Kościerzyna zajmuje 171 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 7863 zł/m², czyli o 30 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. To najdroższe miasto Kaszub w tej analizie, przed Bytowem i Kartuzami.
Liczby pochodzą z 339 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Mediana miasta nie pokazuje przy tym rzeczy, która wyszła najmocniej: przez ostatnie dwanaście miesięcy rejestru mediana spadła o 6,7 procent, a liczba transakcji o 63 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kościerzynie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 3 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W Kościerzynie filtr usunął 2 akty o medianie 1820 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 339 aktów. Mediana to 7863 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7010 do 8642 zł/m², a typowe mieszkanie ma 46 m² i kosztuje 370 000 zł.
Rozstęp kwartylowy szerokości 1632 zł jest jednym z najwęższych w serii pomorskiej i mówi, że kościerski rynek jest wewnętrznie jednorodny.
Rynek pierwotny kontra wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 8064 | 188 | 391 496 zł | 46 m² |
| Wtórny | 7173 | 151 | 320 000 zł | 46 m² |
Rynek pierwotny to 55 procent aktów i jest o 891 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 12 procent. Metraż jest w obu segmentach identyczny, 46 m².
Ponad połowa transakcji od deweloperów w mieście liczącym 23 tysiące mieszkańców to dużo. Znaczy to, że mediana Kościerzyny opisuje w większym stopniu ofertę deweloperską niż istniejący zasób, i tłumaczy zarówno wysoką pozycję miasta w rankingu, jak i spadek opisany niżej.
Sześć adresów, 54 procent rynku
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Stanisława Moniuszki 30 | 9323 | 15 | 15 |
| Ignacego Paderewskiego 14 | 8497 | 25 | 24 |
| Ignacego Paderewskiego 12 | 8330 | 18 | 17 |
| Ignacego Paderewskiego 16 | 8094 | 43 | 43 |
| Tadeusza Kościuszki 2 | 8056 | 47 | 47 |
| Świętopełka 2I | 7582 | 36 | 30 |
Sześć adresów zbiera 184 z 339 transakcji, czyli 54 procent rynku, i wszystkie sześć jest w praktyce deweloperskie. Rozpiętość między nimi wynosi 1741 zł na metrze.
Trzy adresy przy Paderewskiego dają razem 86 aktów, czyli co czwartą transakcję w mieście, przy medianach od 8094 do 8497 zł/m². To jedna inwestycja rozpisana na trzy budynki i to ona w największym stopniu ustawia medianę Kościerzyny.
Kiedy ta sprzedaż się skończy, mediana miasta zmieni się bez żadnej zmiany na rynku istniejącego zasobu.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 35-50 m² | 8008 | 180 | 105 |
| do 35 m² | 7886 | 36 | 8 |
| 50-65 m² | 7757 | 94 | 54 |
| ponad 65 m² | 7242 | 29 | 21 |
Rozkład jest wyjątkowo płaski: wszystkie cztery przedziały mieszczą się w 766 zł na metrze, czyli 11 procentach. To drugi najłagodniejszy rozkład metrażowy w serii pomorskiej, po Tczewie.
Zwraca uwagę koncentracja: 180 z 339 transakcji, czyli 53 procent, dotyczy mieszkań 35-50 m². Kościerzyna sprzedaje głównie jeden rozmiar mieszkania.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 9530 | 12 | 27 m² |
| 2 | 8168 | 142 | 44 m² |
| 3 | 7454 | 113 | 54 m² |
| 4 | 6385 | 35 | 55 m² |
Rynek wyhamował
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5829 | 191 |
| 2022 | 6190 | 144 |
| 2023 | 6714 | 176 |
| 2024 | 7714 | 204 |
| 2025 | 7628 | 165 |
| 2026 (do 3 czerwca) | 8364 | 44 |
Od 2021 roku mediana urosła o 2535 zł na metrze, czyli o 43 procent. Między 2024 a 2025 rokiem cofnęła się jednak o 86 zł, a rok 2026 stoi na 44 aktach.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: 7375 zł/m² z 97 aktów przeciw 7905 zł/m² z 260 aktów, czyli spadek o 6,7 procent.
Najmocniejsza liczba jest tu jednak w ostatniej kolumnie. Liczba transakcji spadła z 260 do 97, czyli o 63 procent. To najgłębszy spadek obrotu w całej serii pomorskiej i przy 55-procentowym udziale rynku pierwotnego ma prawdopodobne wytłumaczenie: inwestycje przy Paderewskiego i Kościuszki wyprzedały się i zostało mniej do sprzedania.
Z samych liczb tego nie widać, ale widać, że rynek, który w 2024 roku zamykał 204 akty rocznie, zamknął ich w ostatnich dwunastu miesiącach 97.
Cenniki deweloperów
Ustawowy rejestr cen ofertowych obejmuje w Kościerzynie 93 lokale z medianą 8700 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7900 do 10 799 zł/m², stan na 28 sierpnia 2026.
Zestawienie z aktami: deweloperzy żądają dziś 8700 zł/m², a rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 8064 zł/m². Różnica to 636 zł, czyli 8 procent, i jest jedną z najmniejszych w serii pomorskiej.
Dziewięćdziesiąt trzy lokale w cennikach przy spadku obrotu o 63 procent mówią, że oferta w Kościerzynie jest, ale schodzi wolniej niż rok wcześniej.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 34 | 665 000 zł | 552 500 zł | 825 000 zł | 560 m² |
| Działki | 11 | 100 000 zł | 7025 zł | 149 450 zł | 304 m² |
Trzydzieści cztery domy w dwuletnim oknie to cienka próba. 10 z 34 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli mniej niż w sąsiednich gminach kaszubskich, gdzie udział sięga połowy.
Mediana działki 100 000 zł przy dolnym kwartylu 7025 zł nie opisuje parceli pod dom.
Co z tego ma kupujący
W Kościerzynie spadek obrotu jest ważniejszym sygnałem niż spadek ceny, i to jest główny wniosek. Sześćdziesiąt trzy procent mniej transakcji rok do roku to najgłębszy taki spadek w województwie.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, czy adres należy do jednej z sześciu dużych inwestycji, bo dają one 54 procent rynku i to one ustawiają medianę miasta. Pamiętaj, że 55 procent transakcji to rynek pierwotny, więc mediana Kościerzyny opisuje głównie ofertę deweloperską, a nie istniejący zasób, który kosztuje 7173 zł. I weź pod uwagę kierunek: minus 6,7 procent w ostatnich dwunastu miesiącach, po czterech latach wzrostu.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Bytów jest o 199 zł na metrze tańszy, Kartuzy o 820 zł, a Miastko o 4016 zł. Całe Kaszuby zestawiamy w porównaniu cen na Kaszubach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
