest jednym z czterech zamrożonych rejestrów w województwie.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Zambrów leży 22 km stąd i jest tańszy o 215 zł na metrze, Łomża 47 km i o 123 zł, a Grajewo jest tańsze o 1865 zł. Wszystkie pięć miast zestawiamy w porównaniu cen w Łomży, Zambrowie, Grajewie i Kolnie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
