Między najtańszym a najdroższym miastem tej okolicy jest 3813 zł na metrze, czyli 191 tysięcy złotych na mieszkaniu 50 m². Lębork zamyka medianę na 6400 zł/m², Słupsk na 7238, Ustka na 9641, a Łeba na 10 213.
Liczby pochodzą z 3491 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku. Sama rozpiętość jest do przewidzenia, bo dwa z tych miast leżą nad morzem. Ciekawsze jest to, jak ostro przebiega granica: osiem gmin tej okolicy dzieli się na dwie grupy i między nimi nie ma ani jednej gminy pośrodku.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Słupsk jako miasto na prawach powiatu oraz przez starostwa powiatowe w Słupsku (dla Ustki) i w Lęborku (dla Lęborka i Łeby). To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do daty końca każdego rejestru z osobna: Ustka do 19 czerwca 2026, Słupsk do 15 czerwca, Lębork do 12 czerwca, Łeba do 29 maja. Te daty są w tej analizie wyjątkowo zbieżne, co ułatwia porównanie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku w danej gminie. Filtr usunął łącznie 86 aktów: 75 w Słupsku, 8 w Ustce, 2 w Lęborku i 1 w Łebie.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Cztery miasta, jedna tabela
| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Łeba | 2966 | 52 | 10 213 | 10 519 | 8463 | 108 | 29 maja 2026 |
| Ustka | 13 211 | 75 | 9641 | 9512 | 9716 | 197 | 19 czerwca 2026 |
| Słupsk | 84 217 | 236 | 7238 | 7688 | 6835 | 2243 | 15 czerwca 2026 |
| Lębork | 33 541 | 369 | 6400 | 6961 | 5950 | 943 | 12 czerwca 2026 |
Kolejność jest odwrotna do wielkości miast. Najmniejsza Łeba, z niecałymi trzema tysiącami mieszkańców, jest najdroższa, a największy Słupsk, z 84 tysiącami, przedostatni. Mediana typowej polskiej gminy to 6056 zł/m², policzona 29 sierpnia 2026 na 889 gminach z co najmniej trzydziestoma aktami.
Granica biegnie po linii brzegowej
To jest wynik, dla którego warto było policzyć także gminy wiejskie.
| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju | Nad morzem |
|---|---|---|---|---|
| Łeba | 10 213 | 108 | 52 | tak |
| Ustka, miasto | 9641 | 197 | 75 | tak |
| Wicko | 9514 | 92 | 81 | tak |
| Ustka, gmina wiejska | 9458 | 155 | 87 | tak |
| Słupsk | 7238 | 2243 | 236 | nie |
| Redzikowo | 6716 | 158 | 310 | nie |
| Kobylnica | 6699 | 91 | 317 | nie |
| Lębork | 6400 | 943 | 369 | nie |
Cztery gminy nadmorskie mieszczą się między 9458 a 10 213 zł/m², cztery pozostałe między 6400 a 7238 zł/m², a między tymi grupami jest 2220 zł pustki. Żadna gmina tej okolicy nie ma mediany między 7238 a 9458 zł.
Praktycznie znaczy to tyle, że w tej części Pomorza nie ma stopniowego przejścia od cen miejskich do nadmorskich. Jest próg, który przekracza się razem z linią brzegową, i kosztuje on około 2200 zł na metrze, czyli 110 tysięcy na mieszkaniu 50 m².
Redzikowo, czyli dawna gmina wiejska Słupsk, jest przy tym tańsze od samego Słupska, a Kobylnica jeszcze tańsza. Obwarzanek Słupska nie działa więc tak jak obwarzanek Trójmiasta, gdzie gminy wiejskie potrafią być droższe od miasta.
Rynek pierwotny układa się odwrotnie do wielkości miasta
| Miasto | Udział rynku pierwotnego | Różnica pierwotny minus wtórny, zł/m² |
|---|---|---|
| Łeba | 46 procent | +2056 |
| Lębork | 40 procent | +1011 |
| Słupsk | 34 procent | +853 |
| Ustka | 17 procent | -204 |
Im mniejsze miasto, tym większy udział rynku pierwotnego, z jednym wyjątkiem, i tym wyjątkiem jest Ustka. To jest odwrotnie, niż podpowiada intuicja, i wynika z tego, że w małym mieście jedna inwestycja zajmuje dużą część rynku. W Łebie dwa adresy dają 80 procent transakcji deweloperskich, a w Słupsku najliczniejszy adres to 85 aktów z 2243.
Ustka jest jedynym z czterech miast, w którym rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego, ale różnica wynosi 204 zł i stoi na 33 aktach po stronie pierwotnej, więc nie budujemy na niej tezy.
Kierunek ostatniego roku
| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
|---|---|---|---|---|
| Słupsk | 7419 | 7078 | +4,8 procent | 1057 |
| Łeba | 10 370 | 10 012 | +3,6 procent | 60 |
| Lębork | 6352 | 6411 | -0,9 procent | 432 |
| Ustka | 9353 | 9728 | -3,9 procent | 103 |
Dwa miasta rosną, dwa spadają, i oba spadkowe leżą nad morzem, choć trzecie nadmorskie, Łeba, rośnie. Z czterech odczytów tylko dwa, Słupsk i Lębork, stoją na kilkuset aktach i tylko im przypisujemy wagę wykraczającą poza sygnał.
Zmiana liczby transakcji układa się przy tym inaczej niż zmiana ceny: w Słupsku obroty spadły o 16 procent, w Lęborku o 18, a w Ustce i Łebie wzrosły.
Ile transakcji przypada na mieszkańca
| Miasto | Akty w oknie | Ludność | Akty na 1000 mieszkańców |
|---|---|---|---|
| Łeba | 108 | 2966 | 36,4 |
| Lębork | 943 | 33 541 | 28,1 |
| Słupsk | 2243 | 84 217 | 26,6 |
| Ustka | 197 | 13 211 | 14,9 |
Łeba obraca mieszkaniami najintensywniej z całej czwórki, a Ustka najrzadziej, mimo że obie leżą nad morzem i mają zbliżone mediany. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie, bo mówią, jak długo trzeba będzie czekać na porównywalną ofertę.
Domy i to, co kupuje mediana
| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka pod domem |
|---|---|---|---|
| Ustka | 20 | 1 000 000 zł | 352 m² |
| Łeba | 20 | 997 500 zł | 401 m² |
| Słupsk | 143 | 660 000 zł | 460 m² |
| Lębork | 67 | 640 000 zł | 565 m² |
Dom nad morzem kosztuje półtora raza tyle co dom w Słupsku, przy działce o sto metrów mniejszej. Liczby dla Ustki i Łeby stoją jednak na dwudziestu aktach każda i tak należy je traktować.
| Miasto | Mieszkanie 50 m² po medianie | Typowa transakcja w rejestrze |
|---|---|---|
| Łeba | 510 650 zł | 420 000 zł |
| Ustka | 482 050 zł | 455 000 zł |
| Słupsk | 361 900 zł | 345 000 zł |
| Lębork | 320 000 zł | 320 000 zł |
Odległości
| Trasa | Odległość drogowa | Czas jazdy |
|---|---|---|
| Słupsk do Ustki | 18,5 km | 24 min |
| Lębork do Łeby | 30,4 km | 40 min |
| Słupsk do Lęborka | 54,0 km | 42 min |
| Ustka do Łeby | 78,1 km | 97 min |
| Słupsk do Gdańska | 146,5 km | 96 min |
Odległości to najszybsze trasy samochodem między centrami miast.
Osiemnaście kilometrów między Słupskiem a Ustką kosztuje 120 tysięcy złotych na mieszkaniu 50 m². Trzydzieści kilometrów między Lęborkiem a Łebą kosztuje 191 tysięcy. Sto czterdzieści sześć kilometrów do Gdańska kosztuje w drugą stronę 271 tysięcy, bo gdańska mediana wynosi 12 666 zł/m².
Co z tego ma kupujący
Trzy wnioski, w kolejności ważności.
Linia brzegowa jest w tej okolicy ostrzejszą granicą cenową niż granica miasta. Gmina wiejska Ustka jest droższa od Słupska o 2220 zł na metrze, a Redzikowo, leżące tuż przy Słupsku, jest od niego tańsze. Zanim porównasz miasta, sprawdź, po której stronie tej granicy leży adres.
W małych miastach sprawdź, ile transakcji stoi za liczbą. W Łebie cały roczny odczyt opiera się na sześćdziesięciu aktach, a rynek pierwotny na dwóch adresach. W Słupsku ta sama liczba stoi na tysiącu.
Nie zakładaj, że nadmorskie znaczy rosnące. Ustka przez ostatnie dwanaście miesięcy potaniała o 3,9 procent, a najszybciej rósł Słupsk, o 4,8 procent.
Analizy poszczególnych miast
- Ceny mieszkań w Słupsku, 2243 akty, mediana 7238 zł/m²
- Ceny mieszkań w Lęborku, 943 akty, mediana 6400 zł/m²
- Ceny mieszkań w Ustce, 197 aktów, mediana 9641 zł/m²
- Ceny mieszkań w Łebie, 108 aktów, mediana 10 213 zł/m²
Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
