Łeba zajmuje 52 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 10 213 zł/m², czyli o 69 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 2966 osób, a metr kosztuje o 41 procent więcej niż w Słupsku.
Liczby pochodzą ze 108 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Przy tak małym rynku najważniejsze jest, kto go tworzy: dwa adresy odpowiadają za 40 ze 108 transakcji i za cztery piąte całego rynku pierwotnego w mieście.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Lęborku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 29 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W Łebie filtr usunął 1 akt o cenie 2542 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- To jest mały rynek i piszemy o nim jak o małym rynku. 108 aktów w dwuletnim oknie oznacza mniej więcej jedną transakcję na tydzień. Przy każdej tabeli podajemy liczbę aktów, a wiersze poniżej dziesięciu transakcji albo pomijamy, albo oznaczamy.
Po tych filtrach zostaje 108 aktów. Mediana to 10 213 zł/m², rozstęp kwartylowy od 7370 do 11 962 zł/m², a typowe mieszkanie ma 42 m² i kosztuje 420 000 zł.
Dwa adresy tworzą rynek pierwotny
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Pierwotny | 10 519 | 50 | 472 000 zł | 48 m² |
| Wtórny | 8463 | 58 | 365 000 zł | 39 m² |
Rynek pierwotny to 46 procent aktów, najwięcej z czwórki ze Słupskiem, Lęborkiem i Ustką, i jest o 2056 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 24 procent.
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| Wspólna 30 | 10 342 | 30 | 30 |
| Tysiąclecia 6B | 12 470 | 10 | 10 |
Te dwa adresy dają 40 z 50 transakcji rynku pierwotnego, czyli 80 procent. Mediana rynku pierwotnego w Łebie nie opisuje więc segmentu rynku, tylko cennik dwóch budynków, które akurat w tym oknie sprzedawały mieszkania. Kiedy sprzedaż się skończy, ta liczba zniknie razem z nimi.
Pozostałe adresy w rejestrze mają po kilka aktów i ich nie tabelaryzujemy.
Metraż
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 11 226 | 28 | 6 |
| 35-50 m² | 10 406 | 45 | 27 |
| 50-65 m² | 9148 | 23 | 14 |
| ponad 65 m² | 4696 | 12 | 3 |
Trzy pierwsze wiersze układają się tak jak w Ustce: im mniejsze mieszkanie, tym droższy metr. Czwarty wiersz odstaje tak bardzo, że nie traktujemy go jako wyniku. 4696 zł/m² przy dwunastu aktach to mniej niż połowa mediany miasta i przy takiej próbie może to być kilka konkretnych mieszkań, a nie cena dużych lokali w Łebie.
Między kawalerką a przedziałem 50-65 m², czyli między wierszami, które stoją na sensownej liczbie aktów, jest 2078 zł na metrze, czyli 23 procent.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 1 | 11 411 | 11 | 30 m² |
| 2 | 10 578 | 54 | 41 m² |
| 3 | 8153 | 25 | 54 m² |
Wiersze z czterema i pięcioma izbami pomijamy, bo stoją na siedmiu i trzech aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6913 | 31 |
| 2022 | 6843 | 37 |
| 2023 | 10 584 | 24 |
| 2024 | 8264 | 37 |
| 2025 | 10 295 | 60 |
| 2026 (do 29 maja) | 10 210 | 25 |
Ta linia skacze i tak trzeba ją czytać. Każdy rok stoi na kilkudziesięciu aktach, więc różnica między 2023 a 2024 rokiem, czyli 2320 zł na metrze w dół, opisuje raczej to, jakie mieszkania akurat sprzedano, niż zmianę cen w mieście.
Od 2021 roku mediana urosła o 3297 zł, czyli o 48 procent, ale przy takich próbach tę liczbę podajemy z zastrzeżeniem, a nie jako pomiar.
Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: 10 370 zł/m² z 60 aktów przeciw 10 012 zł/m² z 49 aktów, czyli wzrost o 3,6 procent, przy rosnącej liczbie transakcji. To najspokojniejszy odczyt z całej tej tabeli i jedyny, który opiera się na porównywalnych okresach.
Cenniki deweloperów
W Łebie ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu, choć rejestr transakcyjny pokazuje w oknie 50 aktów z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie dowód, że nikt tu nie budował.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 20 | 997 500 zł | 662 000 zł | 1 566 500 zł | 401 m² |
| Działki | 7 | 155 000 zł | 51 432 zł | 525 000 zł | 378 m² |
Obie liczby stoją na bardzo cienkiej próbie: 20 domów i 7 działek w dwuletnim oknie to zbiór pojedynczych transakcji, a nie rynek. 8 z 20 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli działek z zabudową gospodarczą.
Mediana domu 997 500 zł jest niemal identyczna jak w Ustce, gdzie wynosi 1 000 000 zł, i o 340 tysięcy wyższa niż w Słupsku. Rozstęp kwartylowy od 662 tysięcy do 1,57 miliona pokazuje jednak, jak mało te dwadzieścia transakcji ma ze sobą wspólnego.
Ostatni akt na działkę pochodzi z 15 stycznia 2026, czyli cztery miesiące wcześniej niż ostatni akt na mieszkanie.
Co z tego ma kupujący
W Łebie liczba transakcji jest równie ważna jak ich mediana, i to jest główny wniosek. Sto osiem aktów w dwa lata to rynek, na którym pojedyncza inwestycja przesuwa wszystkie wskaźniki.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Nie przyjmuj mediany rynku pierwotnego za cenę nowych mieszkań w mieście, bo 80 procent tego segmentu to dwa adresy, Wspólna 30 i Tysiąclecia 6B. Porównaj z sąsiedztwem, nie z medianą kraju: gmina Wicko obok ma 9514 zł/m², gmina wiejska Ustka 9458 zł/m², a Lębork oddalony o 30 kilometrów 6400 zł/m². I traktuj tabelę roczną jako historię pojedynczych transakcji, a nie jako krzywą cen, bo każdy rok stoi tu na kilkudziesięciu aktach.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Lębork leży 30 kilometrów stąd i jest o 3813 zł na metrze tańszy, a Ustka 78 kilometrów i jest o 572 zł tańsza. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen ziemi słupskiej i lęborskiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
