Gmina Bytów zajmuje 190 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 7664 zł/m², czyli o 27 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 24 650 osób.
Liczby pochodzą z 298 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Najmocniejsza liczba w tym wpisie dotyczy jednak nie poziomu, tylko tempa: przez ostatnie dwanaście miesięcy mediana urosła o 22,7 procent, najszybciej w całym województwie pomorskim.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Bytowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 16 lipca 2026. To jeden z najświeższych rejestrów w województwie.
- To jest cała gmina miejsko-wiejska, więc liczby obejmują Bytów i okoliczne wsie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 8 aktów o medianie 1326 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 298 aktów. Mediana to 7664 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5384 do 8635 zł/m², a typowe mieszkanie ma 53 m² i kosztuje 370 000 zł.
Wzrost o 22,7 procent w rok
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4514 | 208 |
| 2022 | 5273 | 137 |
| 2023 | 6082 | 121 |
| 2024 | 6575 | 167 |
| 2025 | 8000 | 153 |
| 2026 (do 16 lipca) | 8182 | 68 |
Od 2021 roku mediana urosła o 3668 zł na metrze, czyli o 81 procent, i rosła w każdym kolejnym roku bez wyjątku. Największy pojedynczy skok to rok 2025, kiedy dołożyła 1425 zł, czyli 22 procent.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: 8200 zł/m² ze 151 aktów przeciw 6682 zł/m² ze 146 aktów, czyli wzrost o 22,7 procent. Liczba transakcji pozostała przy tym praktycznie bez zmian.
To najszybszy roczny wzrost w całej serii pomorskiej, przed Kolbudami z 17,4 procent i Nowym Dworem Gdańskim z 15,9. Odczyt stoi na 151 aktach, więc nie jest przypadkowym wahnięciem, choć przy takiej próbie traktujemy go jako mocny sygnał, a nie pomiar co do dziesiątej części procenta.
Rynek pierwotny kontra wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8211 | 131 | 445 065 zł | 55 m² |
| Wtórny | 7148 | 167 | 320 000 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 44 procent aktów i jest o 1063 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 15 procent. Różnica w cenie całkowitej jest większa: 445 065 zł u dewelopera przeciw 320 000 zł na rynku wtórnym, czyli o 125 tysięcy więcej.
Wysoki udział rynku pierwotnego w gminie liczącej 24 tysiące mieszkańców jest sam w sobie informacją i tłumaczy tempo wzrostu opisane wyżej.
Adresy, w tym jeden zaskakujący
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Chojnicka 12 | 8762 | 18 | 18 |
| Kwiatowa 37 | 8660 | 27 | 27 |
| Floriana Ceynowy 36D | 8182 | 6 | 5 |
| Floriana Ceynowy 36E | 8124 | 7 | 7 |
| Górna 6 | 8000 | 5 | 0 |
| Floriana Ceynowy 36B | 4950 | 9 | 8 |
| Floriana Ceynowy 36A | 4738 | 20 | 18 |
Ta tabela zawiera rzecz, której nie widać nigdzie indziej w serii pomorskiej. Cztery adresy przy Floriana Ceynowy 36 należą do jednego kompleksu, a dzieli je 3444 zł na metrze: budynki D i E kosztują 8182 i 8124 zł, a budynki A i B 4738 i 4950 zł.
Wszystkie cztery są w przeważającej części deweloperskie i wszystkie sprzedawały się w tym samym oknie. Rejestr nie mówi, dlaczego tak jest, i my też tego nie wiemy. Podajemy to, bo kupujący, któremu ktoś poda cenę „przy Ceynowy", powinien zapytać o literę budynku.
Kwiatowa 37 i Chojnicka 12 to dwie największe nowe inwestycje w gminie i obie stoją blisko 8700 zł/m².
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 50-65 m² | 8211 | 107 | 53 |
| do 35 m² | 7999 | 25 | 8 |
| 35-50 m² | 7402 | 111 | 35 |
| ponad 65 m² | 6908 | 55 | 35 |
Rozkład nie układa się w regułę małego metrażu: najdroższy jest przedział 50-65 m², a nie kawalerki. Różnica między skrajnymi przedziałami wynosi 1303 zł, czyli 19 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8894 | 14 | 32 m² |
| 3 | 8000 | 144 | 53 m² |
| 2 | 7699 | 67 | 43 m² |
| 4 | 6546 | 52 | 65 m² |
Cenniki deweloperów
W gminie Bytów ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że rejestr transakcyjny pokazuje w oknie 131 aktów z rynku pierwotnego, czyli 44 procent całości. To luka w danych źródłowych i przy tak dużym rynku deweloperskim jest ona zaskakująca.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 51 | 555 000 zł | 300 000 zł | 695 000 zł | 822 m² |
| Działki | 5 | 100 000 zł | 30 000 zł | 123 000 zł | 227 m² |
26 z 51 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli połowa. Rozstęp od 300 tysięcy do 695 tysięcy pokazuje, jak różne rzeczy kryją się w tej kategorii.
Działek jest w oknie pięć i tej mediany nie należy używać do niczego.
Co z tego ma kupujący
W gminie Bytów tempo jest ważniejsze od poziomu, i to jest główny wniosek. Dwadzieścia dwa i siedem dziesiątych procent w rok to najszybszy wzrost w województwie, a od 2021 roku mediana urosła o 81 procent.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Zapytaj o konkretny budynek, nie o ulicę, bo cztery budynki przy Ceynowy 36 dzieli 3444 zł na metrze. Ustal, o którym rynku mówi cena, bo rynek pierwotny to 44 procent transakcji i jest o 125 tysięcy droższy na całym mieszkaniu. I nie porównuj z sąsiednim Miastkiem, które leży w tym samym powiecie i kosztuje 3847 zł/m², czyli o połowę mniej.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Miastko leży w tym samym powiecie i jest o 3817 zł na metrze tańsze, Kościerzyna jest o 199 zł droższa, a Kartuzy o 621 zł tańsze. Całe Kaszuby zestawiamy w porównaniu cen na Kaszubach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
