Hrubieszów zajmuje 617 miejsce wśród 860 polskich gmin z medianą 4872 zł/m², o 19 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 15 422 osoby, a stąd jest 52 km do Chełma i 50 km do Zamościa.
Liczby pochodzą z 115 aktów notarialnych podpisanych od lipca 2024 roku.
Najciekawsza liczba tego wpisu przeczy pierwszemu wrażeniu. Hrubieszów jest jednym z najtańszych miast w tym zestawieniu, ale od 2021 do 2025 roku jego mediana urosła z 3150 do 4848 zł, czyli o 54 procent, i jest to tempo szybsze niż w Chełmie czy Zamościu.
Dane i metodologia
- Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Hrubieszowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- Zakres danych: transakcje od 1 lipca 2024 do 17 lutego 2026. Rejestr hrubieszowski jest o kilka miesięcy starszy od chełmskiego i zamojskiego.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął 2 akty o medianie 1230 zł/m² i typowej cenie 37 500 zł przy 31 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
Po tych filtrach zostaje 115 aktów. Mediana to 4872 zł/m², rozstęp kwartylowy od 4142 do 5328 zł/m², a typowe mieszkanie ma 49 m² i kosztuje 225 000 zł.
Strony rynku
| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
|---|---|---|---|---|
| Nieokreślony w źródle | 4724 | 63 | 238 000 zł | 49 m² |
| Wtórny | 4882 | 50 | 210 000 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 4818 | 2 | 300 000 zł | 62 m² |
Rejestr notuje tu dwie transakcje pierwszej sprzedaży w dwadzieścia miesięcy, a przy 63 aktach nie podaje strony rynku w ogóle.
Praktycznie oznacza to, że Hrubieszów jest rynkiem złożonym wyłącznie z istniejącego zasobu. Dwa pierwsze wiersze różnią się o 158 zł na metrze, więc mediana miasta jest tu dobrym przybliżeniem ceny każdego mieszkania.
Adresy
| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
|---|---|---|---|
| 3 Maja 16 | 5277 | 7 | 0 |
To jedyny adres w Hrubieszowie z co najmniej pięcioma transakcjami w oknie, a jego mediana leży 405 zł powyżej mediany miasta.
Pozostałe 108 aktów rozkłada się po całym mieście bez ani jednego adresu, który zebrałby choć pięć transakcji. W Hrubieszowie nie ma inwestycji ani zespołu budynków, który przesuwałby medianę, i to odróżnia go od większości miast tego zestawienia.
Metraż i izby
| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| do 35 m² | 5054 | 14 |
| 35 do 50 m² | 4928 | 55 |
| 50 do 65 m² | 4498 | 41 |
| ponad 65 m² | 4995 | 5 |
Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu do 65 m²: od kawalerki do przedziału 50 do 65 m² mediana spada o 556 zł. Ostatni wiersz stoi na pięciu aktach, więc go nie interpretujemy.
| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
|---|---|---|---|
| 2 | 4988 | 16 | 32 m² |
| 3 | 4886 | 49 | 46 m² |
| 4 | 4677 | 46 | 56 m² |
Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Zależność jest monotoniczna, ale bardzo słaba: między dwiema a czterema izbami różnica wynosi 311 zł na metrze, czyli sześć procent.
Historia cen
| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
|---|---|---|
| 2021 | 3150 | 59 |
| 2022 | 3723 | 61 |
| 2023 | 4042 | 57 |
| 2024 | 4472 | 60 |
| 2025 | 4848 | 81 |
Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 17 lutego i notuje z niego dziewięć aktów.
Wzrost jest tu równomierny: od 8 do 18 procent rocznie, bez ani jednego roku spadku, łącznie 54 procent w cztery lata. Przy tym całym wzroście Hrubieszów pozostaje jednym z najtańszych miast tego zestawienia, bo startował z bardzo niskiego poziomu.
Porównanie liczone względem końca rejestru daje jednak co innego: w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4684 zł/m² przy 79 aktach, a w dwunastu poprzednich 4802 zł przy 58 aktach, czyli spadek o 2,5 procent. Rynek bez pierwszej sprzedaży, czyli w praktyce cały rynek, daje plus 0,9 procent.
Te dwie liczby razem znaczą, że rynek się zatrzymał, a nie że zawrócił: różnica 2,5 procent przy takiej próbie mieści się w zwykłej zmienności.
Domy i działki
| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
|---|---|---|---|---|
| Dom | 30 | 432 500 zł | 258 250 do 557 875 zł | 747 m² |
| Działka | 16 | 108 000 zł | 28 025 do 169 500 zł | 826 m² |
Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. 18 z 30 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli trzy piąte, a typowa działka pod domem ma 747 m².
Dom w Hrubieszowie kosztuje 432 500 zł, czyli 1,8 raza tyle co mediana mieszkania pięćdziesięciometrowego, dokładnie tak samo jak w Chełmie. W Zamościu ta relacja wynosi 1,5.
Rynek gruntu jest płytki i tani: 16 transakcji w dwadzieścia miesięcy przy medianie 108 000 zł za 826 m², z dolnym kwartylem na poziomie 28 tysięcy złotych.
Cenniki deweloperów
W ustawowej bazie cen mieszkań nie ma dziś w Hrubieszowie ani jednego lokalu, co jest spójne z obrazem z rejestru: pierwsza sprzedaż to tu dwa akty w dwadzieścia miesięcy.
Co z tego ma kupujący
Hrubieszów jest rynkiem bez nowego budownictwa i bez dominującego adresu. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.
Mediana miasta jest tu wiarygodna, bo praktycznie cały obrót to jedna strona rynku, a adresy się nie wyróżniają. Nie licz na dalszy szybki wzrost, bo ostatnie dwanaście miesięcy dało 2,5 procent w dół, mimo czterech lat wzrostu wcześniej. I przy mieszkaniu od 50 do 65 m² licz na 4498 zł za metr, bo to najtańszy przedział w mieście.
Sąsiednie miasta opisujemy osobno: Chełm leży 52 km stąd i jest droższy o 1218 zł na metrze, a Włodawa jest tańsza o 257 zł. Całą trójkę zestawiamy w porównaniu cen w Chełmie, Włodawie i Hrubieszowie. Pełne zestawienie gmin jest w rankingu cen mieszkań w Polsce.
Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w danych o cenach transakcyjnych. Jeśli masz już konkretną ofertę, raport nieruchomości zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.
