Ustka zajmuje 75 miejsce wśród 889 polskich gmin z medianą 9641 zł/m², czyli o 59 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 13 tysięcy osób, a metr kosztuje o jedną trzecią więcej niż w Słupsku.
Liczby pochodzą z 197 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Najciekawsze jest w nich zestawienie z sąsiadem: do Słupska jest stąd 18 kilometrów i 24 minuty jazdy, a metr kosztuje tam 7238 zł, czyli o 2403 zł mniej.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Słupsku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 2 lipca 2024 do 19 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią. Przy 197 aktach i cenach sięgających kilkunastu tysięcy za metr ma to tu większe znaczenie niż w dużym mieście.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 8 aktów o medianie 1922 zł/m² i typowej cenie 77 908 zł za 46 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 197 aktów. Mediana to 9641 zł/m², rozstęp kwartylowy od 8088 do 11 048 zł/m², a typowe mieszkanie ma 47 m² i kosztuje 455 000 zł.
Podziału na ulice w tym wpisie nie ma i to jest uczciwsze niż go zrobić. Najliczniejszy adres w oknie ma 9 aktów, a tylko cztery adresy przekraczają pięć. Mediana z dziewięciu transakcji nie opisuje ulicy, więc jej nie publikujemy.
Rynek wtórny jest droższy od pierwotnego
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Wtórny | 9716 | 164 | 437 000 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 9512 | 33 | 540 000 zł | 57 m² |
Rynek pierwotny to zaledwie 17 procent aktów, najmniej z czwórki ze Słupskiem, Lęborkiem i Łebą, i jest o 204 zł na metrze tańszy od wtórnego.
Ta różnica jest mała i stoi na 33 aktach po stronie pierwotnej, więc nie budowalibyśmy na niej tezy. Warto ją jednak zestawić z ceną całkowitą: mieszkanie z rynku pierwotnego kosztuje w Ustce medianowo 540 000 zł, a z wtórnego 437 000 zł, bo jest o dziesięć metrów większe. Kupujący u dewelopera nie płaci tu więcej za metr, tylko kupuje większe mieszkanie.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
|---|---|---|---|
| do 35 m² | 10 814 | 35 | 6 |
| 35-50 m² | 9688 | 85 | 5 |
| 50-65 m² | 9430 | 46 | 9 |
| ponad 65 m² | 8201 | 31 | 13 |
Reguła małego metrażu działa w Ustce wyraźnie: kawalerka kosztuje o 2613 zł na metrze więcej niż mieszkanie powyżej 65 m², czyli o 32 procent. To niemal tyle samo co w Słupsku, gdzie ta różnica wynosi 34 procent.
W mieście nadmorskim ta zależność ma dodatkowe wytłumaczenie, którego rejestr nie potwierdza ani nie wyklucza: małe lokale są tu towarem także dla kupujących spoza miasta. Z samych aktów tego nie widać, bo rejestr nie zapisuje, po co ktoś kupuje mieszkanie.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 11 488 | 40 | 39 m² |
| 3 | 9716 | 93 | 44 m² |
| 4 | 8079 | 41 | 61 m² |
| 5 | 8436 | 9 | 73 m² |
Wiersz z jedną izbą pomijamy, bo stoi na trzech aktach.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 6532 | 228 |
| 2022 | 7492 | 80 |
| 2023 | 8348 | 136 |
| 2024 | 9308 | 149 |
| 2025 | 9512 | 117 |
| 2026 (do 19 czerwca) | 9343 | 32 |
Od 2021 roku mediana urosła o 2811 zł na metrze, czyli o 43 procent. Wzrost wyhamował jednak wyraźnie: między 2021 a 2024 rokiem dołożyła 2776 zł, a przez ostatnie dwa lata już tylko 35 zł.
Rok 2026 opiera się na 32 aktach i jest sygnałem, a nie wynikiem.
Uczciwsza liczba to porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma: 9353 zł/m² ze 103 aktów przeciw 9728 zł/m² z 96 aktów, czyli spadek o 3,9 procent. Liczba transakcji przy tym wzrosła, o 7 procent, co odróżnia Ustkę od Słupska i Lęborka, gdzie obroty spadły.
Spadek ceny przy rosnącym obrocie to układ inny niż w pozostałych miastach tej analizy i przy 103 aktach traktujemy go jako sygnał, a nie jako rozstrzygnięcie.
Cenniki deweloperów
W Ustce ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu. To luka w danych źródłowych, a nie dowód, że nikt tu nie buduje: rejestr transakcyjny pokazuje w oknie 33 akty z rynku pierwotnego.
Domy i działki
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nie cenę metra, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.
| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|---|
| Domy | 20 | 1 000 000 zł | 727 500 zł | 1 349 750 zł | 352 m² |
| Działki | 13 | 43 481 zł | 8610 zł | 74 011 zł | 121 m² |
Obie liczby stoją na bardzo cienkiej próbie i mówimy to wprost: 20 domów i 13 działek w dwuletnim oknie to zbiór pojedynczych transakcji, a nie rynek. Mediana domu 1 000 000 zł jest jednak o 340 tysięcy wyższa niż w Słupsku, gdzie wynosi 660 000 zł, i ta różnica przetrwa nawet tak małą próbę.
Mediana działki 43 481 zł przy typowej powierzchni 121 m² nie opisuje parceli pod dom. W tej kategorii rejestr trzyma także udziały w gruncie i drobne wydzielenia, i tak należy tę liczbę czytać.
Tu jest też luka czasowa: ostatni akt na dom pochodzi z 17 marca 2026, a na działkę z 9 marca 2026, czyli trzy miesiące wcześniej niż ostatni akt na mieszkanie.
Co z tego ma kupujący
W Ustce osiemnaście kilometrów od Słupska kosztuje 2403 zł na metrze, i to jest główny wniosek. Na mieszkaniu 50 m² robi to różnicę 120 tysięcy złotych.
Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. Porównuj z sąsiednią gminą, nie tylko wewnątrz miasta, bo gmina wiejska Ustka ma medianę 9458 zł/m² i jest praktycznie tak samo droga jak miasto, a Słupsk trzy czwarte tej ceny. Zwróć uwagę na metraż, bo kawalerka kosztuje tu o 32 procent więcej na metrze niż mieszkanie powyżej 65 m². I weź pod uwagę, że rejestr pokazuje spadek o 3,9 procent przez ostatnie dwanaście miesięcy, przy jednocześnie rosnącej liczbie transakcji.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Słupsk leży 18 kilometrów stąd i jest o 2403 zł na metrze tańszy, a Łeba 78 kilometrów i jest o 572 zł droższa. Wszystkie cztery zestawiamy w porównaniu cen ziemi słupskiej i lęborskiej. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
