Słupsk zajmuje 236 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 7238 zł/m², czyli o 20 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. To trzecie miasto Pomorza po Gdańsku i Gdyni, oddalone od Gdańska o 146 kilometrów.
Liczby pochodzą z 2243 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Najmocniej widać w nich coś, czego mediana miasta nie pokazuje: metraż zmienia tu cenę metra bardziej niż gdziekolwiek indziej w województwie. Mieszkanie powyżej 65 m² kosztuje 6006 zł za metr, a kawalerka 8068 zł.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Słupsk, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 15 czerwca 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, a słupski należy do świeższych w województwie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 75 aktów o medianie 1555 zł/m² i typowej cenie 64 740 zł za 49 m², czyli wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 2243 akty. Mediana to 7238 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5947 do 8370 zł/m², a typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 345 000 zł.
Rynek pierwotny kontra wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 7688 | 762 | 375 000 zł | 50 m² |
| Wtórny | 6835 | 1481 | 325 000 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 34 procent aktów i jest o 853 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 12 procent. Na mieszkaniu 50 m² robi to różnicę 42 650 zł.
Udział rynku pierwotnego jest w Słupsku wyższy niż w Lęborku, a niższy niż w Gdańsku. Warto go trzymać w głowie przy czytaniu tabeli ulic niżej, bo ulice z najwyższymi medianami to w większości te, na których deweloperzy właśnie kończyli sprzedaż.
Ulice
Słupski rejestr niesie adres przy każdej transakcji, więc medianę da się policzyć dla każdej ulicy osobno.
| Ulica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Edwarda Łady-Cybulskiego | 9529 | 85 | 64 | 46 m² |
| Kosynierów Gdyńskich | 8525 | 26 | 0 | 47 m² |
| Morska | 8259 | 91 | 72 | 42 m² |
| Władysława Broniewskiego | 8174 | 76 | 73 | 59 m² |
| Karola Kniaziewicza | 7839 | 49 | 44 | 45 m² |
| Władysława Reymonta | 7837 | 47 | 35 | 40 m² |
| Legionów Polskich | 7764 | 150 | 127 | 46 m² |
| Łotewska | 7649 | 97 | 77 | 51 m² |
| Adama Mickiewicza | 7464 | 74 | 38 | 47 m² |
| Górna | 7123 | 31 | 0 | 44 m² |
| Michała Mostnika | 7097 | 28 | 0 | 40 m² |
| Stefana Banacha | 7097 | 25 | 1 | 42 m² |
| Wileńska | 6999 | 25 | 10 | 47 m² |
| Generała Tadeusza Bora-Komorowskiego | 6962 | 33 | 0 | 48 m² |
| Zygmunta Augusta | 6912 | 45 | 0 | 42 m² |
| Józefa Chełmońskiego | 6665 | 26 | 18 | 44 m² |
| Jana Sobieskiego | 6534 | 42 | 4 | 43 m² |
| prof. Eugeniusza Romera | 6495 | 29 | 0 | 49 m² |
| Józefa Piłsudskiego | 6490 | 34 | 0 | 43 m² |
| Koszalińska | 6426 | 33 | 0 | 46 m² |
| Szczecińska | 6002 | 65 | 36 | 56 m² |
| Stanisława Szpilewskiego | 5708 | 76 | 69 | 66 m² |
Dwadzieścia dwie ulice zbierają 1187 z 2243 transakcji, czyli 53 procent rynku. Między najdroższą a najtańszą jest 3821 zł na metrze, czyli 191 tysięcy złotych na mieszkaniu 50 m².
Kolumna z liczbą aktów rynku pierwotnego tłumaczy większość tej tabeli. Kosynierów Gdyńskich, Górna, Michała Mostnika, Bora-Komorowskiego, Zygmunta Augusta, Romera, Piłsudskiego i Koszalińska nie mają w oknie ani jednej transakcji deweloperskiej, a mimo to trzy pierwsze z nich mieszczą się powyżej mediany miasta. To są ceny istniejącego zasobu i dla kupującego mieszkanie z drugiego obiegu są bardziej użyteczne niż mediana całego miasta.
Szpilewskiego i Szczecińska stoją na końcu tabeli przy dużym udziale rynku pierwotnego i największym typowym metrażu w zestawieniu, odpowiednio 66 i 56 m². To ta sama zależność, którą widać w następnej sekcji: w Słupsku duży metraż oznacza niższą cenę metra.
Metraż decyduje bardziej niż gdzie indziej
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 8068 | 278 | 67 |
| 35-50 m² | 7448 | 951 | 316 |
| 50-65 m² | 7206 | 562 | 217 |
| ponad 65 m² | 6006 | 452 | 162 |
Między kawalerką a mieszkaniem powyżej 65 m² jest 2062 zł na metrze, czyli 34 procent. Dla porównania w Gdańsku ta sama różnica wynosi 18 procent, a w Gdyni 19.
Praktycznie znaczy to tyle: mieszkanie 30 m² kosztuje w Słupsku około 242 tysięcy, a 70 m² około 420 tysięcy. Za trzy czwarte więcej niż kosztuje kawalerka kupuje się mieszkanie ponad dwa razy większe. W Trójmieście ta proporcja wygląda zupełnie inaczej.
Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i ta sama zależność widać w nich jeszcze wyraźniej.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 8407 | 25 | 26 m² |
| 2 | 8042 | 178 | 36 m² |
| 3 | 6836 | 637 | 46 m² |
| 4 | 6401 | 342 | 60 m² |
| 5 | 5782 | 123 | 74 m² |
| 6 | 5092 | 11 | 110 m² |
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 4722 | 1293 |
| 2022 | 5317 | 1025 |
| 2023 | 5908 | 1223 |
| 2024 | 6467 | 1289 |
| 2025 | 7557 | 1302 |
| 2026 (do 15 czerwca) | 7193 | 349 |
Od 2021 roku mediana urosła o 2471 zł na metrze, czyli o 52 procent. Rok 2026 obejmuje niecałe sześć miesięcy i jest sygnałem, a nie wynikiem.
Uczciwsza liczba to porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma: 7419 zł/m² z 1057 aktów przeciw 7078 zł/m² z 1251 aktów, czyli wzrost o 4,8 procent. Liczba transakcji spadła przy tym o 16 procent.
Cenniki deweloperów
Deweloperzy mają ustawowy obowiązek publikować ceny ofertowe. W Słupsku obejmuje to 312 lokali z medianą 8276 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7621 do 8900 zł/m², stan na 28 sierpnia 2026.
Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży. Zestawienie z aktami wygląda tak: deweloperzy żądają dziś 8276 zł/m², a rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 7688 zł/m². Różnica to 588 zł, czyli 8 procent, i jest najmniejsza z całego województwa.
Ta niewielka różnica jest sama w sobie informacją. W Gdyni ten sam rozjazd wynosi 51 procent, w Gdańsku 18. W Słupsku oferta i akt stoją blisko siebie, co zwykle oznacza rynek, na którym deweloper nie ma dużego zapasu do negocjacji ani dużej kolejki chętnych.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 143 | 660 000 zł | 500 000 zł | 850 000 zł | 460 m² |
| Działki | 86 | 38 942 zł | 4917 zł | 350 412 zł | 302 m² |
33 ze 143 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą, a nie samych domów jednorodzinnych. Ostatni akt na dom i na działkę pochodzi z 10 czerwca 2026, więc obie kategorie są tak samo świeże jak mieszkania.
Mediana działki wymaga ostrzeżenia. 38 942 zł przy dolnym kwartylu 4917 zł nie opisuje ceny działki budowlanej. W tej kategorii rejestr trzyma także udziały w gruncie i drobne wydzielenia, a przy typowej powierzchni 302 m² widać, że większość tych transakcji to nie są parcele pod dom. Górny kwartyl 350 412 zł jest bliższy temu, czego szuka kupujący działkę.
Co z tego ma kupujący
W Słupsku metraż jest najsilniejszym pojedynczym czynnikiem ceny metra, i to jest główny wniosek. Różnica 34 procent między skrajnymi przedziałami jest prawie dwa razy większa niż w Gdańsku.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Przelicz cenę całkowitą, nie cenę metra, bo przy tak dużej rozpiętości metrażowej cena metra myli przy porównywaniu mieszkań różnej wielkości. Sprawdź ulicę i liczbę transakcji deweloperskich na niej, bo osiem ulic z tabeli nie miało w oknie ani jednej i to są czyste ceny istniejącego zasobu. I nie przenoś na Słupsk tempa wzrostu z lat 2021 do 2025: przez ostatnie dwanaście miesięcy mediana dołożyła 4,8 procent, przy spadku liczby transakcji o 16 procent.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Ustka leży 18 kilometrów stąd i jest o 2403 zł na metrze droższa, a Lębork 54 kilometry i jest o 838 zł tańszy. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen ziemi słupskiej i lęborskiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
