Gmina Miastko zajmuje 752 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 3847 zł/m², czyli o 36 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. To najtańsza gmina województwa pomorskiego spośród tych, dla których dało się policzyć medianę.
Liczby pochodzą ze 148 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Najmocniejsze zestawienie jest w tym samym powiecie: Bytów, oddalony o czterdzieści kilometrów, ma medianę 7664 zł/m², czyli dokładnie dwa razy wyższą.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Bytowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 5 lipca 2024 do 6 lipca 2026. To jeden ze świeższych rejestrów w województwie.
- To jest cała gmina miejsko-wiejska, więc liczby obejmują Miastko i okoliczne wsie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 6 aktów o medianie 874 zł/m² i typowej cenie 58 259 zł za 82 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Podziału na ulice w tym wpisie nie ma i to jest uczciwsze niż go zrobić. Najliczniejszy adres w oknie ma dziewięć aktów.
Po tych filtrach zostaje 148 aktów. Mediana to 3847 zł/m², rozstęp kwartylowy od 2728 do 4655 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 163 500 zł.
Sto sześćdziesiąt trzy i pół tysiąca złotych to najniższa typowa cena transakcji w całej serii pomorskiej. Dla porównania w Gdańsku wynosi 630 446 zł, czyli 3,9 raza więcej.
Rynku pierwotnego tu praktycznie nie ma
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 3853 | 147 | 164 000 zł | 46 m² |
| Pierwotny | 1855 | 1 | 37 200 zł | 20 m² |
W dwuletnim oknie rejestr zapisał w gminie Miastko dokładnie jedną transakcję z rynku pierwotnego. Nie podajemy jej jako mediany segmentu, bo jedna transakcja nie tworzy rynku.
Praktyczna konsekwencja jest jednoznaczna i rzadka w tej serii: mediana gminy, 3847 zł/m², opisuje wyłącznie istniejący zasób. Nie ma tu żadnej inwestycji, która zaburzałaby tę liczbę, i nie ma segmentu, który kupujący musiałby z niej wyłączać.
Jest to zarazem informacja o samym rynku. W gminie liczącej 17 423 mieszkańców nikt w ostatnich dwóch latach nie sprzedawał nowych mieszkań.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 4356 | 28 | 1 |
| 35-50 m² | 3853 | 59 | 0 |
| 50-65 m² | 3560 | 40 | 0 |
| ponad 65 m² | 2646 | 21 | 0 |
Reguła małego metrażu działa tu wyraźnie: kawalerka kosztuje o 1710 zł na metrze więcej niż mieszkanie powyżej 65 m², czyli o 65 procent. To najwyższa taka różnica w całej serii pomorskiej.
Przekłada się to na ceny, które w skali kraju brzmią nietypowo: mieszkanie 70 m² kosztuje w gminie Miastko około 185 tysięcy złotych, czyli mniej niż kawalerka w większości gmin tej serii.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 4281 | 20 | 34 m² |
| 4 | 4080 | 39 | 58 m² |
| 3 | 3605 | 62 | 44 m² |
| 5 | 2392 | 9 | 77 m² |
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 2219 | 78 |
| 2022 | 4046 | 95 |
| 2023 | 3452 | 51 |
| 2024 | 3568 | 72 |
| 2025 | 3477 | 72 |
| 2026 (do 6 lipca) | 4196 | 40 |
Linia skacze i przy kilkudziesięciu aktach rocznie tak trzeba ją czytać. Widać jednak jedną rzecz: od 2022 roku mediana stoi w przedziale od 3452 do 4196 zł, czyli cztery lata praktycznie bez ruchu, podczas gdy sąsiedni Bytów w tym czasie urósł z 5273 do 8182 zł.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: 3998 zł/m² z 76 aktów przeciw 3659 zł/m² z 71 aktów, czyli wzrost o 9,3 procent. Przy 76 aktach jest to sygnał, a nie pomiar, ale jest to pierwszy wyraźny ruch w górę od 2022 roku.
Cenniki deweloperów
W gminie Miastko ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu. Jest to spójne z rejestrem transakcyjnym, w którym w dwa lata zapisano jedną transakcję deweloperską.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 35 | 375 000 zł | 160 000 zł | 550 000 zł | 938 m² |
| Działki | 12 | 36 522 zł | 9233 zł | 65 602 zł | 194 m² |
Dom w gminie Miastko kosztuje 375 000 zł, najmniej w całej serii pomorskiej, i mniej niż typowe mieszkanie w Gdyni. 25 z 35 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli 71 procent, więc w większości są to siedliska.
Dolny kwartyl 160 000 zł oznacza, że co czwarty dom w tej gminie sprzedał się poniżej tej kwoty.
Mediana działki 36 522 zł przy typowej powierzchni 194 m² nie opisuje parceli pod dom.
Co z tego ma kupujący
W gminie Miastko mediana jest wyjątkowo uczciwa, bo nie ma tu rynku pierwotnego, i to jest główny wniosek. W dwa lata zapisano jedną transakcję deweloperską, więc 3847 zł/m² opisuje po prostu ceny istniejących mieszkań.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Zwróć uwagę na metraż, bo różnica 65 procent między kawalerką a mieszkaniem powyżej 65 m² jest tu największa w województwie i przy niskich cenach ma duże znaczenie praktyczne. Nie porównuj z Bytowem, mimo wspólnego powiatu, bo tam metr kosztuje dwa razy tyle. I weź poprawkę na wielkość rynku: 148 aktów w dwa lata to około sześciu transakcji miesięcznie w całej gminie.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Bytów leży w tym samym powiecie i jest o 3817 zł na metrze droższy, Kościerzyna o 4016 zł, a Kartuzy o 3196 zł. Całe Kaszuby zestawiamy w porównaniu cen na Kaszubach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
