Lębork zajmuje 369 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 6400 zł/m², czyli o 6 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. To najtańsze miasto tej części Pomorza i jedyne w czwórce ze Słupskiem, Ustką i Łebą, które mieści się poniżej siedmiu tysięcy za metr.
Liczby pochodzą z 943 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Mediana miasta nie pokazuje jednak tego, co dzieje się z nią w czasie: od 2021 roku urosła o 60 procent, a przez ostatnie dwanaście miesięcy rejestru spadła o 0,9 procent.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Lęborku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 3 lipca 2024 do 12 czerwca 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, a lęborski należy do świeższych w województwie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W Lęborku filtr usunął tylko 2 akty o medianie 1026 zł/m², więc wykupy komunalne praktycznie nie zaburzają tutejszej mediany.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 943 akty. Mediana to 6400 zł/m², rozstęp kwartylowy od 5432 do 7340 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 320 000 zł.
Rynek pierwotny kontra wtórny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 6961 | 381 | 360 000 zł | 50 m² |
| Wtórny | 5950 | 562 | 287 500 zł | 48 m² |
Rynek pierwotny to 40 procent aktów i jest o 1011 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 17 procent. To wyższy udział niż w Słupsku, gdzie wynosi 34 procent, i wyraźnie wyższa różnica między segmentami.
Dla kupującego oznacza to, że mediana 6400 zł/m² nie opisuje żadnego z dwóch rynków. Kto szuka mieszkania w istniejącym zasobie, powinien patrzeć na 5950 zł, a kto u dewelopera, na 6961 zł.
Ulice
| Ulica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Władysława IV | 7708 | 83 | 79 | 50 m² |
| Różyckiego | 7470 | 36 | 33 | 47 m² |
| Obrońców Wybrzeża | 7405 | 73 | 55 | 46 m² |
| Olimpijczyków | 7112 | 18 | 13 | 57 m² |
| Wojska Polskiego | 6620 | 88 | 49 | 49 m² |
| Bohaterów Monte Cassino | 6426 | 15 | 0 | 47 m² |
| Emilii Plater | 6259 | 39 | 29 | 41 m² |
| Czołgistów | 6129 | 24 | 1 | 52 m² |
| Kossaka | 5974 | 22 | 0 | 41 m² |
| Legionów Polskich | 5912 | 20 | 0 | 44 m² |
| Jagiellońska | 5853 | 15 | 0 | 36 m² |
| Armii Krajowej | 5769 | 37 | 0 | 47 m² |
| Gdańska | 5751 | 21 | 0 | 42 m² |
| Mieczysława Stryjewskiego | 5612 | 27 | 5 | 38 m² |
| Targowa | 5016 | 15 | 3 | 50 m² |
Piętnaście ulic zbiera 533 z 943 transakcji, czyli 57 procent rynku. Między Władysława IV a Targową jest 2692 zł na metrze, czyli 135 tysięcy złotych na mieszkaniu 50 m².
Tabela dzieli się czytelnie na dwie części. Cztery najdroższe ulice mają razem 210 aktów, z czego 180 to rynek pierwotny. Siedem ulic z dolnej połowy nie ma w oknie ani jednej transakcji deweloperskiej. To nie jest ranking prestiżu adresów, tylko mapa tego, gdzie w Lęborku ostatnio budowano.
Najbardziej użyteczny wiersz dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu to Bohaterów Monte Cassino: 6426 zł/m² przy 15 aktach i zerowym udziale rynku pierwotnego, czyli dokładnie na poziomie mediany miasta.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| 35-50 m² | 6709 | 365 | 154 |
| do 35 m² | 6534 | 141 | 37 |
| 50-65 m² | 6477 | 274 | 130 |
| ponad 65 m² | 5472 | 163 | 60 |
Reguła małego metrażu w Lęborku nie działa. Najdroższy na metrze jest przedział 35-50 m², a nie kawalerki, i różnica między nimi wynosi zaledwie 175 zł. Wyraźnie odstaje dopiero przedział powyżej 65 m², tańszy o 1237 zł od najdroższego, czyli o 23 procent.
To odróżnia Lębork od Słupska, gdzie kawalerki są najdroższe na metrze, a rozpiętość między skrajnymi przedziałami sięga 34 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 7373 | 34 | 31 m² |
| 2 | 7083 | 291 | 42 m² |
| 3 | 6276 | 369 | 51 m² |
| 4 | 5752 | 192 | 63 m² |
| 5 | 5142 | 39 | 78 m² |
Historia cen i zatrzymanie
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3838 | 525 |
| 2022 | 5000 | 442 |
| 2023 | 5430 | 394 |
| 2024 | 6097 | 524 |
| 2025 | 6638 | 534 |
| 2026 (do 12 czerwca) | 6148 | 166 |
Od 2021 roku mediana urosła o 2310 zł na metrze, czyli o 60 procent. To najszybszy wzrost w czwórce ze Słupskiem, Ustką i Łebą. Sam rok 2022 dołożył 1162 zł, czyli 30 procent.
Rok 2026 obejmuje niecałe sześć miesięcy i jest sygnałem, a nie wynikiem.
Uczciwsza liczba to porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma: 6352 zł/m² z 432 aktów przeciw 6411 zł/m² z 530 aktów, czyli spadek o 0,9 procent. Liczba transakcji spadła równolegle o 18 procent.
Sam spadek o 0,9 procent mieści się w granicach wahania, ale zestawiony ze wzrostem o 60 procent w pięć lat opisuje rynek, który przestał rosnąć. W Słupsku ta sama liczba wynosi plus 4,8 procent.
Cenniki deweloperów
Deweloperzy mają ustawowy obowiązek publikować ceny ofertowe, ale w Lęborku obejmuje to zaledwie 3 lokale. Mediana z trzech mieszkań nie opisuje żadnego rynku i nie podajemy jej jako wskaźnika.
To jest luka w danych źródłowych, a nie brak nowych inwestycji: rejestr transakcyjny pokazuje w oknie 381 aktów z rynku pierwotnego, czyli 40 procent całości. Znaczy to tyle, że deweloperzy działający w Lęborku sprzedali już to, co mieli w cenniku.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 67 | 640 000 zł | 522 500 zł | 850 000 zł | 565 m² |
| Działki | 36 | 245 000 zł | 106 127 zł | 328 750 zł | 861 m² |
22 z 67 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą, a nie samych domów jednorodzinnych. Ostatni akt na dom pochodzi z 10 czerwca 2026, na działkę z 11 czerwca 2026.
Dom w Lęborku jest o 20 tysięcy tańszy niż w Słupsku, przy działce większej o sto metrów kwadratowych. Działki są tu przy tym znacznie droższe i większe niż słupskie, ale w Słupsku ta kategoria miesza w sobie udziały w gruncie, więc obu median nie da się porównać wprost.
Co z tego ma kupujący
W Lęborku najważniejszą liczbą nie jest mediana, tylko jej kierunek, i to jest główny wniosek. Pięć lat wzrostu o 60 procent skończyło się zatrzymaniem.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Ustal, o którym rynku mówi sprzedający, bo między pierwotnym a wtórnym jest tu 1011 zł na metrze, czyli 17 procent. Sprawdź, czy na danej ulicy ktoś ostatnio budował, bo cztery najdroższe ulice to niemal wyłącznie transakcje deweloperskie, a siedem ulic z dolnej połowy tabeli nie ma ich wcale. I nie przenoś na dziś tempa z lat 2021 do 2025: ostatnie dwanaście miesięcy to minus 0,9 procent przy 18 procentach mniej transakcji.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Łeba leży 30 kilometrów stąd i jest o 3813 zł na metrze droższa, a Słupsk 54 kilometry i jest o 838 zł droższy. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen ziemi słupskiej i lęborskiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
