Gmina Kartuzy zajmuje 263 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 7043 zł/m², czyli o 16 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. To stolica powiatu kartuskiego i historyczna stolica Kaszub.
Liczby pochodzą z 259 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Rynek dzieli się tu inaczej niż w sąsiednich gminach kaszubskich: mieszkanie od dewelopera jest tańsze na metrze od tego z rynku wtórnego, bo ma 75 m² zamiast 50.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kartuzach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 29 maja 2026.
- To jest cała gmina miejsko-wiejska, więc liczby obejmują Kartuzy i okoliczne wsie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 10 aktów o medianie 1776 zł/m² i typowej cenie 121 200 zł za 62 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 259 aktów. Mediana to 7043 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5836 do 8804 zł/m², a typowy lokal ma 58 m² i kosztuje 440 000 zł.
Rynek pierwotny jest tańszy, bo lokale są większe
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 7476 | 126 | 385 000 zł | 50 m² |
| Pierwotny | 6809 | 133 | 509 000 zł | 75 m² |
Rynek pierwotny to 51 procent aktów i jest o 667 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 9 procent. W cenie całkowitej jest jednak droższy o 124 tysiące: 509 000 zł przeciw 385 000 zł.
Powodem jest metraż. Typowy lokal deweloperski ma w gminie Kartuzy 75 m², a z rynku wtórnego 50 m², czyli o połowę więcej. To ten sam mechanizm co w Żukowie, gdzie różnica sięga 97 przeciw 69 m², i w Redzie.
Praktyczna konsekwencja: porównywanie ofert po cenie metra prowadzi w tej gminie na manowce. Cena całkowita jest uczciwszą miarą.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 35-50 m² | 8332 | 83 | 28 |
| 50-65 m² | 7882 | 61 | 22 |
| do 35 m² | 7641 | 13 | 4 |
| ponad 65 m² | 6209 | 102 | 79 |
Przedział powyżej 65 m² to 102 z 259 transakcji, czyli 39 procent, i w 77 procentach są to lokale deweloperskie. Jest on o 2123 zł na metrze tańszy od przedziału 35-50 m², czyli o 34 procent.
Kawalerek jest w całym oknie trzynaście i tego wiersza nie traktujemy jako wyniku.
Tabela izb obejmuje tylko 70 z 259 aktów, bo w kartuskim rejestrze większość transakcji nie ma zapisanej liczby izb. Podajemy ją z tym zastrzeżeniem.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 9862 | 16 | 41 m² |
| 3 | 8058 | 28 | 49 m² |
| 4 | 6940 | 17 | 63 m² |
| 5 | 6412 | 7 | 73 m² |
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 5514 | 170 |
| 2022 | 6209 | 175 |
| 2023 | 7380 | 218 |
| 2024 | 7513 | 168 |
| 2025 | 6940 | 121 |
| 2026 (do 29 maja) | 7294 | 88 |
Od 2021 roku mediana urosła o 1780 zł na metrze, czyli o 32 procent, ale cały ten wzrost wydarzył się do 2023 roku. Od tego czasu mediana waha się między 6940 a 7513 zł, czyli w przedziale ośmiu procent.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: 7126 zł/m² ze 167 aktów przeciw 6941 zł/m² ze 107 aktów, czyli wzrost o 2,7 procent. Liczba transakcji wzrosła przy tym o 56 procent.
Trzy lata w miejscu przy rosnącym obrocie to układ rynku, który znalazł swój poziom.
Cenniki deweloperów
W gminie Kartuzy ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że rejestr transakcyjny pokazuje w oknie 133 akty z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 101 | 750 000 zł | 450 000 zł | 1 050 000 zł | 2000 m² |
| Działki | 17 | 144 402 zł | 50 000 zł | 245 000 zł | 1166 m² |
Ta tabela wymaga wyjaśnienia, bo bez niego prowadzi do złych wniosków. 88 ze 101 aktów na domy, czyli 87 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 2000 m².
To znaczy, że w gminie Kartuzy kategoria „dom" w rejestrze opisuje przede wszystkim siedliska, a nie domy jednorodzinne na osiedlach. Mediana 750 000 zł jest ceną gospodarstwa z zabudową, a nie domu pod miastem. Rozstęp od 450 tysięcy do 1,05 miliona jest tego bezpośrednią konsekwencją.
Sto jeden aktów na domy przy 259 aktach na lokale mówi też coś o samej gminie: na Kaszubach kupuje się domy niemal równie często co mieszkania.
Co z tego ma kupujący
W gminie Kartuzy cena metra mierzy głównie wielkość lokalu, i to jest główny wniosek. Rynek pierwotny wygląda na tańszy o 667 zł na metrze, a w rzeczywistości jest droższy o 124 tysiące na mieszkaniu.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Przelicz na cenę całkowitą, bo typowy lokal deweloperski ma tu 75 m², a z rynku wtórnego 50. Przy domach zapytaj, czy to siedlisko, bo 87 procent aktów w tej kategorii dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem. I nie zakładaj wzrostu: od 2023 roku mediana stoi w przedziale ośmiu procent.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Kościerzyna jest o 820 zł na metrze droższa, Bytów o 621 zł, a Miastko o 3196 zł tańsze. Całe Kaszuby zestawiamy w porównaniu cen na Kaszubach. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
